Як індексувати суму орендної плати?

Бюджетна установа надає підприємству в оренду приміщення з 01.07.15 р. без проведення конкурсу. Розмір орендної плати за базовий місяць становить 960 грн. із ПДВ. У якому порядку розраховується індексація орендної плати в наступні місяці?

Як розмір орендної плати, так і порядок її індексації є однією з істотних умов договору оренди (ч. 1 ст. 10 Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна», далі – Закон № 2269).

Умову щодо індексації орендної плати містить і п. 3.2 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774 (далі – Типовий договір).

Зазвичай типові форми договорів оренди, затверджені органами місцевого самоуправління для об’єктів комунальної власності, містять аналогічну умову. Наприклад, у договорі оренди щодо проведення індексації можна прописати: орендна плата за кожен місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції в поточному місяці.

Таким чином, індексувати орендну плату необхідно в обов’язковому порядку незалежно від форми власності об’єкта оренди (державна чи комунальна). З’ясувати особливості такої індексації допоможе Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі – Методика № 786). Для комунальної власності методику затверджують органи місцевого самоврядування, які повинні застосовувати ті самі методологічні принципи, що й для об’єктів держмайна (ч. 2 ст. 19 Закону № 2269). Далі, розглядаючи порядок індексації орендної плати, ми керуватимемося нормами Методики № 786.

Отже, розглянемо послідовність дій у ситуації, наведеній у запитанні.

Крок 1. Визначаємо розмір річної орендної плати за формулою, наведеною в п. 8 Методики № 786, тобто шляхом множення вартості орендованого майна у гривнях (вартість визначається після проведення незалежної оцінки) на орендну ставку, зазначену в додатку 2 до Методики № 786 (для комунальної власності орендні ставки визначаються за методикою розрахунку орендної плати, затвердженою місцевою радою), і ділення на 100.

Крок 2. Розраховуємо розмір орендної плати за базовий місяць. Базовим місяцем розрахунку орендної плати вважають останній місяць перед початком роботи з укладення договору, за який офіційно опубліковано індекс інфляції (п. 4 Методики № 768). Розрахунок залежить від того, як визначається орендар: за результатами конкурсу чи без проведення конкурсу. Нагадаємо, що конкурс проводиться, якщо на об’єкт оренди подано більш як одну заявку від потенційних орендарів.

Якщо договір оренди укладається без проведення конкурсу, то для визначення розміру орендної плати за базовий місяць необхідно скористатися формулою, наведеною в п. 12 Методики № 786. А саме:

У нашому випадку останнім місяцем перед наданням приміщення в оренду, за який було офіційно опубліковано індекс інфляції, був травень. Виходячи з цих умов, розмір орендної плати за базовий місяць становив 960 грн. Отриманий результат фіксується в договорі оренди.

Зазначимо: якщо конкурс проводиться, то розмір орендної плати за базовий місяць визначається виходячи з найбільшого розміру, запропонованого переможцем конкурсу, і вказується в договорі оренди. При цьому стартовий розмір орендної плати визначається з урахуванням п. 2 Методики № 786 і не може бути нижчим за розмір орендної плати, розрахованої для оренди без проведення конкурсу.

Слід також урахувати, що базовий місяць для обчислення орендної плати не змінюється, якщо діючий договір оренди продовжено за умовчуванням сторін. Це відбувається в разі, якщо жодною зі сторін не подано заяви про припинення договору або зміну його умов після закінчення строку його дії протягом одного місяця. Такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були в ньому передбачені (п. 10.6 Типового договору). Зрозуміло, що при цьому оформлюється додаткова угода, яка є невід’ємною частиною договору, при обов’язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об’єктом оренди.

Крок 3. Визначаємо розмір орендної плати за перший і наступні місяці оренди. За перший місяць оренди зазначений у договорі розмір орендної плати за базовий місяць коригується на індекс інфляції за період з першого числа місяця, що настає за базовим, до останнього числа першого місяця оренди (абзац другий п. 12 Методики № 786).

Розрахуємо орендну плату виходячи з умов запитання.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди (липень), скоригований на індекс інфляції за період з червня до липня, становить:

960 грн. х 100,4 % х 99 % = 954,20 грн.,

де        100,4 % – індекс інфляції за червень 2015 року;

            99 % – індекс інфляції за липень 2015 року.

Зауважимо, що Методика № 786 не містить будь-яких винятків щодо дефляції. Іншими словами, не важливо, перевищив індекс інфляції 100 % чи ні. Орендна плата коригується в будь-якому разі.

За кожен наступний місяць орендну плату визначають шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 13 Методики № 786). У нашому випадку орендна плата за серпень 2015 року визначається так:

954,20 грн. х 99,2 % = 946,57 грн.,

де        99,2 % – індекс інфляції за серпень 2015 року.

Орендна плата за вересень 2015 року становитиме:

946,57 грн. х 102,3 % = 968,34 грн.,

де        102,3 % – індекс інфляції за вересень 2015 року.