Изменения в договоре аренды имущества: судебная практика

Внесение законодательных изменений в Методику, по которой рассчитывают размер арендной платы за государственное имущество, является основанием для изменения размера арендной платы и изменения условий договора аренды такого имущества в этой части (постановление Верховного Суда Украины от 18.03.15 г. по делу № 3-19гс15).

Суть дела

Истец – региональное отделение Фонда госимущества (далее – Истец), Ответчик – Частное акционерное общество (далее – Ответчик). Истец обратился в суд с иском о побуждении к внесению изменений в договор аренды.

Между Истцом (как арендодателем) и Ответчиком (как арендатором) 12.12.01 г. заключен договор аренды структурного подразделения целостного имущественного комплекса (цеха) (далее – договор аренды). Пунктом 3.1 данного договора предусмотрено, что арендная плата определяется на основании Методики расчета арендной платы за государственное имущество и пропорций ее распределения, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786). А п. 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета, изменений централизованных цен и тарифов и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины. Со временем в договор аренды по решению суда были внесены изменения. В частности, п. 3.4 договора изменен и изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины».

В период с октября по декабрь 2012 года Истец обращался к Ответчику с письмами, в которых предлагал заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы, обязанностей арендатора, срока действия договора, условий изменения и прекращения. Основанием для таких обращений, в частности, было изменение арендных ставок за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий в соответствии с Методикой № 786.

Однако Ответчик отклонил эти предложения, аргументируя тем, что изменение Методики № 786 – это не основание для изменения арендной платы по договору аренды, условия которого действуют на весь срок его действия. В связи с этим Истец обратился в суд с иском.

Судебные решения

Дело рассматривалось судами неоднократно. По результатам нового рассмотрения дела № 14/59/5022-941/2012 решением хозяйственного суда от 15.01.14 г. иск удовлетворен частично: Ответчика обязали заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в п. 3.1 и 5.14 договора аренды в редакции Истца.

Постановлением апелляционного хозяйственного суда от 28.04.14 г. решение местного хозяйственного суда в отношении частичного удовлетворения исковых требований отменено. В иске отказано, поскольку условиями спорного договора не предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы в случае изменения Методики № 786.

Постановлением ВХСУ от 07.10.14 г. постановление апелляционного хозяйственного суда отменено. Решение хозяйственного суда в части удовлетворения иска оставлено в силе.

Постановлением ВСУ от 18.03.15 г. постановление ВХСУ оставлено без изменений.

Аргументы суда

Судом отмечено, что согласно предписаниям ч. 2 ст. 19 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269) методика расчета арендной платы за объекты государственной собственности и пропорции ее распределения между соответствующим бюджетом, арендодателем и балансодержателем определяются КМУ. Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон и по требованию одной из сторон, если по независящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в иных случаях, установленных законодательными актами Украины (ст. 21 Закона № 2269).

Заключенный между сторонами договор аренды в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды госимущества разрабатывает и утверждает Фонд госимущества (ч. 2 ст. 10 Закона № 2269). А арендная плата с учетом ее индексации определена как существенное условие договоров аренды государственного и коммунального имущества (ст. 10 Закона № 2269).

Судом также учтено, что в соответствии с п. 3.4 Типового договора аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия), утвержденного приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774, размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случае изменения методики ее расчета, изменений централизованных цен и тарифов и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. А редакцией п. 3.4 спорного договора (принятой по решению суда) определено, что размер арендной платы пересматривается по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины.

Поэтому судом проанализирован термин «законодательство» и отмечено, что этим термином охватываются не только законы Украины, но и действующие международные договоры Украины, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины, а также постановления Верховной Рады, указы Президента Украины, декреты и постановления КМУ, принятые в рамках их полномочий и в соответствии с Конституцией и законами Украины. Аналогичная позиция содержится в решении Конституционного Суда Украины от 09.07.98 г. № 12-рп/98 по делу по конституционному обращению Киевского городского совета профессиональных союзов в отношении официального толкования ч. 3 ст. 21 КЗоТ (дело о толковании термина «законодательство»).

Постановлением КМУ от 14.09.11 г. № 961 были внесены изменения в постановления КМУ от 10.08.95 г. № 629 и от 04.10.95 г. № 786, в частности увеличены арендные ставки за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий. Эти изменения вступили в силу с 20.09.11 г.

В соответствии со ст. 651, 652, 632, 762 Гражданского кодекса (далее – ГК) изменение или расторжение договора допускается лишь по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом, а также в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались, заключая договор. Цена в договоре устанавливается по договоренности сторон.

В случаях, установленных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т. п.), которые устанавливаются или регулируются уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления. Договором или законом могут быть предусмотрены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера арендной платы за пользование имуществом.

Решение суда

Суд пришел к выводу, что нормами действующего законодательства предусмотрена возможность изменения условий договора по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, установленных договором или законом.

Кроме того, судом отмечено, что арендная плата за аренду имущества государственной и коммунальной собственности является регулируемой ценой. Поэтому законодательное изменение размера арендных ставок служит основанием для изменения условий договора аренды в части размера арендной платы. Также судом учтено, что спорный договор аренды предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы в случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины.

Поэтому суд принял решение, что внесение изменений в Методику № 786, на основании которой в соответствии с условиями договора аренды определяется размер арендной платы за государственное имущество, служит основанием для изменения размера арендной платы и изменения условий договора аренды в этой части (с учетом предусмотренной условиями договора аренды возможности пересмотра размера арендной платы).