Узагальнення судової практики щодо орендної плати за земельні ділянки

Останнім часом суди розглядають багато справ за зверненнями орендарів, які не погоджуються із збільшенням розміру орендної плати за земельні ділянки державної/комунальної власності. Відомо, що протягом 2013–2016 років суттєво збільшилася нормативна грошова оцінка (далі – НГО) земельних ділянок, змінилися умови оподаткування тощо. Не всі орендарі мають бажання вносити зміни до раніше укладених договорів оренди земельних ділянок державної/комунальної власності, сплачувати орендну плату за такі ділянки в більшому розмірі тощо. Тож у таких випадках орендодавцям – органам місцевого самоврядування доцільно звертатися до суду із вимогою внести зміни до раніше укладених договорів оренди.

НГО – основа для визначення розміру орендної плати

НГО земель державної/комунальної власності є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду цього розміру (постанова Верховного Суду України (далі – ВСУ) від 18.05.16 р. у справі № 6-825цс16).

Суть справи

06.07.05 р. між Підприємством та Міською радою укладено договір оренди землі (далі – Договір), за умовами якого Підприємство отримало у строкове платне користування до 01.12.29 р. земельну ділянку. Договором визначено НГО земельної ділянки в розмірі 130 375 грн. та розмір щомісячної орендної плати. У 2013 році Міська рада ухвалила рішення про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель станом на 01.01.13 р. і підготувала додаткову угоду до Договору, за умовами якої змінено НГО земельної ділянки та орендну плату встановлено в розмірі 5,6 % від її НГО.

Проте Підприємство ухиляється від укладення додаткової угоди до Договору і, разом з тим, не порушує питання про припинення чи розірвання цього договору, продовжує використовувати орендовану земельну ділянку. Міська рада звернулася до суду з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі.

Рішення та аргументи суду

ВСУ позов задовольнив, постановив з 01.01.14 р. вважати зміненим абзац другий п. 9 Договору. При прийнятті рішення суд керувався нижчевикладеним.

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються відповідно до Податкового кодексу (далі – ПК). Ним, зокрема, установлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується НГО земельних ділянок (п. 289.1 ПК). НГО земельних ділянок проводиться в разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Отже, суд дійшов висновку, що НГО земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Нагадаю: висновок ВСУ щодо застосування норми права, викладений у його постанові, є обов’язковим для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Такий висновок має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках ВСУ, з одночасним наведенням відповідних мотивів. Тож аналогічні справи вирішуватимуться судами на користь органів місцевого самоврядування.

Розмір річної орендної плати має бути проіндексований

Органи ДФС як контролюючі органи перевіряють, зокрема, і дотримання орендарями таких земель вимог законів щодо повноти сплати відповідних платежів та донараховують їм податкові зобов’язання. Як правило, суди підтримують такі донарахування і залишають податкові повідомлення-рішення (далі – ППР) без змін. Так, суд зазначає, що суб’єкт владних повноважень, який не є учасником договору, не може здійснювати владні управлінські функції шляхом втручання у відносини сторін договору, але має право контролювати належність виконання договору та відповідність його умов чинному законодавству України. Тому донараховані податковим органом податкові зобов’язання з орендної плати за земельні ділянки державної/комунальної власності суд признав правомірними (ухвала ВАСУ від 05.07.16 р. у справі № К/800/49661/15).

Суть справи

У 2001 році між Підприємством та Міською радою укладено договір оренди земельної ділянки для розміщення основних та підсобних будівель, у якому, зокрема, зазначено НГО орендованої ділянки станом на дату укладення договору. Листом від 14.01.15 р. «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель» повідомлено ДФС, обласні та Київську міську державні адміністрації, ГУ Держземагентства в областях і м. Києві, що, за інформацією Держстату, індекс споживчих цін за 2014 рік становив 124,9 %. Ураховуючи це, коефіцієнт індексації НГО земель, на який індексується НГО сільгоспугідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення, розрахований відповідно до п. 289.2 ПК, станом на 01.01.15 р. становить 1,249. Сторони не внесли змін до договору оренди, і орендар сплачував орендну плату в розмірі, установленому договором, тобто у відсотках від НГО станом на дату укладення договору без застосування коефіцієнта індексації. ДФС проведено розрахунок орендної плати на 2015 рік із застосуванням коефіцієнта індексації, про що прийнято ППР.

Рішення та аргумети суду

Суд залишив ППР у силі та зазначив, що Верховним Судом у рішенні від 02.12.14 р. № 21-274а/14 зазначено, що з набранням чинності ПК річний розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, який підлягає перерахуванню до бюджету, має відповідати вимогам пп. 288.5.1 ПК та є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати. При цьому, виходячи із принципу пріоритетності норм ПК над нормами інших актів у разі їх суперечності, який закріплено в п. 5.2 ПК, до моменту внесення до такого договору відповідних змін розмір орендної плати в будь-якому разі не може бути меншим, ніж установлений пп. 288.5.1 ПК.

Судом також зауважено, що хоча в умовах договору оренди, укладеного між Підприємством та Міською радою, передбачено, що зміни до договору мають право вносити лише сторони договору, зміст договору повинен відповідати нормам законодавства. У свою чергу, законодавством передбачено обов’язок органів Держземагентства повідомляти податкові органи про зміну НГО земельних ділянок, оскільки остання є обов’язковою умовою для визначення розміру орендної плати, тому договір між Підприємством та Міською радою необхідно привести у відповідність до чинного законодавства.

Тож суд дійшов висновку, що суб’єкт владних повноважень (ДФС), який не є учасником договору, не може здійснювати владні управлінські функції шляхом втручання у відносини сторін договору, але має право контролювати належність виконання договору та відповідність його умов чинному законодавству України.

Таким чином, зміна розміру земельного податку є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договору оренди землі його учасниками. За таких обставин суд дійшов висновку що донарахування орендної плати за земельні ділянки державної/комунальної власності є правомірним, тож підприємство зобов’язане сплатити таку плату у відсотках від НГО земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації незалежно від внесення змін до договору оренди.

При продажу будівель договір оренди землі має розриватися

1. Непоодинокими є ситуації, коли підприємство продає власне нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці, яка ним орендується. Відповідно до чинного законодавства в разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває в користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача. ДФС вважає, що зобов’язання із сплати податку (орендної плати) за земельні ділянки державної або комунальної власності виникає у покупця нерухомого майна. Відповідно при проведенні перевірок органи ДФС збільшують такі податкові зобов’язання і застосовують штрафні санкції. ВСУ підтримує таку позицію фіскальних органів, залишає відповідні ППР у силі (постанова ВСУ від 08.06.16 р. у справі № 21-804а16).

Суть справи

ТОВ «А» продало, а ТОВ «Б» купило частину будівлі. Земельні ділянки, на яких знаходився придбаний об’єкт нерухомості, перебували в користуванні ТОВ «А» на підставі двох договорів оренди землі, укладених ним із міською радою. За п. 1.6 договору купівлі-продажу частини будівлі та договору про компенсацію витрат на оплату орендної плати за землю продавець нерухомого майна (ТОВ «А») мав сплачувати орендну плату за землю, на яких розташована будівля, а покупець (ТОВ «Б») зобов’язався відшкодувати йому ці витрати. При проведенні перевірки органом ДФС установлено порушення вимог п. 286.1, 287.1, 287.6 ПК, донараховано ТОВ «Б» податкові зобов’язання із сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, незважаючи на те, що договору оренди спірних земельних ділянок між ТОВ «Б» та міською радою укладено не було. При цьому ТОВ «А» також сплатило орендну плату за спірні ділянки (оскільки договори оренди спірних ділянок між ним та міською радою не були розірвані) та отримало компенсацію цих платежів від ТОВ «Б».

Рішення та аргументи суду

Суд зазначив, що завданням перегляду у цій справі є потреба у формулюванні правозастосовного висновку щодо того, чи повинна юридична особа, яка набула право власності на частину будівлі, сплачувати земельний податок за земельну ділянку, на якій розташоване придбане нерухоме майно, якщо за умовами договору купівлі-продажу цього майна продавець погодився сплачувати оренду плату за земельну ділянку, на якій знаходиться це майно, відповідно до укладеного ним із органом місцевого самоврядування договору оренди, а покупець погодився компенсовувати йому ці платежі.

Суд дійшов висновку, що:

• платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов’язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права;
• якщо певна особа набула права власності на будівлю або її частину, що розташована на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування такою діялнкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача;
• застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовує продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати податку за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно, оскільки договором не можна змінити виконання обов’язку, установленого податковим законом.

Отже, якщо в разі продажу нерухомого майна договір оренди не буде переукладено, то матиме місце подвійне нарахування орендної плати за земельну ділянку державної/комунальної власності. Тобто сплачувати орендну плату повинні будуть і продавець, і покупець нерухомого майна. Оскільки за даними Державного земельного кадастру та нормами земельного законодавства попередній власник нерухомого майна є користувачем відповідної ділянки та стороною договору оренди, то платником орендної плати за спірні земельні ділянки має бути він. Тобто податківці нараховуватимуть податкові зобов’язання покупцям нерухомого майна, а суди залишатимуть такі ППР у силі.

2. Контролюючі органи при здійсненні інспектування з питань, пов’язаних із виконанням місцевих бюджетів, установлюють порушення законодавства з боку відповідних органів державної влади із приводу неотримання ними доходів до відповідних бюджетів. Це призводить до збитків відповідних бюджетів, якщо вони не здійснюють відповідних заходів – не звертаються до суду з позовною заявою про стягнення збитків у вигляді неодержаного доходу. Законність установлених ревізорами висновків підтверджує відповідне рішення ВСУ, а саме: використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів позбавляє органи місцевого самоврядування отримувати дохід у розмірі орендної плати, а тому збитки підлягають стягненню в повному обсязі (постанова ВСУ від 17.02.16 р. у справі № 3-1160г15).

Суть справи-1

Міська рада прийняла рішення щодо передачі земельної ділянки в оренду землекористувачу, який протягом шести років не оформив належних документів для укладення договору оренди, не здійснив реєстрації земельної ділянки та не уклав договору оренди. Тому міська рада звернулося до суду з позовною заявою про стягнення збитків у вигляді неодержаного доходу. Суд позов задовольнив: щодо землекористувача, який не оформив необхідних документів, прийнято рішення про стягнення на користь міської ради збитків і судових витрат.

Аргументи суду

Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов’язані з позбавленням права володіння земельної ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок, зокрема, неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом положень ст. 22 Цивільного кодексу (далі – ЦК) особа, якій завдано збитки в результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками, зокрема, є доходи, які могла б реально одержати за звичайних обставин міська рада, якби її право не було порушене (упущена вигода). За цих обставин збитки відшкодовуються в повному обсязі, якщо законом не передбачено відшкодування в меншому або більшому розмірі.

При цьому суд наголосив саме на обов’язках землекористувача щодо звернення до уповноваженого органу із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки і присвоєння їй кадастрового номера. Тобто суд дійшов висновку про ухилення користувача від реєстрації земельної ділянки та укладення договору оренди. Також було зазначено, що навіть сплата земельного податку без укладення договору оренди не дає користувачеві законних підстав щодо набуття ним права на земельну ділянку. Отже, він не є ні власником, ні постійним користувачем, що зобов’язує його укласти договір оренди земельної ділянки в установлений законом строк і сплачувати орендну плату.

Суть справи-2

Обставини цієї справи (постанова ВГСУ від 21.04.16 р., ЄДРСР, реєстр. № 57340478) стосуються правовідносин органу місцевого самоврядування і колишнього власника нерухомості, який її продав і звернувся із проханням про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки фактичним користувачем тепер став новий власник приміщення. Відповідна рада відмовила в достроковому розірванні договору оренди земельної ділянки. На чиєму боці в такому разі суд? Рішення прийнято на користь колишнього власника приміщення.

Аргументи суду

Договір оренди земельної ділянки, на якій розташований об’єкт нерухомості, укладений із власником, припиняється в разі придбання іншою особою права власності на таку нерухомість (пп. «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу, далі – ЗК; ч. 1 ст. 31 Закону від 06.10.98 р. № 161-ХIV, далі – Закон № 161). Тобто до набувальника власності на нерухоме майно переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, без зміни цільового призначення земельної ділянки, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що й були у попереднього землекористувача (ч. 1 ст. 377 ЦК, ст. 120 ЗК).

Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна направити пропозицію про це другій стороні договору, яка у 20-денний строк після отримання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. Оскільки умовами договору оренди земельної ділянки передбачено можливість його припинення шляхом розірвання договору за угодою сторін або за рішенням суду і звернення колишнього власника приміщення до відповідної ради залишилося без задоволення, судом прийнято рішення про дострокове розірвання договору.

Висновки

Орган місцевого самоврядування не має права відмовити в розірванні договору оренди земельної ділянки, якщо змінився власник будівлі або споруди, розташованої на цій ділянці. У такому разі орендодавець має право укласти з новим власником будівлі або споруди договір оренди земельної ділянки та отримувати від нього орендну плату за користування такою земельною ділянкою.

Тобто органи місцевого самоврядування мають відслідковувати такі випадки, оскільки несвоєчасні заходи з оформлення орендних відносин призводять до збитків відповідного місцевого бюджету. Але в такому разі контролюючими і правоохоронними органами будуть встановлюватися винні посадові особи, які за своїми повноваженнями нестимуть відповідальність за здійснення цієї діяльності (або бездіяльності).