Улучшение арендованного имущества: юридический аспект

Акценты этой статьи:

• законодательные основания для осуществления бюджетным учреждением ремонта, реконструкции или улучшения имущества, которое ему не принадлежит, в частности, арендованных помещений;
• судебная практика решения споров относительно отделения улучшения арендованного имущества.

Законодательная база для ремонта арендованного имущества

Общие правила осуществления ремонтов и улучшений арендованных основных средств (далее – ОС) предусмотрены Гражданским кодексом (далее – ГК) и другими законодательными актами.

Операциям аренды посвящена гл. 58 ГК. Так, согласно ч. 1 ст. 760 ГК предметом договора найма может быть вещь, которая определена индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Другими словами, арендатор, используя имущество, все равно должен вернуть его арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил. Отсюда напрашивается вывод, что именно арендатор должен ремонтировать такое имущество. Но он им не владеет. На самом ли деле это его обязанность?

О порядке проведения ремонтов арендованного имущества идет речь в ст. 776 «Ремонт вещи, переданной внаем» ГК. Этой нормой, в частности, определено, что:

• текущий ремонт переданной внаем вещи осуществляется нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. А это значит, что получать разрешение от арендодателя на текущий ремонт вещи не нужно, поскольку эта операция связана с поддержанием арендованного имущества в первоначальном состоянии;
• капитальный ремонт выполняется за счет арендодателя, если иное не установлено договором или законом.

Однако следует обратить внимание на норму ч. 3 ст. 776 ГК: если арендодатель вовремя не осуществит капремонт, из-за чего арендатор не сможет пользоваться имуществом, этот ремонт может провести и арендатор. При этом арендатор, отремонтировав вещь, имеет право:

• или зачесть стоимость ремонта в уплату арендных платежей либо требовать возмещения стоимости ремонта;
• или требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Более того, ст. 284 Хозяйственного кодекса восстановление арендованного имущества отнесено к существенным условиям договора, без согласования которых, как известно, имеется риск признания договора незаключенным.

Вспомним еще одну норму ГК – ч. 3 ст. 773: наниматель (арендатор) имеет право изменять состояние вещи, переданной ему внаем (аренду), только с согласия наймодателя (арендодателя). Это положение корреспондирует со ст. 778 ГК, которой регламентировано проведение любых улучшений арендованной вещи – отделяемых или неотделяемых, сделанных с согласия наймодателя (арендодателя) или без такого согласия.

Следовательно, законодательство предусматривает возможность осуществления соответствующих действий со стороны арендатора относительно полученного имущества, но при этом различает такие понятия, как ремонт, восстановление и улучшение вещи, в том числе и нежилых помещений.

Реконструкция арендованного имущества

Остановимся подробнее на улучшениях в части реконструкции арендованного помещения. Согласно ст. 778 ГК улучшить арендованную вещь арендатор может лишь с согласия арендодателя.

Право арендатора улучшить имущество обычно фиксируется в договоре аренды. При этом если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя неотделяемые улучшения арендованного имущества (т. е. которые невозможно отделить от имущества без его повреждения или существенного обесценения), арендодатель обязан компенсировать ему стоимость таких улучшений, если иное не определено договором аренды.

Но если улучшение было проведено без согласия арендодателя, тогда он не обязан возмещать арендатору расходы.

Если в договоре аренды не прописано право арендатора осуществлять улучшение арендованной вещи, то это должен делать арендодатель.

Таким образом, все последующие действия сторон договора, которые касаются ремонтов и улучшений арендованных объектов ОС, определяются условиями договора. От того, как сформулированы эти условия, во многом зависят законность и отражение хозяйственной операции в бухучете; обеспечение выполнения обязательств; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; ответственность сторон; обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества и т. п.

При этом следует учесть, что сторонам не запрещено включать в договор, кроме установленных законом существенных условий, другие условия по своему усмотрению.

Необходимо также учесть, что передача имущества в аренду не прекращает право собственности (и/или вещное право) на это имущество (ч. 1 ст. 23 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII, далее – Закон № 2269). Но если в результате улучшения, сделанного арендатором с согласия арендодателя, создана новая вещь, арендатор становится ее владельцем в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 4 ст. 23 Закона № 2269). Поэтому, прежде чем принимать решение об отражении в учете нового объекта, следует выяснить значение понятия «новая вещь» и особенности ее создания, с учетом положений действующего законодательства и судебной практики.

В чем юридическая суть понятия «новая вещь»?

Согласно ст. 179 ГК вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности. Объектами переработки согласно ГК являются вещь и материал. ГК определяет переработку как использование одной вещи (материала), в результате чего создается новая вещь (ч. 1 ст. 332).

Как указано в научно-практическом комментарии ГК, такое определение отражает сущность производства, ведь именно в процессе производства из одних вещей создаются другие (новые) вещи. Определяющим признаком переработки является факт создания новой вещи в результате приложения усилий и труда одного лица к вещам или материалам, которые принадлежат другому лицу.

Переработку (спецификацию) считают одним из способов приобретения права собственности (разд. I книги III ГК). По общему правилу право собственности на переработанную вещь принадлежит лицу, которое является владельцем материала. В свою очередь, владелец материала обязан возместить стоимость переработки лицу, которое ее осуществило (ст. 332 ГК).

Поэтому ВХСУ обращает внимание судов на то, что случаи осуществления улучшений без создания новой вещи урегулированы ч. 2, 3 ст. 778 ГК и ч. 2 ст. 27 Закона № 2269. В соответствии с этими нормами арендатор имеет право оставить за собой улучшения арендованного имущества, осуществленные им за счет собственных средств, только если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда.

Если в результате улучшения, сделанного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем (ч. 4 ст. 778 ГК). Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его расходов на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, право собственности (общей собственности) может признаваться относительно существующей вещи как предмета материального мира, отдельно определенного объекта материальных прав. А право получения вновь созданным имуществом статуса существующей вещи – объекта недвижимости возникает после соблюдения приведенных выше требований законодательства.

Установлены ли к ремонтам и улучшениям кроме общих законодательных норм еще какие-либо требования?

Если речь идет о реконструкции помещения, к общим нормам законодательства относительно осуществления ремонта и улучшения арендованного имущества и его результатов добавляются требования специального (градостроительного) законодательства. Поэтому при осуществлении реконструкции помещения арендатором прежде всего следует выяснить, что именно происходило с объектом – улучшение или создание новой вещи, и что получает арендодатель после завершения аренды – расходы на осуществленные работы или актив, а возможно, и ничего.

Так, согласно разд. 3 ДБН А.2.2-3-2014 перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства, которая предусматривает изменение его геометрических размеров, в результате чего изменяются основные технико-экономические показатели и улучшаются условия эксплуатации, относится к реконструкции.

Обратите внимание! В отличие от перепланировок, реконструкция относится к строительным работам, поэтому требует от владельца имущества и/или владельца производных вещных прав (оперативное управление для бюджетных учреждений) соблюдения градостроительного законодательства и оформления соответствующих документов.

Согласно п. 5 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденного постановлением КМУ от 13.04.11 г. № 466 (далее – Порядок № 466), строительные работы, к которым относится реконструкция помещения, могут выполняться заказчиком:

• после получения документа, удостоверяющего право собственности (других вещных прав) или пользования земельным участком, или договора суперфиция;
• представления уведомления о начале выполнения строительных работ – относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), и объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта;
• выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ – относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями.

Заметим, что некоторые виды строительных работ, определенные п. 7 Порядка № 466, могут осуществляться без документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком. К ним, в частности, относятся: реконструкция, реставрация или капремонт объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, реконструкция или капремонт автодорог, железнодорожных путей, линий электропередач, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций в границах земель их размещения и т. п.

Если соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля выявит в отправленном уведомлении недостоверные данные, которые являются основанием считать объект самовольным строительством, право на начало выполнения подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления, будет отменено (п. 15 Порядка № 466).

Это важно! Чтобы получить разрешение на выполнение строительных работ, кроме документов, предусмотренных п. 28 Порядка № 466, необходимо подать копию документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или согласие его владельца, заверенное в установленном порядке, на проведение реконструкции, реставрации, капремонта или технического переоснащения.

Когда возникает право собственности на вновь созданное имущество?

Согласно ч. 2 ст. 331 ГК право собственности и/или производные вещные права на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.

Приемка-передача завершенных работ (объекта строительства) проводится в порядке, установленном Общими условиями заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденными постановлением КМУ от 01.08.05 г. № 668 (далее – Общие условия № 668), другими нормативными актами и договором подряда (п. 88 Общих условий № 668).

Статус недвижимого имущества приобретается после фиксации в определенном законодательством порядке готовности этого имущества для использования его по назначению.

Передача выполненных работ (объекта строительства) подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актом выполненных работ (п. 91 Общих условий № 668). Но официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав осуществляется путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Если законодательством предусмотрена приемка в эксплуатацию недвижимого имущества, госрегистрация прав на такое имущество проводится после ввода его в эксплуатацию в установленном порядке (ч. 2 ст. 5 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Исключения предусмотрены ст. 31 данного Закона.

Важный нюанс! Арендатор должен доказать надлежащими и допустимыми доказательствами, что в результате осуществленных улучшений им была создана новая вещь – имущество, которое принято в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством. Именно такой вывод сделан в постановлении ВХСУ от 29.03.17 г. по делу № 909/1179/15.

Судебная практика относительно признания новой вещи

Суть дела

Арендатор (истец) в октябре 2015 года обратился в хозяйственный суд с иском к городскому совету (арендодатель, ответчик) о признании права собственности на 50/100 доли нежилых помещений арендованного имущества коммунальной собственности (дома культуры) в связи с осуществлением им неотъемлемого улучшения этого имущества с согласия арендодателя.

Решения судов

Решением местного хозяйственного суда иск удовлетворен и признано за истцом право собственности на 50/100 идеальных долей нежилых помещений.

Суд апелляционной инстанции в иске отказал, поскольку истец не доказал надлежащими и допустимыми доказательствами, что в результате осуществленных улучшений им была создана новая вещь – недвижимое имущество, которое принято в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующего законодательства.

ВХСУ согласился с таким решением, то есть оставил кассационную жалобу истца без удовлетворения, а постановление Апелляционного хозяйственного суда – без изменений.

Аргументы ВХСУ

ВХСУ указал, что, удовлетворяя иск только по тем основаниям, что истцом выполнено улучшение арендованного имущества общей стоимостью 2 046 074 грн., что составляет 50,27 % стоимости здания, суд первой инстанции не учел, что увеличение стоимости арендованного имущества, коммерческой привлекательности, будущей экономической выгоды от объекта, а также улучшение технического, физического, функционального состояния помещений, не может быть достаточным основанием для вывода о создании новой вещи, поскольку проведение реконструкции путем перепланировки и технического переоборудования арендованного помещения не создает новую вещь, а лишь улучшает ее. Новой же признается вещь, которая имеет существенно другие признаки по сравнению с прежним объектом найма.

Фабула судебного акта базируется на нормах ст. 23 Закона № 2269: само по себе улучшение состояния помещений не может быть достаточным основанием для вывода о создании новой вещи.

Поэтому при рассмотрении в судах законности хозяйственных операций с арендованным имуществом ВХСУ обращает их внимание на необходимость:

1) точно выяснить, получил ли арендатор в установленном законом порядке разрешение на строительство спорного объекта и на выполнение строительных работ и принимался ли объект недвижимости, право совместной собственности на который он просит признать, в эксплуатацию;

2) с учетом ч. 3 ст. 376 ГК исследовать, предоставлялся ли земельный участок под построенным объектом истцу в собственность или пользование с учетом установленных судами обстоятельств дачи арендодателем согласия на изъятие из его землепользования неиспользуемого земельного участка соответствующей площади для передачи его в пользование истцу.

Выводы

Существует принципиальное отличие между понятиями «создание новой вещи» и «осуществление неотъемлемых улучшений», которое важно учитывать при принятии решения об отражении в учете операций по ремонту или реконструкции арендованного имущества.

В случае создания новой вещи арендатор имеет право претендовать на право собственности (другие вещные права) на объект, а в случае осуществления неотъемлемых улучшений недвижимого имущества, которое находится у него в аренде, он может рассчитывать только на возмещение стоимости понесенных расходов или на зачисление их стоимости в оплату за пользование вещью.

Это имеет решающее значение в судебных спорах по искам арендаторов государственного и коммунального имущества, с учетом предмета исковых требований – признания владельцем (совладельцем) арендованного объекта.