Обобщение судебной практики относительно арендной платы за земельные участки

В последнее время суды рассматривают много дел по обращениям арендаторов, которые не соглашаются с увеличением размера арендной платы за земельные участки государственной/коммунальной собственности. Известно, что в течение 2013–2016 годов существенно увеличилась нормативная денежная оценка (далее – НДО) земельных участков, изменились условия налогообложения и т. п. Не все арендаторы имеют желание вносить изменения в ранее заключенные договоры аренды земельных участков государственной/коммунальной собственности, платить арендную плату за такие участки в большем размере и т. п. Поэтому в таких случаях арендодателям – органам местного самоуправления целесообразно обращаться в суд с требованием внести изменения в ранее заключенные договоры аренды.

НДО – основа для определения размера арендной платы

НДО земель государственной/коммунальной собственности является основой для определения размера арендной платы, а ее изменение является основанием для пересмотра этого размера (постановление Верховного Суда Украины (далее – ВСУ) от 18.05.16 г. по делу № 6-825цс16).

Суть дела

06.07.05 г. между Предприятием и Городским советом заключен договор аренды земли (далее – Договор), по условиям которого Предприятие получило в срочное платное пользование до 01.12.29 г. земельный участок. Договором определена НДО земельного участка в размере 130 375 грн. и размер ежемесячной арендной платы. В 2013 году Городской совет принял решение об утверждении Технической документации по нормативной денежной оценке земель по состоянию на 01.01.13 г. и подготовил дополнительное соглашение к Договору, по условиям которого изменена НДО земельного участка и арендная плата установлена в размере 5,6 % от ее НДО.

Однако Предприятие уклоняется от заключения дополнительного соглашения к Договору и, вместе с тем, не поднимает вопрос о прекращении или расторжении данного Договора, продолжает использовать арендованный земельный участок. Городской совет обратился в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды земли.

Решение и аргументы суда

ВСУ иск удовлетворил, постановил с 01.01.14 г. считать измененным абзац второй п. 9 Договора. При принятии решения суд руководствовался нижеизложенным.

Арендная плата за землю – это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом (далее – НК). Им, в частности, установлено, что для определения размера налога и арендной платы используется НДО земельных участков (п. 289.1 НК). НДО земельных участков проводится в случае определения размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Существенным условием договора аренды земли является арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату.

Итак, суд пришел к заключению, что НДО земель является основой для определения размера арендной платы, а ее изменение является основанием для пересмотра размера арендной платы.

Напомню: заключение ВСУ относительно применения нормы права, изложенное в его постановлении, является обязательным для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, который содержит соответствующую норму права. Такое заключение должно учитываться другими судами общей юрисдикции при применении таких норм права. Суд имеет право отступить от правовой позиции, изложенной в заключениях ВСУ, с одновременным приведением соответствующих оснований. Поэтому аналогичные дела будут решаться судами в пользу органов местного самоуправления.

Размер годовой арендной платы должен быть проиндексирован

Органы ГФС как контролирующие органы проверяют, в частности, и соблюдение арендаторами таких земель требований законов относительно полноты уплаты соответствующих платежей и доначисляют им налоговые обязательства. Как правило, суды поддерживают такие доначисления и оставляют налоговые уведомления-решения (далее – НУР) без изменений. Так, суд указывает, что субъект властных полномочий, который не является участником договора, не может осуществлять властные управленческие функции путем вмешательства в отношения сторон договора, но имеет право контролировать надлежащее выполнение договора и соответствие его условий действующему законодательству Украины. Поэтому доначисленные налоговым органом налоговые обязательства по арендной плате за земельные участки государственной/коммунальной собственности суд признал правомерными (постановление ВАСУ от 05.07.16 г. по делу № К/800/49661/15).

Суть дела

В 2001 году между Предприятием и Городским советом заключен договор аренды земельного участка для размещения основных и подсобных зданий, в котором, в частности, указана НДО арендованного участка по состоянию на дату заключения договора. Письмом от 14.01.15 г. «Об индексации нормативной денежной оценки земель» уведомлены ГФС, областные и Киевская городская государственные администрации, ГУ Госземагентства в областях и г. Киеве, что по информации Госстата индекс потребительских цен за 2014 год составлял 124,9 %. С учетом этого коэффициент индексации НДО земель, на который индексируется НДО сельхозугодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения, рассчитанный в соответствии с п. 289.2 НК, по состоянию на 01.01.15 г. составляет 1,249. Стороны не внесли изменений в договор аренды, и арендатор платил арендную плату в размере, установленном договором, то есть в процентах от НДО по состоянию на дату заключения договора без применения коэффициента индексации. ГФС проведен расчет арендной платы на 2015 год с применением коэффициента индексации, о чем принято НУР.

Решения и аргументы суда

Суд оставил НУР в силе и отметил, что Верховным Судом в решении от 02.12.14 г. № 21-274а/14 указано, что со вступлением в силу НК годовой размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которая подлежит перечислению в бюджет, должен соответствовать требованиям пп. 288.5.1 НК и является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы. При этом, исходя из принципа приоритетности норм НК над нормами других актов в случае их противоречивости, который закреплен в п. 5.2 НК, до момента внесения в такой договор соответствующих изменений размер арендной платы в любом случае не может быть меньше, чем установленный пп. 288.5.1 НК.

Судом также замечено, что хотя в условиях договора аренды, заключенного между Предприятием и Городским советом, предусмотрено, что изменения в договор имеют право вносить только стороны договора, содержание договора должно удовлетворять нормам законодательства. В свою очередь, законодательством предусмотрена обязанность органов Госземагентства уведомлять налоговые органы об изменении НДО земельных участков, поскольку последняя является обязательным условием для определения размера арендной платы, поэтому договор между Предприятием и Городским советом необходимо привести в соответствие с действующим законодательством.

Поэтому суд пришел к заключению, что субъект властных полномочий (ГФС), который не является участником договора, не может осуществлять властные управленческие функции путем вмешательства в отношения сторон договора, но имеет право контролировать надлежащее выполнение договора и в соответствие его условий действующему законодательству Украины.

Таким образом, изменение размера земельного налога является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земли его участниками. При таких обстоятельствах суд пришел к заключению что доначисление арендной платы за земельные участки государственной/коммунальной собственности является правомерным, поэтому предприятие обязано уплатить такую плату в процентах от НДО земельного участка с учетом коэффициента индексации независимо от внесения изменений в договор аренды.

При продаже зданий договор аренды земли должен быть расторгнут

1. Не единычными являются ситуации, когда предприятие продает собственное недвижимое имущество, которое находится на арендуемом им земельном участке. В соответствии с действующим законодательством в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые находятся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. ГФС считает, что обязательство по уплате налога (арендной платы) за земельные участки государственной или коммунальной собственности возникает у покупателя недвижимого имущества. Соответственно при проведении проверок органы ГФС увеличивают такие налоговые обязательства и применяют штрафные санкции. ВСУ поддерживает такую позицию фискальных органов, оставляет соответствующие НУР в силе (постановление ВСУ от 08.06.16 г. по делу № 21-804а16).

Суть дела

ООО «А» продало, а ООО «Б» купило часть здания. Земельные участки, на которых находился приобретенный объект недвижимости, находились в пользовании ООО «А» на основании двух договоров аренды земли, заключенных им с городским советом. Согласно п. 1.6 договора купли-продажи части здания и договору о компенсации расходов на оплату арендной платы за землю продавец недвижимого имущества (ООО «А») должен был платить арендную плату за землю, на которой расположено здание, а покупатель (ООО «Б») обязался возместить ему эти расходы. При проведении проверки органом ГФС установлено нарушение требований п. 286.1, 287.1, 287.6 НК, доначислены ООО «Б» налоговые обязательства по уплате арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, несмотря на то, что договор аренды спорных земельных участков между ООО «Б» и городским советом заключен не был. При этом ООО «А» также уплатило арендную плату за спорные участки (поскольку договоры аренды спорных участков между ним и городским советом не были расторгнуты) и получило компенсацию этих платежей от ООО «Б».

Решение и аргументы суда

Суд заметил, что задачей пересмотра по этому делу является необходимость формулировки правоприменимого заключения относительно того, должно ли юридическое лицо, которое приобрело право собственности на часть здания, платить земельный налог за земельный участок, на котором расположено приобретенное недвижимое имущество, если по условиям договора купли-продажи этого имущества продавец согласился платить аренду плату за земельный участок, на котором находится это имущество, в соответствии с заключенным им с органом местного самоуправления договором аренды, а покупатель согласился компенсировать ему эти платежи.

Суд пришел к заключению, что:

• плательщиком земельного налога является собственник земельного участка или землепользователь, которыми может быть физическое или юридическое лицо. Обязанность уплаты этого налога для его плательщика возникает с момента приобретения (перехода) в установленном законом порядке права собственности на земельный участок или права пользования им и продолжается до момента прекращения (перехода) этого права;
• если определенное лицо приобрело право собственности на здание или его часть, расположенную на арендованном земельном участке, то к приобретателю переходит право пользования таким участком на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя;
• оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает платить арендную плату за земельные участки, на которых расположена приобретенная часть здания, а покупатель возмещает продавцу ее уплату, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить выполнение обязанности, установленной налоговым законом.

Следовательно, если в случае продажи недвижимого имущества договор аренды не будет перезаключен, то будет иметь место двойное начисление арендной платы за земельный участок государственной/коммунальной собственности. То есть платить арендную плату должны будут и продавец, и покупатель недвижимого имущества. Поскольку по данным Государственного земельного кадастра и нормам земельного законодательства предыдущий владелец недвижимого имущества является пользователем соответствующего участка и стороной договора аренды, то плательщиком арендной платы за спорные земельные участки должен быть он. То есть налоговики будут начислять налоговые обязательства покупателям недвижимого имущества, а суды будут оставлять такие НУР в силе.

2. Контролирующие органы при осуществлении инспекции по вопросам, связанным с выполнением местных бюджетов, устанавливают нарушение законодательства со стороны соответствующих органов государственной власти по поводу неполучения ими доходов в соответствующие бюджеты. Это приводит к убыткам соответствующих бюджетов, если они не принимают соответствующие меры – не обращаются в суд с исковым заявлением о взыскании убытков в виде неполученного дохода. Законность установленных ревизорами выводов подтверждает соответствующее решение ВСУ, а именно: использование земельного участка без правоустанавливающих документов лишает органы местного самоуправления возможности получать доход в размере арендной платы, а потому убытки подлежат взысканию в полном объеме (постановление ВСУ от 17.02.16 г. по делу № 3-1160г15).

Суть дела-1

Городской совет принял решение относительно передачи земельного участка в аренду землепользователю, который в течение шести лет не оформил надлежащие документы для заключения договора аренды, не осуществил регистрацию земельного участка и не заключил договор аренды. Поэтому городской совет обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании убытков в виде неполученного дохода. Суд иск удовлетворил: относительно землепользователя, который не оформил необходимые документы, принято решение о взыскании в пользу городского совета убытков и судебных расходов.

Аргументы суда

Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю, даже если эти нарушения не связаны с лишением права владения земельным участком, и возмещения нанесенных убытков. Собственникам земли и землепользователям возмещаются убытки, причиненные в результате, в частности, неполучения доходов за время временного неиспользования земельного участка.

По содержанию положений ст. 22 Гражданского кодекса (далее – ГК) лицо, которому нанесены убытки в результате нарушения его гражданского права, имеет право на их возмещение. Убытками, в частности, являются доходы, которые мог бы реально получить при обычных обстоятельствах городской совет, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). При этих обстоятельствах убытки возмещаются в полном объеме, если законом не предусмотрено возмещение в меньшем или большем размере.

При этом суд отметил именно обязанности землепользователя относительно обращения в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации земельного участка и присвоении ему кадастрового номера. То есть суд пришел к заключению об уклонении пользователя от регистрации земельного участка и заключения договора аренды. Также было отмечено, что даже уплата земельного налога без заключения договора аренды не дает пользователю законных оснований относительно приобретения им права на земельный участок. Следовательно, он не является ни собственником, ни постоянным пользователем, что обязывает его заключить договор аренды земельного участка в установленный законом срок и платить арендную плату.

Суть дела-2

Обстоятельства этого дела (постановление ВХСУ от 21.04.16 г., ЕГРСР, реестр. № 57340478) касаются правоотношений органа местного самоуправления и бывшего владельца недвижимости, который ее продал и обратился с просьбой о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, поскольку фактическим пользователем теперь стал новый владелец помещения. Соответствующий совет отказал в досрочном расторжении договора аренды земельного участка. На чьей стороне в таком случае суд? Решение принято в пользу бывшего владельца помещения.

Аргументы суда

Договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заключенный с собственником, прекращается в случае приобретения другим лицом права собственности на такую недвижимость (пп. «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодекса, далее – ЗК; ч. 1 ст. 31 Закона от 06.10.98 г. № 161-ХIV, далее – Закон № 161). То есть к приобретателю права собственности на недвижимое имущество переходит право пользования земельным участком, на котором оно размещено, без изменения целевого назначения земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что и были у предыдущего землепользователя (ч. 1 ст. 377 ГК, ст. 120 ЗК).

Сторона договора, которая считает необходимым расторгнуть договор, должна направить предложение об этом второй стороне договора, которая в 20-дневный срок по получении предложения уведомляет вторую сторону о результатах его рассмотрения. Поскольку условиями договора аренды земельного участка предусмотрена возможность его прекращения путем расторжения договора по соглашению сторон или по решению суда и обращение бывшего владельца помещения в соответствующий совет осталось без удовлетворения, судом принято решение о досрочном расторжении договора.

Выводы

Орган местного самоуправления не имеет права отказать в расторжении договора аренды земельного участка, если сменился владелец здания или сооружения, расположенного на этом участке. В таком случае арендодатель имеет право заключить с новым владельцем здания или сооружения договор аренды земельного участка и получать от него арендную плату за пользование таким земельным участком.

То есть органы местного самоуправления должны отслеживать такие случаи, поскольку несвоевременные мероприятия по оформлению арендных отношений приводят к убыткам соответствующего местного бюджета. Но в таком случае контролирующими и правоохранительными органами будут устанавливаться виновные должностные лица, которые по своим полномочиям будут нести ответственность за осуществление этих действий (или бездействие).