Продление договора аренды имущества: судебная практика

Вопрос продления срока действия договоров аренды государственного или коммунального имущества достаточно актуальный, а нередко и спорный. Ведь иногда намерения арендатора и арендодателя не совпадают, стороны не могут прийти к соглашению относительно условий пролонгации договора аренды, сроков предупреждения о желании/нежелание такой пролонгации и т. п. В консультации рассмотрим судебное решение по делу, в котором ВСУ выразил позицию, что законодательство только обязует владельца коммунального/государственного имущества в письменном виде предупредить арендатора, но не содержит указания на необходимость получения последним уведомления о невозможности продления действия договора аренды (постановление ВСУ от 20.04.16 г. по делу № 3-266гс16).

Суть дела

Истец – исполнительный комитет городского совета (далее – Истец), ответчик – частное предприятие (далее – Ответчик). Истец обратился в хозяйственный суд с иском об обязательстве Ответчика освободить занятые нежилые помещения.

24.01.07 г. между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (далее – Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование нежилые помещения площадью 55,3 м2, расположенные на первом этаже здания центральной городской клинической больницы, для предоставления лечебно-диагностических услуг. Дополнительным соглашением от 16.10.07 г. стороны увеличили площадь арендованных помещений до 67,9 м2. Срок действия Договора с учетом дополнительного соглашения установлен до 31.05.15 г.

26.02.15 г. Ответчик обратился к Истцу с письменным ходатайством № 01-12/98 относительно продления срока действия Договора на 2 года 11 месяцев.

В то же время центральная городская клиническая больница, на балансе которой находится здание, где расположены спорные арендованные помещения, обратилась к городскому голове с ходатайством не продливать договор аренды с Ответчиком.

27.02.15 г. на заседании комиссии горисполкома по вопросам предоставления в аренду нежилых помещений и приватизации объектов коммунальной собственности (далее – Комиссия) принято решение не продливать срок действия договора аренды с Ответчиком.

В этот же день Истец отправил Ответчику уведомление о рассмотрении ходатайства относительно пролонгации договора аренды и его отклонении в связи с необходимостью использования арендованных нежилых помещений для потребностей территориальной громады города. Также Истец сообщил, что договор аренды прекращает действие 31.05.15 г. и просил не позднее 01.06.15 г. вернуть арендованные помещения. Это сообщение Ответчик получил 02.03.15 г., что подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления и фискальным чеком, но помещения не вернул.

В связи с невозвратом арендованных помещений Истец 17.06.15 г. отправил Ответчику уведомление от 12.06.15 г. о прекращении договора аренды нежилых помещений, в котором требовал не позднее 30.06.15 г. освободить и вернуть арендованные помещения, передав их по акту арендодателю. Ответчик помещения не освободил и не вернул. В связи с этим Истец обратился в суд.

Судебные решения

Решением Хозяйственного суда от 01.10.15 г. в удовлетворении иска отказано. Постановлением Апелляционного хозяйственного суда от 01.12.15 г. решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен, Ответчик обязан освободить помещение. Постановлением ВХСУ от 26.01.16 г. постановление суда апелляционной инстанции отменено, а решение Хозяйственного суда оставлено без изменений. Постановлением ВСУ от 20.04.16 г. заявление Истца удовлетворено частично, решение судов предыдущих инстанций отменено, дело направленно на новое рассмотрение.

Аргументы суда

1. Спорные правоотношения относительно аренды недвижимого имущества коммунальной собственности регулируются ч. 2 и 3 ст. 17 Закона от 10.04.92 г. № 2269-ХII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269). Этими нормами установлено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение одного месяца по истечении срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

По истечении срока действия договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на заключение договора на новый срок, кроме случаев, когда арендованное имущество необходимо для потребностей его владельца. Если владелец намеревается использовать указанное имущество для собственных потребностей, он должен в письменном виде предупредить об этом арендатора не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора.

При этом Закон № 2269 не содержит указаний на необходимость получения такого уведомления арендатором в срок до трех месяцев, а также на обязательство владельца проверять своевременность поступления корреспонденции к адресату, а указывает только об обязанности владельца в письменном виде предупредить арендатора, что и было сделано (уведомление от 27.02.15 г. об отклонении ходатайства относительно продления действия договора аренды в связи с необходимостью использования арендованных нежилых помещений для потребностей территориальной громады города).

2. Согласно Положению об аренде объектов коммунальной собственности территориальной громады города, утвержденному решением горсовета от 27.04.07 г. (далее – Положение), арендодателем объектов коммунальной собственности города является исполнительный комитет городского совета. Предусмотрено, что по результатам рассмотрения заявления арендатора о продлении срока действия договора аренды объекта аренды Фонд коммунальной собственности подает заявление арендатора на рассмотрение Комиссии или направляет арендатору письмо-уведомление за подписью городского головы (первого заместителя городского головы, который занимается вопросами аренды) о том, что срок действия договора аренды данного объекта аренды не будет продлен по причинам, приведенным в Положении, в том числе если объект аренды планируется использовать для потребностей территориальной громады.

На основании принятого Комиссией решения об отказе арендатору в предоставлении разрешения на продление срока действия договора аренды Фонд коммунальной собственности готовит и направляет по адресу арендатора письмо-уведомление об отказе от пролонгации договора аренды за подписью городского головы (первого заместителя городского головы, который занимается вопросами аренды). Это уведомление отправляется по адресу арендатора по почте заказным письмом с уведомлением о вручении адресату (п. 3.1, пп. 5.4.6 Положения).

Таким образом, на основании анализа норм Закона № 2269 и Положения суд пришел к заключению, что Истец своевременно и надлежащим способом уведомил Ответчика о намерении использовать указанное имущество для собственных потребностей.

3. Судом установлено, что суды всех инстанций не проверили, с какой именно целью будет использоваться недвижимое имущество, являющееся предметом Договора. Если выяснится, что имущество будет опять передаваться в аренду, это обстоятельство будет свидетельствовать о нарушении владельцем требований, предусмотренных ч. 3 ст. 17 Закона № 2269. В соответствии со ст. 11123 Хозяйственного процессуального кодекса ВСУ рассматривает дела по правилам пересмотра судебных решений в кассационном порядке и не может устанавливать обстоятельства дела, собирать и проверять доказательства и давать им оценку, а хозяйственными судами предыдущих инстанций указанные фактические обстоятельства по делу не установлены. Поэтому ВСУ не может принять новое решение, значит все вынесенные по делу судебные решения подлежат отмене с передачей дела на рассмотрение в Хозяйственный суд.

Выводы

Несмотря на то что дело не решено по сути, ВСУ сделал два существенных вывода, которые должны быть учтены при рассмотрении дел этой категории:

• законодательство не указывает на необходимость получения арендатором уведомления о прекращении арендных отношений, а также на обязательство владельца проверять своевременность поступления письма арендатору, оно содержит только обязанность владельца за три месяца уведомить арендатора;
• суды должны выяснять, как именно владелец планирует использовать арендное государственное/коммунальное имущество в случае прекращения арендных отношений. Если спорное имущество будет передано в аренду другому лицу, тогда будет нарушено преимущественное право арендатора на продление срока действия договора аренды.