Чи потрібно індексувати орендну плату за майно?

З 01.01.16 р. згідно з п. 9 Прикінцевих положень Закону від 25.12.15 р. № 928-VIII «Про державний бюджет України на 2016 рік» (далі – Закон № 928) було зупинено дію ст. 10 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон № 2269) у частині індексації орендної плати. Чи поширюєтся ця норма на договори оренди, укладені до набрання чинності цього Закону? Що дають ці зміни учасникам правовідносин оренди державного та комунального майна та чи потрібно їх учасникам переукладати чи вносити зміни до вже укладених договорів?

Нормами ст. 10 Закону № 2269 визначено істотні умови договору оренди, однією з яких є орендна плата з урахуванням її індексації. Істотні умови договору – це умови, визнані законом як обов’язкові для конкретної категорії договорів.

Отже, якщо зазначена норма передбачала наявність у договорах оренди державного та комунального майна умови щодо індексації орендної плати, то відповідно із зупиненням її дії така умова не є обов’язковою.

При укладенні договору оренди у 2016 році його текст просто може не містити умови щодо індексації орендної плати. Однак після закінчення 2016 року до цього договору необхідно буде внести зміни, включивши зазначену умову. Така форма реалізації на практиці п. 9 Прикінцевих положень Закону № 928 є найпростішою, а підстави для дискусій навряд чи виникнуть.

Щодо договорів, укладених до 01.01.16 р., слід зазначити таке.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу (далі – ЦК) договір є обов’язковим для виконання сторонами. Тобто якщо договір оренди, який містить умову щодо індексації орендної плати, укладено до 01.01.16 р., то орендна плата за таким договором в будь-якому разі підлягає індексації.

Єдиною можливістю відхилення від цього обов’язку є внесення відповідних змін до договору. Конкретну процедуру внесення змін до договору оренди державного та комунального майна у Законі № 2269 не прописано, а відтак необхідно керуватися загальними положеннями чинного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У п. 10.3 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774, зазначено, що зміни до умов такого договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Запропоновані зміни розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Як передбачено ст. 654 ЦК, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Тобто сторона договору оренди, яка має намір внести зміни до договору (у нашій ситуації – про вилучення умови щодо індексації орендної плати на 2016 рік), має право надіслати іншій стороні пропозицію про таке внесення змін. Інша сторона зобов’язана розглянути таку пропозицію протягом одного місяця із дня її отримання. За результатом розгляду такої пропозиції сторони укладають додаткову угоду про внесення змін до договору оренди. Водночас слід зазначити, що сторона, яка отримала пропозицію, має також право відмовити у внесенні зазначених змін.

Тобто, незважаючи на зупинення дії ст. 10 Закону № 2269, здійснення індексації орендної плати на практиці залежатиме виключно від волевиявлення обох сторін договору.

Оскільки у зміні договору більший інтерес має все-таки орендар, його поведінка навряд чи буде пасивною. Тобто саме від нього слід очікувати ініціювання внесення зазначених змін. Що стосується орендодавця, то тут ситуація більш складна.

Фонд держмайна як орендодавець об’єктів державної власності висловив свою позицію із цього приводу, розмістивши на своєму офіційному сайті відповідне повідомлення щодо зупинення індексації орендної плати за користування державним майном у 2016 році. Разом з тим, саме повідомлення Фонду не є документальним підґрунтям для непроведення індексації за укладеними до 01.01.16 р. договорами. Зміни до договорів у будь-якому разі необхідно вносити, а позиція Фонду держмайна лише дає підстави припускати, що Фонд погодиться внести такі зміни до договорів.

Що стосується комунального майна, то все залежатиме від позиції конкретного орендодавця. Однак можна стверджувати: якщо орендар звертається до орендодавця із пропозицією про внесення змін до договору, то для цього в орендодавця є всі законні підстави.

Але остаточне рішення щодо внесення змін до договору оренди майна державної або комунальної власності в частині індексації орендної плати має прийняти орган, уповноважений управляти цим майном, який має право як погодитися на зміни, так і прийняти рішення про відмову у внесенні відповідних змін.