Розірвання договору оренди майна: судова практика

Непоодинокими є ситуації, коли недобросовісні орендарі державного чи комунального майна не сплачують або сплачують несвоєчасно орендну плату за користування ним. Ураховуючи визначені законодавством особливості використання такого майна та умови договорів оренди, несплата або несвоєчасна сплата орендарем орендної плати є підставою для дострокового розірвання договору оренди та повернення орендованого майна. Якщо орендар добровільно не погоджується на розірвання договору, то це можна зробити в судовому порядку. Наводимо аналіз постанови ВГСУ від 13.04.16 р. у справі № 914/3210/15, якою, незважаючи на відмову судами попередніх інстанцій, задоволено позовні вимоги органу місцевого самоврядування та розірвано договір оренди з недобросовісним орендарем.

Суть справи

Позивач – управління комунальної власності міської ради (далі – Позивач), Відповідач – Товариство. Позивач звернувся до господарського суду із позовом про стягнення заборгованості за договором оренди, розірвання договору оренди та зобов’язання повернути майно.

21.05.12 р. між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності та цього договору зобов’язувався передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно – нежитлові приміщення, що перебувають на балансі Позивача (балансоутримувача) і належить територіальній громаді міста в особі міської ради.

За умовами договору оренди об’єкт оренди використовується орендарем для громадського харчування. Відповідно до п. 4.1 договору його строк дії – 5 років, з 21.05.12 р. до 21.05.17 р. включно. Згідно з п. 5.1 договору розмір орендної плати становить 15 403,27 грн. без ПДВ за перший місяць оренди з урахуванням індексу інфляції. Розмір орендної плати підлягає індексації на визначений індекс інфляції за відповідний період (місяць, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України. Орендна плата перераховується орендарем не пізніше 20-го числа місяця за попередній місяць. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців із дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди (п. 5.2 договору).

У порушення умов договору оренди Відповідач свої зобов’язання належним чином не виконав, унаслідок чого у нього утворилася заборгованість з орендної плати в розмірі 364 947,62 грн., що і стало підставою для звернення Позивача до господарського суду.

Судові рішення

Рішенням Господарського суду від 25.11.15 р., залишеним без змін постановою Апеляційного господарського суду від 18.02.16 р., у задоволенні позовних вимог про розірвання договору та зобов’язання звільнити й повернути приміщення (майно) відмовлено. Стягнуто з Відповідача на користь Позивача судовий збір. Провадження у справі щодо стягнення з Відповідача на користь Позивача суми боргу припинено.

Постановою ВГСУ від 13.04.16 р. касаційну скаргу Позивача задоволено. Рішення судів попередніх інстанцій скасовано. Розірвано договір оренди та зобов’язано Відповідача звільнити й повернути Позивачу приміщення.

Аргументи ВГСУ

Відповідно до ст. 111⁹ Господарського процесуального кодексу касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема: скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції повністю або частково і прийняти нове рішення; змінити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції тощо.

Судом установлено, що після порушення провадження у справі Відповідачем було сплачено заборгованість з орендної плати в сумі 500 584,67 грн., що підтверджується платіжними дорученнями. Крім того, Відповідачем на рахунок Позивача було перераховано 87 000 грн. орендної плати за листопад, грудень 2015-го та січень 2016 року. Унаслідок цього суди першої та апеляційної інстанції дійшли висновку, що, оскільки на момент винесення рішення у справі Відповідачем було сплачено заборгованість за договором оренди, то ним не було здійснено істотного порушення умов договору (не завдано позивачу шкоди), а тому суди дійшли висновку про відсутність підстав для розірвання договору, звільнення приміщення та повернення майна орендодавцю.

Проте суд касаційної інстанції зазначив, що такі висновки судів суперечать вимогам закону.

Так, ВГСУ зазначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання – відповідно до вимог, що в певних умовах зазвичай ставляться. Одним із видів порушення зобов’язання є прострочення – невиконання зобов’язання в обумовлений сторонами строк.

Судом зазначено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. При цьому мають ураховуватися приписи ч. 2 ст. 651 ЦК, які є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Крім того, судом ураховано, що ст. 782 ЦК передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом учинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. Однак зазначено, що така можливість є правом, а не обов’язком наймодавця. І таке право не є перешкодою для звернення орендодавця до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати орендарем платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Також судом зазначено, що спірне орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», згідно із ч. 3 ст. 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов’язань.

Отже, суд дійшов висновку, що порушення орендарем такої умови договору оренди майна, як своєчасне внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю.

При цьому суд зазначив, що сплата заборгованості після порушення провадження у справі не виправдовує бездіяльність Відповідача як господарюючого суб’єкта за спірний період та не змінює вимог закону та умов договору щодо розірвання договору в разі невнесення плати за користування майном протягом трьох місяців із дня закінчення строку платежу. А сплата орендної плати за наступні місяці (листопад, грудень 2015-го та січень 2016 року) після порушення провадження у справі також не підтверджує належне виконання Відповідачем своїх зобов’язань за спірний період.

Висновки

Несплата або несвоєчасна сплата орендної плати за державне чи комунальне майно є істотним порушенням умов договору й відповідно є підставою для розірвання договору оренди. Отже, орендодавець державного або комунального майна має право достроково розірвати договір оренди з орендарем. За таких умов розірвати договір оренди можливо як у досудовому, так і в судовому порядку. Сплата заборгованості з орендної плати після порушення провадження у справі є лише підставою для припинення провадження у справі щодо стягнення несплаченої орендної плати з орендаря та не підтверджує належного виконання орендарем своїх зобов’язань. Навіть за умови сплати заборгованості після порушення провадження у справі договір оренди може бути розірвано.