Оформление права постоянного пользования землей

Из данной консультации вы узнаете: как осуществляется процедура регистрации права собственности на земельный участок и какие документы следует подать для такой регистрации.

Основания для получения права собственности

Земля в Украине в соответствии с ч. 3 ст. 78 Земельного кодекса (далее – ЗК) может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности.

Субъектами права собственности на земли коммунальной собственности выступают территориальные громады, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного самоуправления (п. «б» ст. 80 ЗК).

Согласно ч. 2 ст. 83 ЗК в коммунальной собственности находятся:

• все земли в пределах населенных пунктов, кроме земельных участков частной и государственной собственности;
• земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности независимо от места их расположения.

Территориальные громады получают землю в коммунальную собственность в случае:

• передачи им земель государственной собственности;
• отчуждения земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости в соответствии с законом;
• принятия наследства;
• приобретения по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям;
• возникновения иных оснований, предусмотренных законом.

Получение права собственности на землю, кроме принятия наследства и приобретения по гражданско-правовым соглашениям, осуществляется по разным процедурам.

В частности, в соответствии со ст. 117 ЗК передача земельных участков государственной в коммунальную собственность осуществляется по решениям соответствующих органов исполнительной власти, в которых указывается кадастровый номер земельного участка, его место расположения, площадь, целевое назначение, сведения об обременении вещных прав на земельный участок, ограничения в его использовании.

На основании решения органов исполнительной власти о передаче земельного участка в коммунальную собственность составляется акт приемки-передачи такого земельного участка.

Решение органов исполнительной власти о передаче земельного участка вместе с актом приемки-передачи является основанием для государственной регистрации права собственности территориальной громады на него.

Отчуждение земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости осуществляется в соответствии с требованиями Закона от 17.11.09 г. № 1559-VI «Об отчуждении земелных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, которые находятся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» (далее – Закон № 1559). Данный Закон предусматривает, что такое отчуждение является своеобразным переходом права собственности на земельные участки от физических и юридических лиц за плату в коммунальную собственность путем их выкупа или принудительного отчуждения для нужд территориальной громады и общества в целом.

Мероприятия по отчуждению земельных участков осуществляются за счет бюджетных средств и средств юридических лиц, которые инициировали такое отчуждение (ст. 6 Закона № 1559).

При этом сельские, поселковые, городские советы в пределах территории осуществления их полномочий принимают решение о выкупе земельных участков и утверждении их выкупной цены.

Выкуп земельного участка осуществляется исключительно с согласия его собственника путем заключения договора купли-продажи, который подлежит нотариальному удостоверению. В случае предоставления лицу в собственность земельного участка или другого имущества вместо выкупленного может заключаться договор мены (ст. 12 Закона № 1559).

В случае недостижения согласия с владельцем земельного участка относительно выкупа принудительное отчуждение можно осуществить исключительно в отношении объектов, определенных ст. 15 Закона № 1559, и только по решению суда.

Ст. 18 Закона № 1559 предусмотрено, что право собственности на земельный участок, выкупленный для общественных нужд, переходит к территориальной громаде после заключения договора купли-продажи (другой сделки, предусматривающей передачу права собственности) и государственной регистрации такого права.

Государственная регистрация права собственности территориальной громады на земельный участок, принудительно отчужденный по мотивам общественной необходимости по решению суда, осуществляется после перечисления предыдущему собственнику выкупной цены в полном объеме, что подтверждается соответствующими расчетными документами, а в случаях, предусмотренных законом, – документом о внесении средств на депозит нотариальной конторы и/или после возникновения права собственности на недвижимое имущество, предоставленное вместо выкупленного.

Что касается возникновения права коммунальной собственности по другим основаниям, определенным законом, в качестве примера можно привести добровольный отказ лица от права собственности на земельный участок в пользу территориальной громады.

В таком случае согласно ст. 142 ЗК собственник подает заявление о прекращении права на земельный участок в орган местного самоуправления, который, в свою очередь, в случае согласия на переход права собственности, заключает соглашение о передаче права собственности на земельный участок. Такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению.

Итак, как усматривается из вышеупомянутого, основаниями для обретения права коммунальной собственности органами местного самоуправления является безвозмездная передача имущества государством, другими субъектами права собственности, а также приобретение имущества в порядке и на условиях, определенных законодательством.

При этом мероприятия по оформлению права коммунальной собственности, в частности заказ работ по изготовлению документации по землеустройству, осуществляются за счет бюджетных средств, а также других источников, не запрещенных законодательством. В то же время в соответствии с п. 8 ч. 4 ст. 34 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952) (изложен в новой редакции с 01.01.16 г.) органы местного самоуправления освобождены от уплаты административного сбора при проведении государственной регистрации вещных прав.

Получение прав учреждениями коммунальной собственности

Несколько подробнее остановимся на рассмотрении вопроса о получении прав на земельные участки коммунальными некоммерческими предприятиями, а также учреждениями и организациями, находящимися в коммунальной собственности (далее – бюджетные учреждения).

В соответствии со ст. 92 ЗК бюджетные учреждения могут получать земельные участки в постоянное пользование.

Право постоянного пользования земельным участком – это право владения и пользования земельным участком, который находится в государственной или коммунальной собственности, без установления срока, предусмотренное ч. 1 ст. 92 ЗК. Следовательно, право постоянного пользования земельными участками является специфическим вещным правом. Оно характеризуется ограниченным субъектнообъектным составом: объектом права собственности могут быть только земельные участки государственной или коммунальной собственности; субъектами могут быть только юридические лица, определенные ч. 2 ст. 92 ЗК, а именно: предприятия, учреждения и организации, которые относятся к государственной и коммунальной собственности.

Согласно ст. 116 ЗК юридические лица получают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных ЗК, или по результатам аукциона. Получение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование. В соответствии с ч. 5 ст. 116 ЗК земельные участки, которые находятся в собственности или пользовании граждан или юридических лиц, передаются в собственность или пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения права собственности или пользования ими в порядке, определенном законом.

Право постоянного пользования приобретается по решениям органов государственной власти и органов местного самоуправления. Решение о предоставлении земельных участков в пользование принимается на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков в случае:

• предоставления земельного участка с изменением его целевого назначения;
• формирования нового земельного участка (кроме разделения и объединения).

Предоставление в пользование земельного участка, зарегистрированного в Государственном земельном кадастре (далее – ГЗК) в соответствии с Законом от 07.07.11 г. № 3613-VI «О Государственном земельном кадастре» (далее – Закон № 3613), право собственности на который зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, без изменения его границ и целевого назначения осуществляется без составления документации по землеустройству.

Предоставление в пользование земельного участка в иных случаях осуществляется на основании технической документации по землеустройству по установлению границ земельного участка в натуре (на местности). В таком случае разработка такой документации производится на основании разрешения, предоставленного органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, в соответствии с полномочиями, определенными ст. 122 ЗК, кроме случаев, когда лицо, заинтересованное в получении земельного участка в пользование, получает право заказать разработку такой документации без предоставления такого разрешения.

Земельные участки государственной и коммунальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, прочие объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, передаются лицам, указанным в п. «а» ч. 2 ст. 92 ЗК, только на праве постоянного пользования.

Бюджетное учреждение, заинтересованное в получении в пользование земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности по проекту землеустройства по его отводу, обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые в соответствии с полномочиями, определенными ст. 122 ЗК, передают в собственность или пользование такие земельные участки.

В ходатайстве указывается ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое место расположения и размер земельного участка, письменное согласие землепользователя, засвидетельствованное нотариально (в случае изъятия земельного участка). При этом органам, передающим земельные участки в пользование, запрещается требовать дополнительные материалы и документы, не предусмотренные выше.

Соответствующий орган в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении. Основанием отказа в предоставлении такого разрешения может быть лишь несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, а также генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных единиц, проектов землеустройства по благоустройству территории населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке.

Запрещается отказ в предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельных участков, место расположения объектов на которых согласовано органом исполнительной власти или органом местного самоуправления согласно ст. 151 ЗК.

Если в месячный срок со дня регистрации ходатайства соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, передающий земельные участки государственной или коммунальной собственности в пользование, не дал разрешения на разработку документации по землеустройству или мотивированный отказ в его предоставлении, то лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка, в течение месяца со дня истечения указанного срока имеет право заказать разработку документации по землеустройству без предоставления такого разрешения, о чем в письменном виде уведомляет соответствующий орган. К письменному уведомлению прилагается договор на выполнение работ по землеустройству по отводу земельного участка.

Условия и сроки разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков определяются договором, заключенным заказчиком с исполнителем этих работ в соответствии с типовым договором. Однако заметим, что согласно п. «г» ч. 2 ст. 28 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве» максимальный срок составления документации по землеустройству не должен превышать 6 месяцев с момента заключения договора. Разработанный проект землеустройства по отводу земельного участка согласовывается в порядке, установленном ст. 186¹ ЗК.

В соответствии с п. 107 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.12 г. № 1051 (далее – Порядок № 1051), после согласования документации по землеустройству и до принятия решения о ее утверждении органом государственной власти или органом местного самоуправления (если по закону такая документация подлежит утверждению таким органом) земельный участок подлежит государственной регистрации в ГЗК путем открытия Поземельной книги на такой земельный участок.

Для государственной регистрации земельного участка в ГЗК территориального органа Госгеокадастра подаются:

• заявление о государственной регистрации земельного участка по форме согласно приложению 22 к Порядку № 1051;
• оригинал согласованной в соответствии с законодательством документации по землеустройству, которая является основанием для формирования земельного участка (вместе с положительным заключением государственной экспертизы землеустроительной документации в случае, если такая документация подлежит обязательной государственной экспертизе землеустроительной документации);
• электронный документ.

Государственный кадастровый регистратор для проведения государственной регистрации земельного участка в течение 14 календарных дней со дня регистрации соответствующего заявления проводит проверку поданных документов и:

• по ее результатам регистрирует земельный участок и предоставляет заявителю бесплатное извлечение из ГЗК для подтверждения внесения в ГЗК сведений о нем;
• принимает решение об отказе в государственной регистрации земельного участка при наличии выявленных недостатков в поданных документах и других нарушений.

Форма извлечения из ГЗК приведена в приложении 47 к Порядку № 1051.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона № 3613 земельному участку, сведения о котором внесены в ГЗК, присваивается кадастровый номер, который является его идентификатором в ГЗК.

Соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня получения проекта землеустройства по отводу земельного участка, а в случае необходимости осуществления обязательной государственной экспертизы землеустроительной документации согласно закону – после получения положительного заключения такой экспертизы принимает решение о предоставлении земельного участка в пользование.

По решению о предоставлении земельного участка в пользование по проекту землеустройства по его отводу осуществляется:

• утверждение проекта землеустройства по отводу земельного участка;
• изъятие земельных участков у землепользователей с утверждением условий изъятия земельных участков (в случае необходимости);
• предоставление земельного участка лицу в пользование с определением условий его использования и утверждением условий предоставления, в том числе (в случае необходимости) требований по возмещению потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.

Кадастровые номера земельных участков указываются в решениях органов государственной власти, Совета министров АР Крым, органов местного самоуправления о передаче этих участков в собственность или пользование, изменении их целевого назначения, определении их денежной оценки, об утверждении документации по землеустройству и оценке земель по конкретным земельным участкам.

После принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об утверждении документации по землеустройству, которая является основанием для государственной регистрации земельного участка, и предоставления Госгеокадастру или его территориальному органу в соответствии с компетенцией заверенной копии такого решения Государственный кадастровый регистратор в течение двух рабочих дней с момента ее получения вносит соответствующие сведения в Поземельную книгу в электронной (цифровой) и бумажной форме.

В то же время обращаем внимание, что основанием отказа в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка может быть только его несоответствие требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов.

Отказ органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.

Согласно ч. 10 ст. 791 ЗК после государственной регистрации земельных участков в ГЗК осуществляется государственная регистрация вещных прав на земельные участки в соответствии с Законом № 1952.

С 01.01.16 г. Закон № 1952 изложен в новой редакции. В соответствии с ней субъектами государственной регистрации прав являются исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, Киевская, Севастопольская городские, районные, районные в городах Киеве и Севастополе государственные администрации, аккредитованные субъекты, а также государственные регистраторы прав на недвижимое имущество (нотариусы) (далее – госрегистраторы).

По результатам проработки поданных заявителями документов госрегистраторами принимается решение о госрегистрации прав или об отказе в такой регистрации. Госрегистрация права собственности и других вещных прав проводится в срок, не превышающий 5 рабочих дней (ст. 19 Закона № 1952).

Необходимо отметить, что в связи с существенными изменениями в регистрационном законодательстве на сегодняшний день по результатам рассмотрения заявлений в сфере госрегистрации прав информация из Государственного реестра прав предоставляется в электронной и (по желанию заявителя) в бумажной форме. Решения госрегистратора, информация из Государственного реестра прав, полученные в электронной или бумажной форме с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав, имеют одинаковую юридическую силу и используются в соответствии с законодательством.

Соавтор Екатерина Заец,
главный специалист юридического департамента
Государственного предприятия
«Центр государственного земельного кадастра»