Порядок проведения государственной регистрации прав

Акценты этой статьи:

• основания приобретения и прекращения права собственности и других вещных прав;
• государственная регистрация прав и обременений на недвижимое имущество, права оперативного управления и других вещных прав.

Момент приобретения и прекращения права собственности и других вещных прав

Основание приобретения права собственности и других вещных прав у одних лиц является одновременно основанием для прекращения права собственности и других вещных прав у других лиц и наоборот. Следовательно, важное значение в таких случаях имеет определение момента, когда к приобретателю имущества переходят эти права, ведь с этого момента переходит и груз содержания собственности (ст. 322 Гражданского кодекса, далее – ГК), и риск случайного уничтожения или повреждения имущества (ст. 323 ГК).

Нормы этих статей ГК кратко можно представить следующим образом: правомочия относительно пользования, владения и распоряжения имуществом возникают у владельца и получателя других вещевых прав одновременно с возникновением права собственности и других вещевых прав. Эти правомочия могут принадлежать только владельцу и никому больше.

Основания прекращения права собственности и других вещных прав можно условно разделить на две основные группы:

• прекращение прав по воле владельца (отчуждение владельцем своего имущества; отказ владельца от права собственности; уничтожение владельцем своего имущества и т. п.);
• принудительное прекращение права собственности.

Случаи прекращения права собственности по воле владельца охватывают две группы ситуаций:

• заключение владельцем по собственной воле различных сделок по отчуждению своего имущества: купля-продажа, мена, дарение, аренда с выкупом и др. Порядок прекращения права собственности отчуждателя и возникновения права собственности у приобретателя в этих случаях главным образом регулируются нормами права о соглашениях и договорах;
• добровольный отказ владельца от права собственности (ст. 347 ГК), который должен быть безусловным и не содержать никаких оговорок. Это означает, что заявление об отказе от права собственности не должно содержать никаких условий относительно такого отказа, в том числе и указания на лицо, в пользу которого владелец отказывается от вещи. В таком случае речь может идти об отчуждении владельцем своего имущества в пользу другого лица по определенной сделке, с учетом требований соответствующих законов.

Основания возникновения имущественных прав и обязанностей

В соответствии с ч. 1 ст. 144 Хозяйственного кодекса (далее – ХК) имущественные права и обязанности субъекта хозяйствования (далее – СХ) могут возникать:

• из соглашений, предусмотренных законом, а также из соглашений, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
• из актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, их должностных лиц в случаях, предусмотренных законом;
• в результате создания и приобретения имущества на основаниях, не запрещенных законом;
• в результате причинения вреда другому лицу, приобретения или хранения имущества за счет другого лица без достаточных оснований;
• в результате нарушения требований закона при осуществлении хозяйственной деятельности;
• в других обстоятельствах, с которыми закон связывает возникновение имущественных прав и обязанностей СХ.

Регистрация прав на недвижимое имущество

В ч. 1 ст. 182 ГК установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации.

Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений утвержден постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127 (далее – Порядок № 1127).

Закон от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952) определяет правовые, экономические, организационные принципы проведения госрегистрации вещных и других прав, которые подлежат регистрации согласно данному Закону, и их обременений, устанавливает, что такая госрегистрация прав является обязательной. В ст. 19 данного Закона определен перечень документов, удостоверяющих право собственности и другие вещные права, которые являются основанием для государственной регистрации этих прав.

Права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат госрегистрации, возникают с момента такой регистрации (ст. 3 Закона № 1952). Кроме случаев, когда вещные права на недвижимое имущество, возникшие до 01.01.13 г., признаются действительными согласно ч. 3 ст. 3, и случаев, определенных ст. 28 Закона № 1952 при наличии одного из следующих условий:

• регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения;
• на момент возникновения таких прав действовало законодательство, не предусматривавшее их обязательную регистрацию.

Прекращение вещных прав также подлежит государственной регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество в установленном законодательством порядке.

В то же время следует заметить, что право оперативного управления и право хозяйственного ведения являются производными правами. Регистрируются такие права при наличии подтверждения права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. С учетом указанного, для осуществления госрегистрации других вещных прав (прав оперативного управления и хозяйственного ведения) к обязательным документам, которые подтверждают их возникновение, отнесено решение распорядительного характера, принятое владельцем (или органом управления) недвижимого имущества, о закреплении соответствующих вещных прав на имущество за СХ.

Госрегистрация прав оперативного управления и хозяйственного ведения осуществляется путем внесения в установленном порядке соответствующей записи в Госреестр вещных прав.

Госрегистрация других вещных прав на недвижимое имущество, в частности оперативного управления, проводится по заявочному принципу. Руководствуясь п. 25 и 26 Порядка № 1127, следует заметить, что в случае проведения госрегистрации других вещных прав на недвижимое имущество, отличное от права собственности, заинтересованным лицом является правоприобретатель (правоприобретатели) или сторона (стороны) сделки, в соответствии с которой возникло такое вещное право.

Если объект недвижимого имущества размещен в пределах территории, на которой действуют два и более органов госрегистрации прав, заявление о госрегистрации прав подается в один из таких органов по выбору заявителя (ч. 1, 2 ст. 16 Закона № 1952).

Регистрация вещных прав для органов государственной власти, органов местного самоуправления осуществляется компетентными органами бесплатно (ч. 4 ст. 34 Закона № 1952).

Обратите внимание! Порядок № 1127 изложен в новой редакции согласно постановлению КМУ от 23.08.16 г. № 553, которым урегулирован пакет вопросов в сфере госрегистрации. Одним из главных нововведений этого Порядка является введение информационного взаимодействия Госреестра вещных прав на недвижимое имущество и Единого реестра документов, которые дают право, например, на выполнение подготовительных и строительных работ и удостоверяют приемку в эксплуатацию завершенных строительством объектов, сведений о возврате на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов.

Так, сведения о документе, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет приемку в эксплуатацию завершенного строительством объекта, госрегистратор будет получать в режиме реального времени непосредственно из Единого реестра документов.

Такое информационное взаимодействие будет обеспечено Минюстом совместно с Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства в двухмесячный срок со дня вступления в силу постановления.

Указанное освободит заявителей от необходимости представления документов в бумажной форме и обеспечит достоверность информации, которая используется во время государственной регистрации вещных прав на недвижимость.

Также правительством определен перечень заявлений для государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, которые могут подаваться в электронной форме. В частности, такое право предоставлено застройщикам.

Кроме того, постановлением правительства упорядочен вопрос регистрации уставов территориальных громад сел, поселков, городов в части определения органов, компетентных осуществлять государственную регистрацию, возможности представления документов через центры предоставления административных услуг и освобождения территориальных громад от платы за проведение такой регистрации.

К тому же распоряжением КМУ от 05.10.16 г. № 803-р принят ряд мер (п. 79–83) по предотвращению коррупции в министерствах, других центральных органах исполнительной власти, одними из которых являются мероприятия в сфере управления объектами государственной собственности, ответственным за выполнение которых является Фонд госимущества, а именно:

• проведение до конца 2018 года субъектами управления объектами госсобственности в установленном порядке регистрации недвижимого имущества госпредприятий, их объединений, учреждений, организаций, функции по управлению относительно которых осуществляют сами субъекты, и недвижимого госимущества, которое не вошло в уставные капиталы хозяйственных обществ, которые относятся к сфере их управления, с предоставлением информации о проведенной регистрации в установленном законодательством порядке Фонда госимущества в целях внесения в Единый реестр объектов госсобственности (п. 79);
• усовершенствование методики оценки государственного имущества перед передачей имущества в аренду, приватизацией и т. п.;
• введение обязательного порядка продажи имущества через электронный аукцион;
• создание и поддержка (регулярное наполнение и обновление) единого полного открытого реестра недвижимого имущества государственных предприятий, учреждений и организаций с указанием распорядителей имущества (субъектов управления), назначения имущества (вида имущества), информации относительно передачи имущества (его частей) в аренду, определение имущества, которое временно не используется; обнародование указанного реестра в формате открытых данных;
• формирование реестра договоров аренды государственного имущества, арендодателем которого является Фонд госимущества, его региональные отделения и представительства, с указанием условий передачи имущества в аренду, стоимости такой аренды, арендаторов имущества и т. п., с последующей интеграцией данных в Единый реестр объектов государственной собственности.