Оформлення права постійного користування землею

Із цієї консультації ви дізнаєтесь: як здійснюється процедура реєстрації права власності на земельну ділянку та які документи слід надати для такої реєстрації.

Підстави для набуття права власності

Земля в Україні відповідно до ч. 3 ст. 78 Земельного кодексу (далі – ЗК) може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Суб’єктами права власності на землі комунальної власності виступають територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (п. «б» ст. 80 ЗК).

Згідно із ч. 2 ст. 83 ЗК у комунальній власності перебувають:

• усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;
• земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Територіальні громади набувають землю в комунальну власність у разі:

• передачі їм земель державної власності;
• відчуження земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону;
• прийняття спадщини;
• придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
• виникнення інших підстав, передбачених законом.

Набуття права власності на землю, окрім прийняття спадщини та придбання за цивільно-правовими угодами, здійснюється за різними процедурами.

Зокрема, відповідно до ст. 117 ЗК передача земельних ділянок державної в комунальну власність здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади, у яких зазначаються кадастровий номер земельної ділянки, її місце розташування, площа, цільове призначення, відомості про обтяження речових прав на земельну ділянку, обмеження у її використанні.

На підставі рішення органів виконавчої влади про передачу земельної ділянки в комунальну власність складається акт приймання-передачі такої земельної ділянки.

Рішення органів виконавчої влади про передачу земельної ділянки разом із актом приймання-передачі є підставою для державної реєстрації права власності територіальної громади на неї.

Відчуження земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності здійснюється відповідно до вимог Закону від 17.11.09 р. № 1559-VI «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (далі – Закон № 1559). Цей Закон передбачає, що таке відчуження є своєрідним переходом права власності на земельні ділянки від фізичних та юридичних осіб за плату в комунальну власність шляхом їх викупу чи примусового відчуження для потреб територіальної громади і суспільства в цілому.

Заходи щодо відчуження земельних ділянок здійснюються за рахунок бюджетних коштів та коштів юридичних осіб, що ініціювали таке відчуження (ст. 6 Закону № 1559).

При цьому сільські, селищні, міські ради в межах території здійснення їх повноважень приймають рішення про викуп земельних ділянок та затвердження їх викупної ціни.

Викуп земельної ділянки здійснюється виключно за згодою її власника шляхом укладення договору купівлі-продажу, що підлягає нотаріальному посвідченню. У разі надання особі у власність земельної ділянки чи іншого майна замість викупленого може укладатись договір міни (ст. 12 Закону № 1559).

У разі недосягнення згоди із власником земельної ділянки щодо викупу примусове відчуження можливо здійснити виключно щодо об’єктів, визначених ст. 15 Закону № 1559, та тільки за рішенням суду.

Ст. 18 Закону № 1559 передбачено, що право власності на земельну ділянку, викуплену для суспільних потреб, переходить до територіальної громади після укладення договору купівлі-продажу (іншого правочину, що передбачає передачу права власності) та державної реєстрації такого права.

Державна реєстрація права власності територіальної громади на земельну ділянку, примусово відчужену з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду, здійснюється після перерахування попередньому власнику викупної ціни в повному обсязі, що підтверджується відповідними розрахунковими документами, а у випадках, передбачених законом, – документом про внесення коштів на депозит нотаріальної контори та/або після виникнення права власності на нерухоме майно, надане замість викупленого.

Щодо виникнення права комунальної власності з інших підстав, визначених законом, як приклад можна навести добровільну відмову особи від права власності на земельну ділянку на користь територіальної громади.

У такому разі згідно зі ст. 142 ЗК власник подає заяву про припинення права на земельну ділянку до органу місцевого самоврядування, який, у свою чергу, у разі згоди на перехід права власності, укладає угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Така угода підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже, як вбачається із вищезазначеного, підставами для набуття права комунальної власності органами місцевого самоврядування є безоплатна передача майна державою, іншими суб’єктами права власності, а також придбання майна в порядку та на умовах, визначених законодавством.

При цьому заходи з оформлення права комунальної власності, зокрема замовлення робіт із виготовлення документації із землеустрою, здійснюються за рахунок бюджетних коштів, а також інших джерел, не заборонених законодавством. У той же час відповідно до п. 8 ч. 4 ст. 34 Закону від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) (викладений у новій редакції з 01.01.16 р.) органи місцевого самоврядування звільнені від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав.

Набуття прав установами комунальної власності

Дещо детальніше зупинимось на розгляді питання щодо набуття прав на земельні ділянки комунальними некомерційними підприємствами, а також установами і організаціями, що перебувають у комунальній власності (далі – бюджетні установи).

Відповідно до ст. 92 ЗК бюджетні установи можуть набувати земельні ділянки в постійне користування.

Право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння та користування земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без установлення строку, передбачене ч. 1 ст. 92 ЗК. Отже, право постійного користування земельними ділянками є специфічним речовим правом. Воно характеризується обмеженим суб’єктно-об’єктним складом: об’єктом права власності можуть бути лише земельні ділянки державної або комунальної власності; суб’єктами можуть бути лише юридичні особи, визначені ч. 2 ст. 92 ЗК, а саме: підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності.

Згідно зі ст. 116 ЗК юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених ЗК, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Відповідно до ч. 5 ст. 116 ЗК земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом.

Право постійного користування набувається за рішеннями органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Рішення про надання земельних ділянок у користування приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі:

• надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення;
• формування нової земельної ділянки (крім поділу та об’єднання).

Надання в користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі (далі – ДЗК) відповідно до Закону від 07.07.11 р. № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон № 3613), право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання в користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки в користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

Земельні ділянки державної та комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна, що перебувають у державній чи комунальній власності, передаються особам, зазначеним у п. «а» ч. 2 ст. 92 ЗК, лише на праві постійного користування.

Бюджетна установа, зацікавлена в одержанні в користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається із клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

У клопотанні зазначається орієнтовний розмір земельної ділянки та її цільове призначення. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки, письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). При цьому органам, які передають земельні ділянки в користування, забороняється вимагати додаткові матеріали та документи, не передбачені вище.

Відповідний орган у місячний строк розглядає клопотання і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову в його наданні. Підставою відмови в наданні такого дозволу може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Забороняється відмова в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, місце розташування об’єктів на яких погоджено органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування згідно зі ст. 151 ЗК.

Якщо в місячний строк із дня реєстрації клопотання відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності в користування, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову в його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні в користування земельної ділянки, протягом місяця із дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє відповідний орган. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Умови і строки розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником із виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Однак зазначаємо, що згідно з п. «г» ч. 2 ст. 28 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій» максимальний строк складання документації із землеустрою не повинен перевищувати 6 місяців із моменту укладення договору. Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджується в порядку, установленому ст. 186¹ ЗК.

Відповідно до п. 107 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.12 р. № 1051 (далі – Порядок № 1051), після погодження документації із землеустрою та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (якщо згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) земельна ділянка підлягає державній реєстрації в ДЗК шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку.

Для державної реєстрації земельної ділянки до ДЗК територіального органу Держгеокадастру подаються:

• заява про державну реєстрацію земельної ділянки за формою згідно з додатком 22 до Порядку № 1051;
• оригінал погодженої відповідно до законодавства документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки (разом із позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації в разі, якщо така документація підлягає обов’язковій державній експертизі землевпорядної документації);
• електронний документ.

Державний кадастровий реєстратор для здійснення державної реєстрації земельної ділянки протягом 14 календарних днів із дня реєстрації відповідної заяви здійснює перевірку поданих документів та:

• за її результатами реєструє земельну ділянку і надає заявникові безоплатно витяг із ДЗК для підтвердження внесення до ДЗК відомостей про неї;
• приймає рішення про відмову в державній реєстрації земельної ділянки за наявності виявлених недоліків у поданих документах та інших порушень.

Форму витягу з ДЗК наведено в додатку 47 до Порядку № 1051.

Згідно із ч. 1 ст. 16 Закону № 3613 земельній ділянці, відомості про яку внесено до ДЗК, присвоюється кадастровий номер, який є її ідентифікатором у ДЗК.

Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у двотижневий строк із дня отримання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а в разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом – після отримання позитивного висновку такої експертизи приймає рішення про надання земельної ділянки в користування.

За рішенням про надання земельної ділянки в користування за проектом землеустрою щодо її відведення здійснюється:

• затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;
• вилучення земельних ділянок у землекористувачів із затвердженням умов вилучення земельних ділянок (у разі необхідності);
• надання земельної ділянки особі в користування з визначенням умов її використання і затвердженням умов надання, у тому числі (у разі необхідності) вимог щодо відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Кадастрові номери земельних ділянок зазначаються в рішеннях органів державної влади, Ради міністрів АР Крим, органів місцевого самоврядування про передачу цих ділянок у власність чи користування, зміну їх цільового призначення, визначення їх грошової оцінки, про затвердження документації із землеустрою та оцінки земель щодо конкретних земельних ділянок.

Після прийняття органом державної влади чи органом місцевого самоврядування рішення про затвердження документації із землеустрою, яка є підставою для державної реєстрації земельної ділянки, та надання Держгеокадастру або його територіальному органові відповідно до компетенції засвідченої копії такого рішення Державний кадастровий реєстратор протягом двох робочих днів із моменту її отримання вносить відповідні відомості до Поземельної книги в електронній (цифровій) та паперовій формі.

Водночас звертаємо увагу, що підставою відмови в затвердженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути лише його невідповідність вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів.

Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування в наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Згідно із ч. 10 ст. 791 ЗК після державної реєстрації земельних ділянок у ДЗК здійснюється державна реєстрація речових прав на земельні ділянки відповідно до Закону № 1952.

З 01.01.16 р. Закон № 1952 викладено в новій редакції. Відповідно до неї суб’єктами державної реєстрації прав є виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні в містах Києві та Севастополі державні адміністрації, акредитовані суб’єкти, а також державні реєстратори прав на нерухоме майно (нотаріуси) (далі – держреєстратори).

За результатами опрацювання поданих заявниками документів держреєстраторами приймається рішення про держреєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації. Держреєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує 5 робочих днів (ст. 19 Закону № 1952).

Необхідно зазначити, що у зв’язку з істотними змінами в реєстраційному законодавстві на сьогодні за результатом розгляду заяв у сфері держреєстрації прав інформація з Державного реєстру прав надається в електронній та (за бажанням заявника) у паперовій формі. Рішення держреєстратора, інформація з Державного реєстру прав, отримані в електронній чи паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.

Співавтор
Катерина Заєць,
головний спеціаліст юридичного департаменту
Державного підприємства
«Центр державного земельного кадастру»