Расторжение договора аренды имущества: судебная практика

Не единичны ситуации, когда недобросовестные арендаторы государственного или коммунального имущества не платят или платят несвоевременно арендную плату за пользование им. Учитывая определенные законодательством особенности использования такого имущества и условия договоров аренды, неуплата или несвоевременная уплата арендатором арендной платы является основанием для досрочного расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества. Если арендатор добровольно не соглашается на расторжение договора, то это можно сделать в судебном порядке. Приводим анализ постановления ВХСУ от 13.04.16 г. по делу № 914/3210/15, которым, несмотря на отказ судами предыдущих инстанций, удовлетворены исковые требования органа местного самоуправления и расторгнут договор аренды с недобросовестным арендатором.

Суть дела

Истец – управление коммунальной собственности городского совета (далее – Истец), Ответчик – Общество. Истец обратился в хозяйственный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды и обязательстве возвратить имущество.

21.05.12 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель на основании приказа Управления коммунальной собственности и данного договора обязывался передать, а арендатор принять в срочное платное пользование недвижимое имущество – нежилые помещения, которые находятся на балансе Истца (балансодержателя) и принадлежат территориальной громаде города в лице городского совета.

По условиям договора аренды объект аренды используется арендатором для общественного питания. В соответствии с п. 4.1 договора его срок действия – 5 лет, с 21.05.12 г. по 21.05.17 г. включительно. Согласно п. 5.1 договора размер арендной платы составляет 15 403,27 грн. без НДС за первый месяц аренды с учетом индекса инфляции. Размер арендной платы подлежит индексации на определенный индекс инфляции за соответствующий период (месяц, год). Начисление НДС на сумму арендной платы осуществляется в порядке, определенном действующим законодательством Украины. Арендная плата перечисляется арендатором не позднее 20-го числа месяца за предыдущий месяц. Неуплата арендной платы в полном объеме в течение трех месяцев со дня окончания срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды (п. 5.2 договора).

В нарушение условий договора аренды Ответчик своих обязательств должным образом не выполнил, вследствие чего у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 364 947,62 грн., что и стало основанием для обращения Истца в хозяйственный суд.

Судебные решения

Решением Хозяйственного суда от 25.11.15 г., оставленным без изменений постановлением Апелляционного хозяйственного суда от 18.02.16 г., в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и обязательстве освободить и возвратить помещение (имущество) отказано. Взыскан с Ответчика в пользу Истца судебный сбор. Производство по делу о взыскании с Ответчика в пользу Истца суммы долга прекращено.

Постановлением ВХСУ от 13.04.16 г. кассационная жалоба Истца удовлетворена. Решения судов предыдущих инстанций отменены. Расторгнут договор аренды и Ответчика обязали освободить и возвратить Истцу помещение.

Аргументы ВХСУ

В соответствии со ст. 111⁹ Хозяйственного процессуального кодекса кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы имеет право, в частности: отменить решение первой инстанции или определение апелляционной инстанции полностью или частично и принять новое решение; изменить решение первой инстанции или определение апелляционной инстанции и т. п.

Судом установлено, что после возбуждения производства по делу Ответчиком была уплачена задолженность по арендной плате в сумме 500 584,67 грн., что подтверждается платежными поручениями. Кроме того, Ответчиком на счет Истца были перечислены 87 000 грн. арендной платы за ноябрь, декабрь 2015-го и январь 2016 года. В результате этого суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что, поскольку на момент вынесения решения по делу Ответчиком была уплачена задолженность по договору аренды, то им не были существенно нарушены условия договора (не нанесен истцу ущерб), и поэтому суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора, освобождения помещения и возврата имущества арендодателю.

Однако суд кассационной инстанции отметил, что такие выводы судов противоречат требованиям закона.

Так, ВХСУ отмечено, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 Гражданского кодекса, далее – ГК). Согласно ст. 193 Хозяйственного кодекса субъекты хозяйствования и другие участники хозяйственных отношений должны выполнять хозяйственные обязательства должным образом в соответствии с законом, другими правовыми актами, договором, а при отсутствии конкретных требований к выполнению обязательства – в соответствии с требованиями, которые в определенных условиях обычно выдвигаются. Одним из видов нарушения обязательства является просрочка – невыполнение обязательства в обусловленный сторонами срок.

Судом отмечено, что договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. При этом должны учитываться предписания ч. 2 ст. 651 ГК, которые являются общими для расторжения договора и предусматривают возможность расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной. Кроме того, судом учтено, что ст. 782 ГК предусмотрен специальный способ расторжения договора путем совершения наймодателем одностороннего отказа от него, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. Однако отмечено, что такая возможность является правом, а не обязанностью наймодателя. И такое право не является препятствием для обращения арендодателя в суд с требованием расторгнуть договор в случае неуплаты арендатором платежей, если усматривается существенное нарушение условий договора.

Также судом отмечено, что спорное арендованное имущество является коммунальным, поэтому на спорные правоотношения распространяется также действие Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно ч. 3 ст. 26 которого основанием для досрочного расторжения договора аренды по решению суда может быть невыполнение сторонами своих обязательств.

Итак, суд пришел к выводу, что нарушение арендатором такого условия договора аренды имущества, как своевременное внесение арендной платы, является достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке и возврата арендованного имущества арендодателю.

При этом суд отметил, что уплата задолженности после возбуждения производства по делу не оправдывает бездеятельности Ответчика как субъекта хозяйствования за спорный период и не изменяет требований закона и условий договора относительно расторжения договора в случае невнесения платы за пользование имуществом в течение трех месяцев со дня окончания срока платежа. А уплата арендной платы за следующие месяцы (ноябрь, декабрь 2015-го и январь 2016 года) после возбуждения производства по делу также не подтверждает надлежащее выполнение Ответчиком своих обязательств за спорный период.

Выводы

Неуплата или несвоевременная уплата арендной платы за государственное или коммунальное имущество является существенным нарушением условий договора и, следовательно, является основанием для расторжения договора аренды. Таким образом, арендодатель государственного или коммунального имущества имеет право досрочно расторгнуть договор аренды с арендатором. При таких условиях расторгнуть договор аренды можно как в досудебном, так и в судебном порядке. Уплата задолженности по арендной плате после возбуждения производства по делу является лишь основанием для прекращения производства по делу относительно взыскания неуплаченной арендной платы с арендатора и не подтверждает надлежащего выполнения арендатором своих обязательств. Даже при условии уплаты задолженности после возбуждения производства по делу договор аренды может быть расторгнут.