Новий порядок оренди майна

Із цієї консультації ви дізнаєтесь, як після останніх нововведень надавати в оренду державне та комунальне майно.

Законодавчі зміни

Із 1 лютого 2020 року набув чинності Закон від 03.10.19 р. № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон № 157), який змінив правила оренди державного та комунального майна (детальніше див. «Орендуємо майно за новими правилами»).

Відповідно до вимог Закону № 157 органи місцевого самоврядування (далі – ОМС) передають в оренду майно, що перебуває у комунальній власності. Дія Закону № 157 поширюється також на договори зберігання, крім договорів публічного зберігання, якщо місцем зберігання майна третьої особи є індивідуально визначене нерухоме майно державної або комунальної власності.

Оренда здійснюється на основі таких принципів (п. 2 ст. 2 Закону № 157):

• законності;
• відкритості та прозорості;
• рівності та змагальності;
• державного регулювання та контролю;
• урахування особливостей об’єктів державної та комунальної форм власності;
• захисту економічної конкуренції;
• створення сприятливих умов для залучення інвестицій;
• повного, своєчасного, достовірного інформування про об’єкти оренди та порядок передання їх в оренду;
• забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів.

Особливості передання в оренду комунального майна, передбачені цим Законом, додатково можуть визначатися рішенням представницьких ОМС з урахуванням вимог і обмежень, установлених цим Законом і Порядком передачі державного і комунального майна в оренду, затвердженим постановою КМУ від 03.06.20 р. № 483 (далі – Порядок № 483) (абзац другий п. 2 ст. 5 Закону № 157).

Етапи передання майна в оренду

Згідно із Законом № 157 передання майна в оренду відбувається у шість етапів, що передують підписанню договору оренди.

Етап 1. Прийняття рішення про намір передати майно в оренду.

Етап 2. Унесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи (далі – ЕТС).

Етап 3. Прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного з переліків:

• або Переліку об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передання в оренду на аукціоні (перелік першого типу);
• або Переліку об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передання в оренду без проведення аукціону (перелік другого типу).

Етап 4. Опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з переліків та ЕТС.

Етап 5. Розміщення в ЕТС оголошення про передання майна в оренду.

Етап 6. Проведення аукціону на право оренди майна або передання об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Після прийняття балансоутримувачем рішення про намір передати майно в оренду або отримання від уповноваженого органу управління рішення про доцільність такої оренди балансоутримувач або самостійно приймає рішення про включення об’єкта до переліку відповідного типу, або звертається до ОМС (залежно від чинних майнових прав на майно, що планується надати в оренду) за отриманням рішення про передання в оренду майна чи відмови.

Новий порядок передання майна в оренду на разі не працює

Відповідно до Закону № 157 КМУ у тримісячний строк повинен був розробити та оприлюднити низку нормативних-правових актів, що мали на меті уможливити процедурно оренду за новим законом. Проте на сьогодні набув чинності з 16.06.20 р. лише Порядок № 483. А ми чекаємо на затвердження та оприлюднення:

• нових форм примірних договорів оренди, структурованих відповідно до нових умов оренди;
• нову методику розрахунку орендної плати.

Також ОМС мають розробити Порядок розподілу орендної плати та Порядок виконання контрольних функцій у сфері оренди комунального майна.

На сьогодні передання в оренду комунального та державного майна фактично неможливе, оскільки п. 51 Порядку № 483 передбачено, що «проєкт договору оренди, що розміщується в оголошенні про передання майна в оренду на аукціоні, повинен містити всю інформацію, передбачену примірним договором оренди, крім інформації про особу орендаря та орендну плату». Тож за відсутності затверджених Кабміном форм примірних договорів оренди орендодавці не зможуть оприлюднити у системі ProZorro оголошення про передання майна в оренду.

Зі свого боку, Фонд державного майна (далі – ФДМ) наголошує, що Порядок № 483 передбачає єдину уніфіковану ставку орендної плати, яка застосовується для визначення стартової орендної плати для будь-яких об’єктів оренди, що передаються в оренду на аукціонах. Ця ставка встановлена п. 52 Порядку № 483. Водночас передання в оренду індивідуально визначеного майна, що не є нерухомістю або транспортними засобами, а також передання в оренду майна без аукціонів певним пільговим категоріям орендарів неможливе до затвердження КМУ нової Методики розрахунку орендної плати.

Проєкти Примірних договорів оренди нерухомого майна та єдиних майнових комплексів оприлюднено на сайті ФДМ (первинний – 27.02.20 р., доопрацьований – 15.04.20 р.; посилання на документ). Сьогодні ці проєкти отримали рішення Державної регуляторної служби України про погодження і висновок Мінфіну. Фонд очікує висновків від Мінекономіки і Мін’юсту про проведення правової експертизи. Після отримання цих висновків проєкти будуть направлені Фондом на розгляд КМУ.

Проєкт Методики розрахунку орендної плати за державне майно оприлюднено на сайті ФДМ (первинний – 27.02.20 р., доопрацьований – 22.04.20 р.; посилання на документ). Зараз цей проєкт отримав висновки Мінфіну та Мінекономіки, а також надісланий до Мін’юсту для проведення правової експертизи. Після отримання висновку Мін’юсту Фонд передасть проєкт на розгляд КМУ.

Отже, чекаємо, що уряд якнайшвидше ухвалить необхідні нормативні документи, щоб можна було розблокувати оренду державної і комунальної власності та діяти вже за новими правилами.

Перелік об’єктів державної власності, які можна орендувати, уже є

ФДМ оприлюднив повний перелік об’єктів державної власності, що можуть бути передані в оренду через аукціон. Ця публікація здійснена на виконання перехідних положень нового закону про оренду, згідно з якими усі об’єкти державної власності, які станом на 1 лютого 2020 року ввійшли до переліку вакантних, уважаються такими, щодо яких прийнято рішення про їх передання в оренду на електронних аукціонах.

Усього таких вакантних для оренди об’єктів станом на 1 лютого 2020 року налічувалось 4 262 загальною площею майже 2,5 млн м². Усі вони вже невдовзі опиняться на ринку оренди нерухомості України. Ознайомитись із повним переліком можна за посиланням.

Головним документом при оренді державного та комунального майна є Закон № 157, але для повноцінного функціонування всіх новацій не вистачає низки нормативних документів, які досі перебувають на розгляді в Мін’юсті і лише потім потраплять до Кабміну. Тож чекаємо на нові форми примірних договорів оренди та методику розрахунку орендної плати.