Зміни в договорі оренди майна: судова практика

Унесення законодавчих змін до Методики, за якою розраховують розмір орендної плати за державне майно, є підставою для зміни розміру орендної плати та зміни умов договору оренди такого майна в цій частині (постанова Верховного Суду України від 18.03.15 р. у справі № 3-19гс15).

Суть справи

Позивач – регіональне відділення Фонду держмайна (далі – Позивач), Відповідач – Приватне акціонерне товариство (далі – Відповідач). Позивач звернувся до суду з позовом про спонукання внести зміни до договору оренди.

Між Позивачем (як орендодавцем) та Відповідачем (як орендарем) 12.12.01 р. укладено договір оренди структурного підрозділу цілісного майнового комплексу (цеху) (далі – договір оренди). Пунктом 3.1 цього договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі – Методика № 786). А п. 3.4 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України. З часом до договору оренди за рішенням суду було внесено зміни. Зокрема, п. 3.4 договору змінено та викладено в такій редакції: «Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених чинним законодавством України».

У період ыз жовтня до грудня 2012 року Позивач звертався до Відповідача з листами, у яких пропонував укласти додаткову угоду до договору оренди про зміну розміру орендної плати, обов’язків орендаря, строку чинності договору, умов зміни та припинення. Підставою для таких звернень, зокрема, була зміна орендних ставок за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств відповідно до Методики № 786.

Проте Відповідач відхилив зазначені пропозиції, аргументуючи тим, що зміна Методики № 786 не є підставою для зміни орендної плати за договором оренди, умови якого є чинними на весь строк його дії. У зв’язку ыз цим Позивач звернувся до суду з позовом.

Судові рішення

Справа розглядалась судами неодноразово. За результатами нового розгляду справи № 14/59/5022-941/2012 рішенням господарського суду від 15.01.14 р. позов задоволено частково: зобов’язано Відповідача укласти додаткову угоду про внесення змін до п. 3.1 та 5.14 договору оренди в редакції Позивача.

Постановою апеляційного господарського суду від 28.04.14 р. рішення місцевого господарського суду в частині часткового задоволення позовних вимог скасовано. У позові відмовлено, оскільки умовами спірного договору не передбачено можливості перегляду розміру орендної плати в разі зміни Методики № 786.

Постановою ВГСУ від 07.10.14 р. постанову апеляційного господарського суду скасовано. Рішення господарського суду в частині про задоволення позову залишено в силі.

Постановою ВСУ від 18.03.15 р. постанову ВГСУ залишено без змін.

Аргументи суду

Судом зазначено, що згідно із приписами ч. 2 ст. 19 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон № 2269) методика розрахунку орендної плати за об’єкти державної власності та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються КМУ. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін та на вимогу однієї зі сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, установлених законодавчими актами України (ст. 21 Закону № 2269).

Укладений між сторонами договір оренди в частині істотних умов має відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди держмайна розробляє та затверджує Фонд держмайна (ч. 2 ст. 10 Закону № 2269). А орендну плату з урахуванням її індексації визначено як істотну умову договорів оренди державного та комунального майна (ст. 10 Закону № 2269).

Судом також ураховано, що відповідно до п. 3.4 Типового договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. А редакцією п. 3.4 спірного договору (прийнятою за рішенням суду) визначено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у випадках, передбачених чинним законодавством України.

Тож судом проаналізовано термін «законодавство» та зазначено, що цим терміном охоплюються не лише закони України, але й чинні міжнародні договори України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також постанови Верховної Ради, укази Президента України, декрети і постанови КМУ, прийняті в межах їх повноважень та відповідно до Конституції і законів України. Аналогічна позиція міститься в рішенні Конституційного суду України від 09.07.98 р. № 12-рп/98 у справі за конституційним зверненням Київської міської ради професійних спілок щодо офіційного тлумачення ч. 3 ст. 21 КЗпП (справа про тлумачення терміна «законодавство»).

Постановою КМУ від 14.09.11 р. № 961 було внесено зміни до постанов КМУ від 10.08.95 р. № 629 і від 04.10.95 р. № 786», зокрема збільшено орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств. Зазначені зміни набули чинності з 20.09.11 р.

Відповідно до ст. 651, 652, 632, 762 Цивільного кодексу (далі – ЦК) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися, укладаючи договір. Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Договором або законом може бути передбачено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Рішення суду

Суд дійшов висновку, що нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у випадках, установлених договором або законом.

Крім того, судом заначено, що орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна розміру орендних ставок слугує підставою для зміни умов договору оренди в частині розміру орендної плати. Також судом ураховано, що спірний договір оренди передбачає можливість перегляду розміру орендної плати у випадках, передбачених чинним законодавством України.

Тож суд ухвалив рішення, що внесення змін до Методики, на підставі якої відповідно до умов договору оренди здійснюється визначення розміру орендної плати за державне майно, є підставою для зміни розміру орендної плати та зміни умов договору оренди в цій частині (з урахуванням передбаченої умовами договору оренди можливості перегляду розміру орендної плати).