Новый порядок аренды имущества

Из этой консультации вы узнаете, как после последних нововведений предоставлять в аренду государственное и коммунальное имущество.

Законодательные изменения

С 1 февраля 2020 года вступил в силу Закон от 03.10.19 г. № 157-IX «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 157), который изменил правила аренды государственного и коммунального имущества (детальнее см. «Арендуем имущество по новым правилам»).

Согласно требованиям Закона № 157 органы местного самоуправления (далее – ОМС) передают в аренду имущество, которое находится в коммунальной собственности. Действие Закона № 157 распространяется также на договоры хранения, кроме договоров публичного хранения, если местом хранения имущества третьего лица является индивидуально определенное недвижимое имущество государственной или коммунальной собственности.

Аренда осуществляется на основе следующих принципов (п. 2 ст. 2 Закона № 157):

• законности;
• открытости и прозрачности;
• равенства и состязательности;
• государственного регулирования и контроля;
• учета особенностей объектов государственной и коммунальной форм собственности;
• защиты экономической конкуренции;
• создания благоприятных условий для привлечения инвестиций;
• полного, своевременного, достоверного информирования об объектах аренды и порядке передачи их в аренду;
• обеспечения конкурентных условий аренды и других видов договоров.

Особенности передачи в аренду коммунального имущества, предусмотренные этим Законом, дополнительно могут определяться решением представительских ОМС с учетом требований и ограничений, установленных этим Законом и Порядком передачи государственного и коммунального имущества в аренду, утвержденным постановлением КМУ от 03.06.20 г. № 483 (далее – Порядок № 483) (абзац второй п. 2 ст. 5 Закона № 157).

Этапы передачи имущества в аренду

Согласно Закону № 157 передача имущества в аренду происходит в шесть этапов, которые предшествуют подписанию договора аренды.

Этап 1. Принятие решения о намерении передать имущество в аренду.

Этап 2. Внесение информации о потенциальном объекте аренды в электронную торговую систему (далее – ЭТС).

Этап 3. Принятие решения о включении потенциального объекта аренды в один из перечней:

• или Перечень объектов, относительно которых принято решение о передаче в аренду на аукционе (перечень первого типа),
• или Перечень объектов, относительно которых принято решение о передаче в аренду без проведения аукциона (перечень второго типа).

Этап 4. Опубликование информации о потенциальном объекте аренды, относительно которого принято решение о включении в один из перечней и ЭТС.

Этап 5. Размещение в ЭТС объявления о передаче имущества в аренду.

Этап 6. Проведение аукциона на право аренды имущества или передача объекта в аренду без проведения аукциона, заключение и публикация в ЭТС договора аренды.

После принятия балансодержателем решения о намерении передать имущество в аренду или получении от уполномоченного органа управления решения о целесообразности такой аренды балансодержатель или самостоятельно принимает решение о включении объекта в перечень соответствующего типа, или обращается в ОМС (в зависимости от действующих имущественных прав на имущество, которое планируется предоставить в аренду) за получением решения о передаче в аренду имущества или отказа.

Новый порядок передачи имущества в аренду пока не работает

Согласно Закону № 157 КМУ в трехмесячный срок должен был разработать и обнародовать ряд нормативно-правовых актов, которые имели целью сделать возможным процедурно аренду по новому закону. Однако на сегодня вступил в силу с 16.06.20 г. только Порядок № 483. А мы ждем на утверждение и обнародование:

• новых форм примерных договоров аренды, структурированных согласно новым условиям аренды;
• новую методику расчета арендной платы.

Также ОМС должны разработать Порядок распределения арендной платы и Порядок выполнения контрольных функций в сфере аренды коммунального имущества.

На сегодня передача в аренду коммунального и государственного имущества фактически невозможна, поскольку п. 51 Порядка № 483 предусмотрено, что «проект договора аренды, который размещается в объявлении о передаче имущества в аренду на аукционе, должен содержать всю информацию, предусмотренную примерным договором аренды, кроме информации о личности арендатора и арендной плате». Поэтому при отсутствии утвержденных Кабмином форм примерных договоров аренды арендодатели не смогут обнародовать в системе ProZorro объявление о передаче имущества в аренду.

Со своей стороны, Фонд государственного имущества (далее – ФГИ) подчеркивает, что Порядок № 483 предусматривает единую унифицированную ставку арендной платы, которая применяется для определения стартовой арендной платы для каких-либо объектов аренды, которые передаются в аренду на аукционах. Эта ставка установлена п. 52 Порядка № 483. Вместе с тем передача в аренду индивидуально определенного имущества, не являющегося недвижимостью или транспортными средствами, а также передача в аренду имущества без аукционов определенным льготным категориям арендаторов невозможна до утверждения КМУ новой Методики расчета арендной платы.

Проекты Примерных договоров аренды недвижимого имущества и единых имущественных комплексов обнародованы на сайте ФГИ (первичный – 27.02.20 г., доработанный – 15.04.20 г.; ссылка на документ). Сегодня эти проекты получили решение Государственной регуляторной службы Украины о согласовании и заключение Минфина. Фонд ожидает заключений от Минэкономики и Минюста о проведении правовой экспертизы. После получения этих заключений проекты будут направлены Фондом на рассмотрение КМУ.

Проект Методики расчета арендной платы за государственное имущество обнародован на сайте ФГИ (первичный – 27.02.20 г., доработанный – 22.04.20 г.; ссылка на документ). Сейчас этот проект получил заключения Минфина и Минэкономики, а также направлен в Минюст для проведения правовой экспертизы. После получения заключения Минюста Фонд передаст проект на рассмотрение КМУ.

Итак, ждем, что Правительство как можно быстрее примет необходимые нормативные документы, чтобы можно было разблокировать аренду государственной и коммунальной собственности и действовать уже по новым правилам.

Перечень объектов государственной собственности, которые можно арендовать, уже есть

ФГИ обнародовал полный перечень объектов государственной собственности, которые могут быть переданы в аренду через аукцион. Эта публикация осуществлена во исполнение переходных положений нового закона об аренде, согласно которым все объекты государственной собственности, которые по состоянию на 1 февраля 2020 года вошли в перечень вакантных, считаются такими, относительно которых принято решение об их передаче в аренду на электронных аукционах.

Всего таких вакантных для аренды объектов по состоянию на 1 февраля 2020 года насчитывалось 4 262 общей площадью почти 2,5 млн м². Все они уже вскоре окажутся на рынке аренды недвижимости Украины. Ознакомиться с полным перечнем можно по ссылке.

Главным документом при аренде государственного и коммунального имущества является Закон № 157, но для полноценного функционирования всех новаций не хватает ряда нормативных документов, которые до сих пор находятся на рассмотрении в Минюсте и только потом попадут в Кабмин. Поэтому ждем новые формы примерных договоров аренды и методику расчета арендной платы.