Поліпшення орендованого майна: юридичний аспект

Акценти цієї статті:

• законодавчі підстави для здійснення бюджетною установою ремонту, реконструкції або поліпшення майна, що їй не належить, зокрема орендованих приміщень;
• судова практика вирішення спорів щодо відокремлення поліпшення орендованого майна.

Законодавча база для ремонту орендованого майна

Загальні правила здійснення ремонтів та поліпшень орендованих основних засобів (далі – ОЗ) передбачені Цивільним кодексом (далі – ЦК) та іншими законодавчими актами.

Операціям оренди присвячено гл. 58 ЦК. Так, згідно із ч. 1 ст. 760 ЦК предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками та зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживана річ). Іншими словами, орендар, використовуючи майно, все одно має повернути його орендодавцю в тому самому стані, в якому він його отримав. Звідси напрошується висновок, що саме орендар повинен ремонтувати таке майно. Але ж він ним не володіє. Чи дійсно це його обов’язок?

Про порядок проведення ремонтів орендованого майна йдеться у ст. 776 «Ремонт речі, переданої у найм» ЦК. Цією нормою, зокрема, визначено, що:

• поточний ремонт переданої в найм речі здійснюється наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. А це означає, що отримувати дозвіл від орендодавця на поточний ремонт речі не потрібно, оскільки ця операція пов’язана із підтриманням орендованого майна в первісному стані;
• капітальний ремонт виконується за рахунок орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Утім слід звернути увагу на норму ч. 3 ст. 776 ЦК: якщо орендодавець вчасно не здійснить капремонт, через що орендар не зможе користуватися майном, цей ремонт може провести й орендар. При цьому орендар, відремонтувавши річ, має право:

• або зарахувати вартість ремонту в сплату орендних платежів чи вимагати відшкодування вартості ремонту;
• або вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Більше того, ст. 284 Господарського кодексу відновлення орендованого майна віднесено до істотних умов договору, без погодження яких, як відомо, є ризик визнання договору неукладеним.

Згадаємо ще одну норму ЦК – ч. 3 ст. 773: наймач (орендар) має право змінювати стан речі, переданої йому в найм (оренду), лише за згодою наймодавця (орендодавця). Це положення кореспондується зі ст. 778 ЦК, якою регламентовано проведення будь-яких поліпшень орендованої речі – відокремлюваних або невідокремлюваних, зроблених за згодою наймодавця (орендодавця) або без такої згоди.

Отже, законодавство передбачає можливість здійснення відповідних дій із боку орендаря стосовно отриманого майна, але при цьому розрізняє такі поняття, як ремонт, відновлення та поліпшення речі, в тому числі і нежитлових приміщень.

Реконструкція орендованого майна

Зупинимося докладніше на поліпшеннях у частині реконструкції орендованого приміщення. Згідно зі ст. 778 ЦК поліпшити орендовану річ орендар може лише зі згоди орендодавця.

Право орендаря покращити майно зазвичай фіксується в договорі оренди. При цьому якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця невідокремлювані поліпшення орендованого майна (тобто які неможливо відокремити від майна без його пошкодження або істотного знецінення), орендодавець зобов’язаний компенсувати йому вартість таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Але, якщо поліпшення було проведене без згоди орендодавця, тоді він не зобов’язаний відшкодовувати орендарю витрати.

Якщо в договорі оренди не прописано право орендаря здійснювати поліпшення орендованої речі, то це повинен робити орендодавець.

Отже, усі подальші дії сторін договору, які стосуються ремонтів та поліпшень орендованих об’єктів ОЗ, визначаються умовами договору. Від того, як сформульовано ці умови, багато в чому залежить законність і відображення господарської операції в бухобліку; забезпечення виконання зобов’язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди; відповідальність сторін; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна тощо.

При цьому слід зважити на те, що сторонам не заборонено включати до договору, крім установлених законом істотних умов, інші умови на свій розсуд.

Необхідно також урахувати, що передача майна в оренду не припиняє права власності (та/або речових прав) на це майно (ч. 1 ст 23 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII, далі – Закон № 2269). Але якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди (ч. 4 ст. 23 Закону № 2269). Тому, перш ніж приймати рішення про відображення в обліку нового об’єкта, слід з’ясувати значення поняття «нова річ» та особливості її створення, урахувавши положення чинного законодавства і судову практику.

У чому юридична суть поняття «нова річ»?

Згідно зі ст. 179 ЦК річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки. Об’єктами переробки згідно із ЦК є річ і матеріал. ЦК визначає переробку як використання однієї речі (матеріалу), у результаті чого створюється нова річ (ч. 1 ст. 332).

Як зазначено в науково-практичному коментарі ЦК, таке визначення відображає сутність виробництва, адже саме у процесі виробництва з одних речей створюються інші (нові) речі. Визначальною ознакою переробки є факт створення нової речі в результаті докладання зусиль і праці однієї особи до речей або матеріалів, які належать іншій особі.

Переробку (специфікацію) вважають одним із способів набуття права власності (розд. I книги III ЦК). За загальним правилом право власності на перероблену річ належить особі, яка є власником матеріалу. У свою чергу, власник матеріалу зобов’язаний відшкодувати вартість переробки особі, що її здійснила (ст. 332 ЦК).

Тому ВГСУ звертає увагу судів на те, що випадки здійснення поліпшень без створення нової речі врегульовані ч. 2, 3 ст. 778 ЦК та ч. 2 ст. 27 Закону № 2269. Відповідно до цих норм орендар має право залишити за собою поліпшення орендованого майна, здійснені ним за рахунок власних коштів, лише якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створено нову річ, наймач стає її співвласником (ч. 4 ст. 778 ЦК). Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, право власності (спільної власності) може визнаватися щодо існуючої речі як предмета матеріального світу, окремо визначеного об’єкта матеріальних прав. А право одержання новоствореним майном статусу існуючої речі – об’єкта нерухомості виникає після додержання наведених вище вимог законодавства.

Чи встановлено до ремонтів і поліпшень окрім загальних законодавчих норм ще якісь вимоги?

Якщо йдеться про реконструкцію приміщення, до загальних норм законодавства щодо здійснення ремонту та поліпшення орендованого майна та його результатів додаються вимоги спеціального (містобудівельного) законодавства. Тому при здійсненні реконструкції приміщення орендарем перш за все слід з’ясувати, що саме відбувалося з об’єктом – поліпшення чи створення нової речі, та що отримує орендодавець після завершення оренди – витрати на здійснені роботи або актив, а можливо, й нічого.

Так, згідно з розд. 3 ДБН А.2.2-3-2014 перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів, внаслідок чого змінються основні техніко-економічні показники та поліпшуються умови експлуатації, відноситься до реконструкції.

Зверніть увагу! На відміну від перепланувань, реконструкція належить до будівельних робіт, тому вимагає від власника майна та/або власника похідних речових прав (оперативне управління для бюджетних установ) дотримання містобудівельного законодавства та оформлення відповідних документів.

Згідно з п. 5 Порядку виконання підготовчих і будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.11 р. № 466 (далі – Порядок № 466), будівельні роботи, до яких відноситься реконструкція приміщення, можуть виконуватися замовником:

• після отримання документа, що посвідчує право власності (інших речових прав) чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію;
• подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт – щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), та об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта;
• видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.

Зауважимо, що деякі види будівельних робіт, визначені п. 7 Порядку № 466, можуть здійснюватися без документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. До них, зокрема, належать: реконструкція, реставрація або капремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані, реконструкція або капремонт автодоріг, залізничних колій, ліній електропередач, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення тощо.

Якщо відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю виявить у надісланому повідомленні недостовірні дані, які є підставою вважати об’єкт самочинним будівництвом, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, буде скасовано (п. 15 Порядку № 466).

Це важливо! Аби отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, окрім документів, передбачених п. 28 Порядку № 466, необхідно подати копію документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згоду його власника, засвідчену в установленому порядку, на проведення реконструкції, реставрації, капремонту чи технічного переоснащення.

Коли виникає право власності на новостворене майно?

Згідно із ч. 2 ст. 331 ЦК право власності та/або похідні речові права на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва і введення його в експлуатацію.

Приймання-передача закінчених робіт (об’єкта будівництва) проводиться у порядку, установленому Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.05 р. № 668 (далі – Загальні умови № 668), іншими нормативними актами та договором підряду (п. 88 Загальних умов № 668).

Статус нерухомого майна набувається після фіксації у визначеному законодавством порядку готовності цього майна для використання його за призначенням.

Передача виконаних робіт (об’єкта будівництва) підрядником і приймання їх замовником оформлюється актом виконаних робіт (п. 91 Загальних умов № 668). Але офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав здійснюється шляхом унесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, держреєстрація прав на таке майно проводиться після введення його в експлуатацію в установленому порядку (ч. 2 ст. 5 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Винятки передбачено ст. 31 цього Закону.

Важливий нюанс! Орендар повинен довести належними та допустимими доказами, що в результаті здійснених поліпшень ним було створено нову річ – майно, яке прийнято в експлуатацію відповідно до чинного законодавства. Саме такий висновок зроблено ВГСУ від 29.03.17 р. у справі № 909/1179/15.

Судова практика щодо визнання нової речі

Суть справи

Орендар (позивач) у жовтні 2015 року звернувся до господарського суду з позовом до міської ради (орендодавець, відповідач) про визнання права власності на 50/100 частки нежитлових приміщень орендованого майна комунальної власності (будинку культури) у зв’язку із здійсненням ним невід’ємного поліпшення цього майна за згодою орендодавця.

Рішення судів

Рішенням місцевого господарського суду позов задоволено та визнано за позивачем право власності на 50/100 ідеальних часток нежитлових приміщень.

Суд апеляційної інстанції в позові відмовив, оскільки позивач не довів належними та допустимими доказами, що в результаті здійснених поліпшень ним було створено нову річ – нерухоме майно, яке прийнято в експлуатацію відповідно до вимог чинного законодавства.

ВГСУ погодився з таким рішенням, тобто залишив касаційну скаргу позивача без задоволення, а постанову Апеляційного господарського суду – без змін.

Аргументи ВГСУ

ВГСУ зазначив, що, задовольняючи позов лише з тих підстав, що позивачем виконано поліпшення орендованого майна загальною вартістю 2 046 074 грн., що становить 50,27 % вартості будівлі, суд першої інстанції не врахував, що збільшення вартості орендованого майна, комерційної привабливості, майбутньої економічної вигоди від об’єкта, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщень, не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі, оскільки проведення реконструкції шляхом перепланування та технічного переобладнання орендованого приміщення не створює нову річ, а лише поліпшує. Новою ж визнається річ, яка має істотно інші ознаки у порівнянні з попереднім об’єктом найму.

Фабула судового акта базується на нормах ст. 23 Закону № 2269: само по собі поліпшення стану приміщень не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі.

Тому при розгляді у судах законності господарських операцій з орендованим майном ВГСУ звертає їх увагу на необхідність:

1) достеменно з’ясувати, чи отримав орендар у встановленому законом порядку дозволи на будівництво спірного об’єкта і на виконання будівельних робіт та чи приймався об’єкт нерухомості, право спільної власності на який він просить визнати, до експлуатації;

2) з огляду на ч. 3 ст. 376 ЦК дослідити, чи надавалася земельна ділянка під збудованим об’єктом позивачу у власність або користування з урахуванням встановлених судами обставин надання орендодавцем згоди на вилучення з його землекористування невикористовуваної земельної ділянки відповідною площею для передачі її у користування позивачу.

Висновки

Існує принципова відмінність між поняттями «створення нової речі» та «здійснення невід’ємних поліпшень», яку важливо враховувати при прийнятті рішення про відображення в обліку операцій із ремонту чи реконструкції орендованого майна.

У разі створення нової речі орендар має право претендувати на право власності (інших речових прав) на об’єкт, а у разі здійснення невід’ємних поліпшень нерухомого майна, яке перебуває у нього в оренді, він може розраховувати лише на відшкодування вартості понесених витрат або на зарахування їх вартості в оплату за користування річчю.

Це має вирішальне значення у судових спорах за позовами орендарів державного та комунального майна з огляду на предмет позовних вимог – визнання власником (співвласником) орендованого об’єкта.