Як сьогодні оформити договір оренди земельної ділянки комунальної власності

Ситуація. Сільгосппідприємство планує взяти в оренду земельну ділянку, яка перебуває в комунальній власності, для ведення товарного сільгоспвиробництва.

Запитання. Як нині оформлюються договори оренди землі комунальної власності, адже в березні 2022 року було запроваджено спеціальні правила оформлення таких договорів у зв’язку з введенням воєнного стану?

Коротка відповідь. Сьогодні працюють і Державний земельний кадастр (далі – ДЗК), і Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав), тому договори оренди землі державної та комунальної власності оформлюються за довоєнними правилами. Однак слід узяти до уваги той факт, що в багатьох територіальних громадах створено військові адміністрації населених пунктів (далі – ВА). І якщо в населеному пункті владні повноваження виконує ВА, тоді договір оренди землі комунальної власності можна укласти строком не більше ніж на рік. Розглянемо цю ситуацію детально.

Запитання – відповіді

Як оформлювався договір оренди земель державної чи комунальної власності до війни?

Загальну процедуру укладення договорів оренди земель державної або комунальної власності регулюють Земельний кодекс (далі – ЗК) та Закон від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161).

Так, відповідно до ст. 16 Закону № 161 договір оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності укладається:

• або на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (далі – ОМC) – орендодавця, ухваленого в порядку, передбаченому ЗК;
• або за результатами земельних торгів.

Крім того, на підставі вказаного рішення громадяни та юрособи набувають права власності та користування земельними ділянками (ч. 1 ст. 116 ЗК).

Договір може передбачати надання в оренду декількох земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи ОМС (ст. 16 Закону № 161).

Типовий договір оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.02.2004 № 220.

Мінімальний строк оренди земель сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства становить 7 років, а якщо на них здійснюється меліорація – 10 років. Максимальний строк оренди – 50 років (ст. 19 Закону № 161).

Згідно з п. 288.5 Податкового кодексу розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу:

1) не може бути меншою за розмір земельного податку, а саме:

• для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку (далі – НГО) яких проведено, –не більше ніж 3 % їх НГО, для земель загального користування – не більше ніж 1 % їх НГО, для сільгоспугідь – не менше ніж 0,3 % та не більше ніж 1 % їх НГО;
• для земельних ділянок, НГО яких не проведено, – не більше ніж 5 % НГО одиниці площі ріллі по області, для сільгоспугідь – не менше ніж 0,3 % та не більше ніж 5 % НГО одиниці площі ріллі по області;

2) не може перевищувати 12 % НГО, але може бути більшою за такий розмір у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Після підписання договору треба звернутися до держреєстратора для здійснення реєстрації права оренди в Реєстрі прав (ст. 125, 126 ЗК; ст. 4 Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Право оренди виникне з моменту такої реєстрації.

У якому порядку укладалися договори оренди землі державної/комунальної власності після введення воєнного стану?

Із 07.04.2022 набув чинності Закон від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (далі – Закон № 2145), яким було внесено зміни, зокрема, до ЗК. Із зазначеної дати укладання, зміна, поновлення та припинення договорів оренди, суборенди земельних ділянок державної/комунальної власності здійснюються з урахуванням норм п. 27 і 28 розд. X ЗК.

Районні ВА (далі – РВА) отримали право передавати в оренду для ведення товарного сільгоспвиробництва (пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК):

• землі державної/комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні приватних осіб, підприємств, наприклад, фермерського господарства);
• землі колективної власності колективного сільгосппідприємства, кооперативу, акціонерного товариства;
• нерозподілені/невитребувані земельні ділянки, частки/паї.

Звертаємо увагу! РВА мають право передавати в оренду виключно на рік земельні ділянки, якими раніше розпоряджалися територіальні громади. При цьому мінімальний строк оренди землі 7 років не діє.

РВА передавали землю в оренду з дотриманням низки умов, а саме (пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК):

1. Ділянка передавалась без проведення земельних торгів.
2. Договір оренди землі укладався виключно в електронній формі та засвідчувався кваліфікованими електронними підписами сторін. Тобто на заміну паперовому договору прийшов його електронний аналог.
3. Договір міг передбачати передання в оренду одразу кількох земельних ділянок, але лише для ведення товарного сільгоспвиробництва.
4. Максимальний розмір орендної плати становив 8 % НГО земельної ділянки, яка розраховується від середньої НГО одиниці площі ріллі по області.
5. Припинення повноважень РВА, яка передала ділянку в оренду, не є підставою для припинення або зміни договору оренди землі. Тобто договір продовжує діяти протягом зазначеного в ньому строку.

Право оренди земельної ділянки, переданої в оренду відповідно до пп. 2 п. 27 розд. Х ЗК, не підлягало державній реєстрації.

Договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягав держреєстрації, яка здійснювалася РВА в порядку, визначеному пп. 10 п. 27 розд. Х ЗК.

До відома: право оренди земельної ділянки виникало з дати держреєстрації договору оренди земельної ділянки.

За договором з РВА орендар не мав права:

• на компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
• застосування переважного права на купівлю ділянки в разі її продажу;
• поновлення договору, укладення договору на новий строк із використанням переважного права. Фактично договір був, так би мовити, разовим. Після закінчення строку його дії отримати цю земельну ділянку в оренду можна було в загальному порядку без будь-яких переваг;
• передання ділянки в суборенду;
• установлення земельного сервітуту;
• зміну цільового призначення ділянки, угідь;
• будівництво на ділянці нерухомого майна (будівель, споруд);
• закладку багаторічних насаджень;
• відчуження, передання в заставу/іпотеку права користування земельною ділянкою;
• поділ/об’єднання земельної ділянки;
• використання для власних потреб наявних на ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об’єктів та інших корисних властивостей землі.

Які правила оформлення договору оренди землі державної/комунальної власності діють зараз?

Правила оформлення таких договір було змінено з 19.11.2022. Саме з цієї дати набув чинності Закон від 19.10.2022 № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (далі – Закон № 2698). Цим документом було внесено зміни, зокрема, до ЗК.

Так, РВА можуть передавати в оренду землі сільгосппризначення комунальної/державної власності строком на один рік на умовах, наведених у пп. 2 п. 27 розд. X ЗК (див. про це вище), лише в період, коли функціонування ДЗК призупинено на всій території України. Рішення про призупинення, відновлення функціонування ДЗК протягом 30 днів публікується в газеті «Голос України».

Крім того, Законом № 2698 було знято заборону на проведення земельних торгів щодо передання прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земель сільгосппризначення державної, комунальної власності, яка була установлена з 07.04.2022 у зв’язку із запровадженням воєнного стану. Тому з 19.11.2022 такі земельні торги проводяться виключно в електронній торговій системі Prozorro.

Резюмуємо: зараз договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення укладається за довоєнними правилами. Однак слід ураховувати один важливий нюанс. У ч. 2 ст. 15 Закону від 12.05.2015 № 389-VIII «Про правовий режим воєнного стану» (далі – Закон № 389) визначено повноваження ВА населених пунктів. Так, у п. 26 ч. 2 ст. 15 вказано, що ВА розв’язують відповідно до закону питання регулювання земельних відносин (крім питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких ділянок в оренду на строк понад один рік). Це означає, що, якщо владні повноваження в тому чи іншому населеному пункті виконує ВА, оформити договір оренди земельної ділянки комунальної власності можна не більше ніж на рік. Якщо ж у населеному пункті не створено ВА, тоді орендодавцем будуть виступати ОМС, тож обмежень строку дії договору оренди не буде.