Порядок проведення державної реєстрації прав

Акценти цієї статті:

• підстави набуття та припинення права власності та інших речових прав;
• державна реєстрація прав та обтяжень на нерухоме майно, права оперативного управління та інших речових прав.

Момент набуття та припинення права власності та інших речових прав

Підстава набуття права власності та інших речових прав в одних осіб є одночасно підставою для припинення права власності та інших речових прав в інших осіб і навпаки. Отже, важливе значення в таких випадках має визначення моменту, коли до набувача майна переходять ці права, адже із цього моменту переходить і тягар утримання власності (ст. 322 Цивільного кодексу, далі – ЦК), і ризик випадкового знищення чи пошкодження майна (ст. 323 ЦК).

Норми цих статей ЦК коротко можна представити таким чином: правомочності щодо користування, володіння та розпорядження майном виникають у власника і набувача інших речових прав одночасно з виникненням права власності та інших речових прав. Ці правомочності можуть належати лише власнику й нікому більше.

Підстави припинення права власності та інших речових прав можна умовно поділити на дві основні групи:

• припинення прав із волі власника (відчуження власником свого майна; відмова власника від права власності; знищення власником свого майна тощо);
• примусове припинення права власності.

Випадки припинення права власності з волі власника охоплюють дві групи ситуацій.

• укладення власником із власної волі різних правочинів із відчуження свого майна: купівля-продаж, міна, дарування, оренда з викупом та ін. Порядок припинення права власності відчужувача та виникнення права власності в набувача в цих випадках головним чином регулюються нормами права про угоди і договори;
• добровільна відмова власника від права власності (ст. 347 ЦК), яка має бути безумовною й не містити будь-яких застережень. Це означає, що заява про відмову від права власності не повинна містити будь-яких умов щодо такої відмови, у тому числі і вказівку на особу, на користь якої власник відмовляється від речі. У такому разі може йтися про відчуження власником свого майна на користь іншої особи за певним правочином, з урахуванням вимог відповідних законів.

Підстави виникнення майнових прав і обов’язків

Відповідно до ч. 1 ст. 144 Господарського кодексу (далі – ГК) майнові права та обов’язки суб’єк­та господарювання (далі – СГ) можуть виникати:

• з угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать;
• з актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у випадках, передбачених законом;
• унаслідок створення та придбання майна з підстав, не заборонених законом;
• унаслідок заподіяння шкоди іншій особі, придбання або збереження майна за рахунок іншої особи без достатніх підстав;
• унаслідок порушення вимог закону при здійсненні господарської діяльності;
• з інших обставин, з якими закон пов’язує виникнення майнових прав та обов’язків СГ.

Реєстрація прав на нерухоме майно

У ч. 1 ст. 182 ЦК установлено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають держреєстрації.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою КМУ від 25.12.15 р. № 1127 (далі – Порядок № 1127).

Закон від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) визначає правові, економічні, організаційні засади проведення держреєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень, установлює, що така держреєстрація прав є обов’язковою. У ст. 19 цього Закону визначено перелік документів, що посвідчують право власності та інші речові права, які є підставою для державної реєстрації цих прав.

Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають держреєстрації, виникають із моменту такої реєстрації (ст. 3 Закону № 1952). Крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.13 р., визнаються дійсними згідно із ч. 3 ст. 3, та випадків, визначених ст. 28 Закону № 1952 за наявності однієї з таких умов:

• реєстрацію таких прав було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
• на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.

Припинення речових прав також підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно у встановленому законодавством порядку.

Водночас слід зазначити, що право оперативного управління та право господарського відання є похідними правами. Реєструються такі права при наявності підтвердження права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна. З огляду на зазначене для здійснення держреєстрації інших речових прав (прав оперативного управління та господарського відання) до обов’язкових документів, які підтверджують їх виникнення, віднесено рішення розпорядчого характеру, ухвалене власником (або органом управління) нерухомого майна, про закріплення відповідних речових прав на майно за СГ.

Держреєстрація прав оперативного управління та господарського відання здійснюється шляхом унесення в установленому порядку відповідного запису до Держреєстру речових прав.

Держреєстрація інших речових прав на нерухоме майно, зокрема оперативного управління, проводиться за заявочним принципом. Керуючись п. 25 та 26 Порядку № 1127, слід зазначити, що в разі проведення держреєстрації інших речових прав на нерухоме майно, відмінних від права власності, заінтересованою особою є правонабувач (правонабувачі) або сторона (сторони) правочину, відповідно до якого виникло таке речове право.

Якщо об’єкт нерухомого майна розміщений у межах території, на якій діють два й більше органів держреєстрації прав, заява про держреєстрацію прав подається до одного з таких органів на вибір заявника (ч. 1, 2 ст. 16 Закону № 1952).

Реєстрація речових прав для органів державної влади, органів місцевого самоврядування здійснюється компетентними органами безплатно (ч. 4 ст. 34 Закону № 1952).

Зверніть увагу! Порядок № 1127 викладено в новій редакції згідно з постановою КМУ від 23.08.16 р. № 553, якою врегульовано низку питань у сфері держреєстрації. Одним із головних нововведень цього Порядку є запровадження інформаційної взаємодії Держреєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиного реєстру документів, що дають право, наприклад, на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів.

Так, відомості про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, держреєстратор отримуватиме в режимі реального часу безпосередньо з Єдиного реєстру документів?

Така інформаційна взаємодія буде забезпечена Мін’юстом разом із Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства у двомісячний строк із дня набрання чинності постанови.

Зазначене звільнить заявників від необхідності подання документів у паперовій формі та забезпечить достовірність інформації, що використовується під час державної реєстрації речових прав на нерухомість.

Також урядом визначено перелік заяв для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, які можуть подаватися в електронній формі. Зокрема, таке право надано забудовникам.

Крім того, постановою уряду впорядковано питання реєстрації статутів територіальних громад сіл, селищ, міст у частині визначення органів, компетентних здійснювати державну реєстрацію, можливості подання документів через центри надання адміністративних послуг та звільнення територіальних громад від плати за проведення такої реєстрації.

До того ж розпорядженням КМУ від 05.10.16 р. № 803-р прийнято низку заходів (п. 79–83) щодо запобігання корупції в міністерствах, інших центральних органах виконавчої влади, одними з яких є заходи у сфері управління об’єктами державної власності, відповідальним за виконання яких є Фoнд держмайма, а саме:

• проведення до кінця 2018 року суб’єктами управління об’єктами держвласності в установленому порядку реєстрації нерухомого майна держпідприємств, їх об’єднань, установ, організацій, функції з управління щодо яких здійснюють самі суб’єкти, та нерухомого держмайна, яке не ввійшло до статутних капіталів господарських товариств, що належать до сфери їх управління, з наданням інформації про проведену реєстрацію в установленому законодавством порядку Фонду держмайна з метою внесення до Єдиного реєстру об’єктів держвласності (п. 79);
• удосконалення методики оцінки державного майна перед передачею майна в оренду, приватизацією тощо;
• запровадження обов’язкового порядку продажу майна через електронний аукціон;
• створення та підтримка (регулярне наповнення та оновлення) єдиного повного відкритого реєстру нерухомого майна державних підприємств, установ та організацій із зазначенням розпорядників майна (суб’єктів управління), призначення майна (виду майна), інформації щодо передачі майна (його частин) в оренду, визначення майна, яке тимчасово не використовується; оприлюднення зазначеного реєстру у форматі відкритих даних;
• формування реєстру договорів оренди державного майна, орендодавцем якого є Фонд держмайна, його регіональні відділення та представництва, із зазначенням умов передачі майна в оренду, вартості такої оренди, орендаторів майна тощо, з подальшою інтеграцією даних до Єдиного реєстру об’єктів державної власності.