Продовження договору оренди майна: судова практика

Питання продовження строку дії договорів оренди державного або комунального майна є досить актуальними, а нерідко і спірними. Адже іноді наміри орендаря та орендодавця не збігаються, сторони не можуть дійти згоди щодо умов пролонгації договору оренди, строків попередження про бажання/небажання такої пролонгації тощо. У консультації розглянемо судове рішення у справі, у якому ВСУ висловив позицію, що законодавство лише зобов’язує власника комунального/державного майна письмово попередити орендаря, але не містить вказівки на необхідність отримання останнім повідомлення про неможливість продовження дії договору оренди (постанова ВСУ від 20.04.16 р. у справі № 3-266гс16).

Суть справи

Позивач – виконавчий комітет міської ради (далі – Позивач), відповідач – приватне підприємство (далі – Відповідач). Позивач звернувся до господарського суду із позовом про зобов’язання Відповідача звільнити займані нежитлові приміщення.

24.01.07 р. між Позивачем (орендодавець) та Відповідачем (орендар) укладено договір оренди нежитлових приміщень (далі – Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення площею 55,3 м2, розташовані на першому поверсі будівлі центральної міської клінічної лікарні, для надання лікувально-діагностичних послуг. Додатковою угодою від 16.10.07 р. сторони збільшили площу орендованих приміщень до 67,9 м2. Строк дії Договору з урахуванням додаткової угоди установлено до 31.05.15 р.

26.02.15 р. Відповідач звернувся до Позивача із письмовим клопотанням № 01-12/98 щодо продовження строку дії Договору на 2 роки 11 місяців.

Водночас центральна міська клінічна лікарня, на балансі якої перебуває будівля, де знаходяться спірні орендовані приміщення, зверталась до міського голови із клопотаннями не продовжувати договір оренди з Відповідачем.

27.02.15 р. на засіданні комісії міськвиконкому з питань надання в оренду нежитлових приміщень та приватизації об’єктів комунальної власності (далі – Комісія) прийнято рішення не продовжувати строк дії договору оренди з Відповідачем.

Цього ж дня Позивач надіслав Відповідачу повідомлення про розгляд клопотання щодо пролонгації договору оренди та його відхилення у зв’яз­ку з необхідністю використання орендованих нежитлових приміщень для потреб територіальної громади міста. Також Позивач повідомив, що договір оренди припиняє дію 31.05.15 р. та просив не пізніше 01.06.15 р. повернути орендовані приміщення. Це повідомлення Відповідач отримав 02.03.15 р., що підтверджено повідомленням про вручення поштового відправлення та фіскальним чеком, але приміщення не повернув.

У зв’язку з неповерненням орендованих приміщень Позивач 17.06.15 р. надіслав Відповідачу повідомлення від 12.06.15 р. про припинення договору оренди нежитлових приміщень, у якому вимагав не пізніше 30.06.15 р. звільнити та повернути орендовані приміщення, передавши їх за актом орендодавцеві. Відповідач приміщення не звільнив і не повернув. У зв’язку із цим Позивач звернувся до суду.

Судові рішення

Рішенням Господарського суду від 01.10.15 р. у задоволенні позову відмовлено. Постановою Апеляційного господарського суду від 01.12.15 р. рішення суду першої інстанції скасовано, позов задоволено, Відповідача зобов’язано звільнити приміщення. Постановою ВГСУ від 26.01.16 р. постанову суду апеляційної інстанції скасовано, а рішення Господарського суду залишено без змін. Постановою ВСУ від 20.04.16 р. заяву Позивача задоволено частково, рішення судів попередніх інстанцій скасовано, справу направлено на новий розгляд.

Аргументи суду

1. Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна комунальної власності регулюються ч. 2 та 3 ст. 17 Закону від 10.04.92 р. № 2269-ХII «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон № 2269). Цими нормами установлено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору на новий строк, крім випадків, коли орендоване майно необхідне для потреб його власника. Якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору.

При цьому Закон № 2269 не містить вказівок на необхідність отримання такого повідомлення орендарем у строк до трьох місяців, а також на зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата, а зазначає лише про обов’язок власника письмово попередити орендаря, що і було зроблено (повідомлення від 27.02.15 р. про відхилення клопотання щодо продовження дії договору оренди у зв’язку з необхідністю використання орендованих нежитлових приміщень для потреб територіальної громади міста).

2. Згідно із Положенням про оренду об’єктів комунальної власності територіальної громади міста, затвердженим рішенням міськради від 27.04.07 р. (далі – Положення), орендодавцем об’єктів комунальної власності міста є виконавчий комітет міської ради. Передбачено, що за результатами розгляду заяви орендаря про продовження строку дії договору оренди об’єкта оренди Фонд комунальної власності подає заяву орендаря на розгляд Комісії або направляє орендареві лист-повідомлення за підписом міського голови (першого заступника міського голови, який займається питаннями оренди) про те, що строк дії договору оренди даного об’єкта оренди не буде продовжено із причин, наведених у Положенні, у тому числі якщо об’єкт оренди планується використовувати для потреб територіальної громади.

На підставі прийнятого Комісією рішення про відмову орендареві у наданні дозволу на продовження строку дії договору оренди Фонд комунальної власності готує і направляє на адресу орендаря лист-повідомлення про відмову від пролонгації договору оренди за підписом міського голови (першого заступника міського голови, який займається питаннями оренди). Це повідомлення надсилається на адресу орендаря поштою рекомендованим листом із повідомленням про вручення адресату (п. 3.1, пп. 5.4.6 Положення).

Отже, на підставі аналізу норм Закону № 2269 та Положення суд дійшов висновку, що Позивач своєчасно та в належний спосіб повідомив Відповідача про намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

3. Судом установлено, що суди усіх інстанцій не перевірили, з якою саме метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом Договору. Якщо з’ясується, що майно буде знову передаватися в оренду, ця обставина свідчитиме про порушення власником вимог, передбачених ч. 3 ст. 17 Закону № 2269. Відповідно до ст. 11123 Господарського процесуального кодексу ВСУ розглядає справи за правилами перегляду судових рішень у касаційному порядку та не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку, а господарськими судами попередніх інстанцій зазначені фактичні обставини у справі не встановлено. Тому ВСУ не може ухвалити нове рішення, тож усі постановлені у справі судові рішення підлягають скасуванню із передачею справи на розгляд до господарського суду.

Висновки

Незважаючи на те що справу не вирішено по суті, ВСУ зробив два суттєві висновки, які повинні бути враховані при розгляді справ цієї категорії:

• законодавство не вказує на необхідність отримання орендарем повідомлення про припинення орендних відносин, а також на зобов’язання власника перевіряти вчасність надходження листа до орендаря, воно містить лише обов’язок власника за три місяці повідомити орендаря;
• суди повинні з’ясовувати, як саме власник планує використовувати орендне державне/комунальне майно в разі припинення орендних відносин. Якщо спірне майно буде передано в оренду іншій особі, тоді буде порушено переважне право орендаря на продовження строку дії договору оренди.