Как сегодня оформить договор аренды земельного участка коммунальной собственности

Ситуация. Сельхозпредприятие планирует взять в аренду находящийся в коммунальной собственности земельный участок для ведения товарного сельхозпроизводства.

Вопрос. Как сейчас оформляются договоры аренды земли коммунальной собственности, поскольку в марте 2022 года были введены специальные правила оформления таких договоров в связи с введением военного положения?

Краткий ответ. На сегодня работают и Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК), и Государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав), поэтому договоры аренды земли государственной и коммунальной собственности оформляются по довоенным правилам. Однако следует учесть тот факт, что во многих территориальных общинах созданы военные администрации населенных пунктов (далее – ВА). И если в населенном пункте властные полномочия выполняет ВА, договор аренды земли коммунальной собственности можно заключить сроком не более чем на год. Рассмотрим эту ситуацию подробно.

Вопросы – ответы

Как оформлялся договор аренды земель государственной или коммунальной собственности до войны?

Общую процедуру заключения договоров аренды земель государственной или коммунальной собственности регулируют Земельный кодекс (далее – ЗК) и Закон от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161).

Так, согласно ст. 16 Закона № 161 договор аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности заключается:

• или на основании решения соответствующего органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления (далее – ОМC) – арендодателя, принятого в порядке, предусмотренном ЗК;
• или по результатам земельных торгов.

Кроме того, на основании указанного решения граждане и юрлица приобретают право собственности и пользования земельными участками (ч. 1 ст. 116 ЗК).

Договор может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, которые находятся в распоряжении одного органа исполнительной власти или ОМС (ст. 16 Закона № 161).

Типовой договор аренды земли утвержден постановлением КМУ от 03.02.2004 № 220.

Минимальный срок аренды земель сельхозназначения для ведения сельхозпроизводства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства составляет 7 лет, а если на них осуществляется мелиорация – 10 лет. Максимальный срок аренды – 50 лет (ст. 19 Закона № 161).

Согласно п. 288.5 Налогового кодекса размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа:

1) не может быть меньше размера земельного налога, а именно:

• для земельных участков, нормативная денежная оценка (далее – НДО) которых проведена, – не более 3 % их НДО, для земель общего пользования – не более 1 % их НДО, для сельхозугодий – не менее 0,3 % и не более 1 % их НДО;
• для земельных участков, НДО которых не проведена, – не более 5 % НДО единицы площади пашни по области, для сельхозугодий – не менее 0,3 % и не более 5 % НДО единицы площади пашни по области;

2) не может превышать 12 % НДО, но может быть больше такого размера в случае определения арендатора на конкурентных началах.

После подписания договора следует обратиться к госрегистратору для осуществления регистрации права аренды в Реестре прав (ст. 125, 126 ЗК; ст. 4 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»). Право аренды появится с момента такой регистрации.

В каком порядке заключались договоры аренды земли государственной/коммунальной собственности после введения военного положения?

С 07.04.2022 вступил в силу Закон от 24.03.2022 № 2145-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» (далее – Закон № 2145), которым были внесены изменения, в частности, в ЗК. С указанной даты заключение, изменение, возобновление и прекращение договоров аренды, субаренды земельных участков государственной/коммунальной собственности осуществляются с учетом норм п. 27 и 28 разд. X ЗК.

Районные ВА (далее – РВА) получили право передавать в аренду для ведения товарного сельхозпроизводства (пп. 2 п. 27 разд. Х ЗК):

• земли государственной/коммунальной собственности (кроме находящихся в постоянном пользовании частных лиц, предприятий, например, фермерского хозяйства);
• земли коллективной собственности коллективного сельхозпредприятия, кооператива, акционерного общества;
• нераспределенные/ неистребованные земельные участки, доли/паи.

Обращаем внимание! РВА вправе передавать в аренду исключительно на год земельные участки, которыми ранее распоряжались территориальные общины. При этом минимальный срок аренды земли 7 лет не действует.

РВА передавали землю в аренду с соблюдением ряда условий, а именно (пп. 2 п. 27 разд. Х ЗК):

1. Участок передавался без проведения земельных торгов.
2. Договор аренды земли заключался исключительно в электронной форме и заверялся квалифицированными подписями сторон. То есть на смену бумажному договору пришел его электронный аналог.
3. Договор мог предусматривать передачу в аренду сразу нескольких земельных участков, но только для ведения товарного сельхозпроизводства.
4. Максимальный размер арендной платы составил 8 % НДО земельного участка, рассчитываемого от средней НДО единицы площади пашни по области.
5. Прекращение полномочий РВА, передавшего участок в аренду, не является основанием для прекращения или изменения договора аренды земли. То есть договор продолжает действовать в течение указанного в нем срока.

Право аренды земельного участка, переданного в аренду в соответствии с пп. 2 п. 27 разд. Х ЗК не подлежало государственной регистрации.

Договор аренды земли, а также изменения к нему, договор о расторжении такого договора аренды подлежал госрегистрации, которая осуществлялась РВА в порядке, определенном пп. 10 п. 27 разд. Х ЗК.

К сведению: право аренды земельного участка возникало с даты госрегистрации договора аренды земельного участка.

По договору с РВА арендатор не имел права:

• на компенсацию собственных расходов по улучшению земельного участка;
• применение преимущественного права на покупку участка в случае его продажи;
• возобновление договора, заключение договора на новый срок с использованием преимущественного права. Фактически договор был, так сказать, разовым. По истечении срока его действия получить этот земельный участок в аренду можно было в общем порядке без каких-либо преимуществ;
• передачу участка в субаренду;
• установление земельного сервитута;
• смену целевого назначения участка, угодий;
• строительство на участке недвижимого имущества (построек, сооружений);
• закладку многолетних насаждений;
• отчуждение, передачу в залог/ипотеку права пользования земельным участком;
• раздел/объединение земельного участка;
• использование для собственных нужд имеющихся на участке общераспространенных полезных ископаемых, торфа, леса, водных объектов и других полезных свойств земли.

Какие правила оформления договора аренды земли государственной/коммунальной собственности действуют сейчас?

Правила оформления таких договоров были изменены с 19.11.2022. Именно с этой даты вступил в силу Закон от 19.10.2022 № 2698-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о восстановлении системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствовании законодательства об охране земель» (далее – Закон № 2698). Этим документом были внесены изменения, в частности в ЗК.

Так, РВА могут передавать в аренду земли сельхозназначения коммунальной/государственной собственности сроком на один год на условиях, приведенных в пп. 2 п. 27 разд. X ЗК (см. выше), только в период, когда функционирование ГЗК приостановлено на всей территории Украины. Решение о приостановлении, возобновлении функционирования ГЗК в течение 30 дней публикуется в газете «Голос Украины».

Кроме того, Законом № 2698 был снят запрет на проведение земельных торгов по передаче прав аренды, эмфитевзиса, суперфиция земель сельхозназначения государственной, коммунальной собственности, установленный с 07.04.2022 в связи с введением военного положения. Поэтому с 19.11.2022 такие земельные торги проводятся исключительно в электронной торговой системе Prozorro .

Резюмируем: сейчас договор аренды земельного участка сельхозназначения заключается по довоенным правилам. Однако следует учитывать один важный нюанс. В ч. 2 ст. 15 Закона от 12.05.2015 № 389-VIII «О правовом режиме военного положения» (далее – Закон № 389) определены полномочия ВА населенных пунктов. Так, в п. 26 ч. 2 ст. 15 указано, что ВА решают в соответствии с законом вопросы регулирования земельных отношений (кроме вопросов отчуждения из коммунальной собственности земельных участков и предоставления таких участков в аренду на срок более одного года). Это означает, что если властные полномочия в том или ином населенном пункте выполняет ВА, оформить договор аренды земельного участка коммунальной собственности можно не более чем на год. Если же в населенном пункте не создана ВА, тогда арендодателем будут выступать ОМС, так что ограничений срока действия договора аренды не будет.