Нужно ли индексировать арендную плату за имущество?

С 01.01.16 г. согласно п. 9 Заключительных положений Закона от 25.12.15 г. № 928-VIII «О государственном бюджете Украины на 2016 год» (далее – Закон № 928) было приостановлено действие ст. 10 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269) в части индексации арендной платы. Распространяется ли эта норма на договоры аренды, заключенные до вступления в силу данного Закона? Что дают эти изменения участникам правоотношений аренды государственного и коммунального имущества и нужно ли их участникам перезаключать или вносить изменения в уже заключенные договоры?

Нормами ст. 10 Закона № 2269 определены существенные условия договора аренды, одним из которых является арендная плата с учетом ее индексации. Существенные условия договора – это условия, признанные законом как обязательные для конкретной категории договоров.

Следовательно, если указанная норма предусматривала наличие в договорах аренды государственного и коммунального имущества условия относительно индексации арендной платы, то соответственно с приостановкой ее действия такое условие не является обязательным.

При заключении договора аренды в 2016 году его текст просто может не содержать условия относительно индексации арендной платы. Однако по окончании 2016 года в этот договор необходимо будет внести изменения, включив указанное условие. Такая форма реализации на практике п. 9 Заключительных положений Закона № 928 является самой простой, а основания для дискуссий вряд ли возникнут.

Относительно договоров, заключенных до 01.01.16 г., надо заметить следующее.

Согласно ст. 629 Гражданского кодекса (далее – ГК) договор является обязательным для выполнения сторонами. То есть если договор аренды, который содержит условие относительно индексации арендной платы, заключен до 01.01.16 г., то арендная плата по такому договору в любом случае подлежит индексации.

Единственной возможностью уклонения от этой обязанности является внесение соответствующих изменений в договор. Конкретная процедура внесения изменений в договор аренды государственного и коммунального имущества в Законе № 2269 не прописана, а значит, необходимо руководствоваться общими положениями действующего законодательства.

В соответствии со ст. 651 ГК изменение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.

В п. 10.3 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, утвержденного приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774, указано, что изменения в условия такого договора или его расторжение допускаются по взаимному согласию сторон. Предложенные изменения рассматриваются в течение одного месяца с даты их представления к рассмотрению другой стороной.

Как предусмотрено ст. 654 ГК, изменение или расторжение договора совершается в такой же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом либо не вытекает из обычаев делового оборота.

То есть сторона договора аренды, которая намерена внести изменения в договор (в нашей ситуации – об исключении условия относительно индексации арендной платы на 2016 год), имеет право отослать другой стороне предложение о таком внесении изменений. Другая сторона обязана рассмотреть такое предложение в течение одного месяца со дня его получения. По результату рассмотрения такого предложения стороны заключают дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды. В то же время следует заметить, что сторона, получившая предложение, имеет также право отказать во внесении указанных изменений.

То есть, несмотря на приостановку действия ст. 10 Закона № 2269, осуществление индексации арендной платы на практике будет зависеть исключительно от волеизъявления обеих сторон договора.

Поскольку в изменении договора в большей степени заинтересован все-таки арендатор, его поведение вряд ли будет пассивным. То есть именно от него следует ожидать инициирования внесения указанных изменений. Что касается арендодателя, то здесь ситуация сложнее.

Фонд госимущества как арендодатель объектов государственной собственности высказал свою позицию по этому поводу, разместив на своем официальном сайте соответствующее сообщение относительно приостановки индексации арендной платы за пользование государственным имуществом в 2016 году. Вместе с тем именно сообщение Фонда не является документальным основанием для непроведения индексации по заключенным до 01.01.16 г. договорам. Изменения в договоры в любом случае необходимо вносить, а позиция Фонда госимущества только дает основания допускать, что Фонд согласится внести такие изменения в договоры.

Что касается коммунального имущества, то все будет зависеть от позиции конкретного арендодателя. Однако можно утверждать: если арендатор обращается к арендодателю с предложением о внесении изменений в договор, то для этого у арендодателя есть все законные основания.

Но окончательное решение относительно внесения изменений в договор аренды имущества государственной или коммунальной собственности в части индексации арендной платы должен принять орган, уполномоченный управлять этим имуществом, который имеет право как согласиться на изменения, так и принять решение об отказе во внесении соответствующих изменений.