Особливості оренди нерухомого майна державної та комунальної власності

Бюджетні установи та організації мають право передавати в оренду об’єкти нерухомості (будівлі, споруди, інші нежитлові приміщення), що перебувають у них на балансі чи в оперативному управлінні. Особливості такої оренди (суборенди) та законодавчі вимоги до її оформлення розглянемо в цій консультації.

Передання в оренду майна державної та комунальної власності є на сьогодні досить поширеною господарською операцією. Правовідносини, що виникають у зв’язку з такою орендою, досить чітко регламентовано низкою чинних законів та підзаконних актів. З них у контексті оренди нерухомого майна бюджетних установ слід зазначити такі:

• Цивільний кодекс (далі – ЦК);
• Бюджетний кодекс (далі – БК);
• Закон від 21.09.06 р. № 185-V «Про управління об’єктами державної власності»;
• Закон від 10.04.92 р. № 2269-XII «Про оренду державного та комунального майна» (далі – Закон № 2269);
• Закон від 07.02.02 р. № 3065-III «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу»;
• Методика оцінки вартості об’єктів оренди, затверджена постановою КМУ від 10.08.95 р. № 629 (далі – Методика № 629);
• Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджені постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі – Методика № 786);
• Порядок погодження Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами розміру плати за оренду державного майна, затверджений наказом Фонду держмайна від 01.04.11 р. № 502 (далі – Порядок № 502);
• Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності, затверджений наказом Фонду держмайна від 15.02.13 р. № 201;
• Порядок надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід’ємних поліпшень орендованого державного майна, затверджений наказом Фонду держмайна від 25.05.18 р. № 686;
• Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна, затверджений постановою КМУ від 31.08.11 р. № 906 (далі – Порядок № 906);
• Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затверджений наказом Фонду держмайна від 23.08.2000 р. № 1774 (далі – Типовий договір).

Для передання в оренду майна комунальної власності органи місцевого самоврядування (далі – ОМС) ухвалюють відповідний порядок, який діє на території територіальної громади та встановлює особливості передання в оренду комунального майна, зокрема й частку перерахування орендної плати за нього до місцевого бюджету.

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ст. 2 Закону № 2269). Із цього визначення випливає, що зазначені орендні відносини виникають унаслідок укладення в письмовій формі договору оренди, який повинен передбачати всі визначені законом істотні умови. Згідно зі ст. 761 ЦК право передання майна в оренду має власник речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може виступати також особа, уповноважена на укладення договору оренди.

Відповідно до ст. 5 Закону № 2269 орендодавцями є, зокрема, державні (комунальні) підприємства, установи та організації – щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 м² на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.