Как индексировать сумму арендной платы?

Бюджетное учреждение сдает предприятию в аренду помещение с 01.07.15 г. без проведения конкурса. Размер арендной платы за базовый месяц составляет 960 грн. с НДС. В каком порядке рассчитывается индексация арендной платы в последующие месяцы?

Как размер арендной платы, так и порядок ее индексации является одним из существенных условий договора аренды (ч. 1 ст. 10 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества», далее – Закон № 2269).

Условие относительно индексации арендной платы содержит и п. 3.2 Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее – Типовой договор).

Как правило, типовые формы договоров аренды, утвержденные органами местного само​управления для объектов коммунальной собственности, содержат аналогичное условие. Например, в договоре аренды относительно проведения индексации можно прописать: «арендная плата за каждый месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции в текущем месяце».

Таким образом, индексировать арендную плату необходимо в обязательном порядке независимо от формы собственности объекта аренды (государственная или коммунальная). Выяснить особенности такой индексации поможет Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786). Для коммунальной собственности методику утверждают органы местного самоуправления, которые должны применять те же методологические принципы, что и для объектов госимущества (ч. 2 ст. 19 Закона № 2269). Далее, рассматривая порядок индексации арендной платы, мы будем руководствоваться нормами Методики № 786.

Итак, рассмотрим последовательность действий в ситуации, приведенной в вопросе.

Шаг 1. Определяем размер годовой арендной платы по формуле, приведенной в п. 8 Методики № 786, то есть путем умножения стоимости арендованного имущества в гривнях (стоимость определяется после проведения независимой оценки) на арендную ставку, указанную в приложении 2 к Методике № 786 (для коммунальной собственности арендные ставки определяются по методике расчета арендной платы, утвержденной местным советом), и деления на 100.

Шаг 2. Рассчитываем размер арендной платы за базовый месяц. Базовым месяцем расчета арендной платы считают последний месяц перед началом работы по заключению договора, за который официально опубликован индекс инфляции (п. 4 Методики № 768). Расчет зависит от того, как определяется арендатор: по итогам конкурса или без проведения конкурса. Напомним, что конкурс проводится, если на объект аренды подано более одной заявки от потенциальных арендаторов.

Если договор аренды заключается без проведения конкурса, то для определения размера арендной платы за базовый месяц необходимо воспользоваться формулой, приведенной в п. 12 Методики № 786. А именно:

В нашем случае последним месяцем перед сдачей помещения в аренду, за который был официально опубликован индекс инфляции, был май. Исходя из этих условий, размер арендной платы за базовый месяц составил 960 грн. Полученный результат фиксируют в договоре аренды.

Заметим: если конкурс проводится, то размер арендной платы за базовый месяц определяется исходя из наибольшего размера, предложенного победителем конкурса, и указывается в договоре аренды. При этом стартовый размер арендной платы определяется с учетом п. 2 Методики № 786 и не может быть ниже размера арендной платы, рассчитанной для аренды без проведения конкурса.

Следует также учесть, что базовый месяц для
расчета арендной платы не меняется, если действующий договор аренды продлен по умолчанию сторон. Это происходит в том случае, если ни одной из сторон не подано заявление о прекращении договора или изменении его условий после окончания срока его действия в течение одного месяца. Такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были в нем предусмотрены (п. 10.6 Типового договора). Понятно, что при этом оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора, при обязательном наличии разрешения органа, уполномоченного управлять объектом аренды.

Шаг 3. Определяем размер арендной платы за первый и последующие месяцы аренды. За первый месяц аренды указанный в договоре размер арендной платы за базовый месяц корректируется на индекс инфляции за период с первого числа месяца, следующего за базовым, до последнего числа первого месяца аренды (абзац второй п. 12 Методики № 786).

Рассчитаем арендную плату исходя из условий вопроса.

Размер арендной платы за первый месяц аренды (июль), скорректированный на индекс инфляции
с июня по июль, составит:

960 грн. х 100,4 % х 99 % = 954,20 грн.,

где       100,4 % – индекс инфляции за июнь 2015 года;

            99 % – индекс инфляции за июль 2015 года.

Заметьте, что Методика № 786 не содержит каких-либо исключений относительно дефляции. Иными словами, не важно, превысил индекс инфляции 100 % или нет. Арендная плата корректируется
в любом случае.

За каждый следующий месяц арендную плату определяют путем корректировки размера месячной арендной оплаты за предыдущий месяц на
индекс инфляции за текущий месяц (п. 13 Методики № 786). В нашем случае арендная плата за ав-
густ 2015 года определяется следующим образом:

954,20 грн. х 99,2 % = 946,57 грн.,

где       99,2 % – индекс инфляции за август 2015 года.

Арендная плата за сентябрь 2015 года составит:

946,57 грн. х 102,3 % = 968,34 грн.,

где       102,3 % – индекс инфляции за сентябрь 2015 года.