Особенности аренды недвижимого имущества государственной и коммунальной собственности

Бюджетные учреждения и организации имеют право передавать в аренду объекты недвижимости (здания, сооружения, прочие нежилые помещения), которые числятся у них на балансе или в оперативном управлении. Рассмотрим особенности такой аренды (субаренды) и законодательные требования к ее оформлению.

Передача в аренду имущества государственной и коммунальной собственности на сегодняшний день является довольно распространенной хозяйственной операцией. Правоотношения, возникающие в связи с такой арендой, достаточно четко регламентированы рядом действующих законов и подзаконных актов. Среди них в контексте аренды недвижимого имущества бюджетных учреждений следует отметить следующие:

• Гражданский кодекс (далее – ГК);
• Бюджетный кодекс (далее – БК);
• Закон от 21.09.06 г. № 185-V «Об управлении объектами государственной собственности»;
• Закон от 10.04.92 г. № 2269-XII «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 2269);
• Закон от 07.02.02 г. № 3065-III «Об особенностях правового режима деятельности Национальной академии наук Украины, национальных отраслевых академий наук и статуса их имущественного комплекса»;
• Методика оценки стоимости объектов аренды, утвержденная постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629 (далее – Методика № 629);
• Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденные постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786);
• Порядок согласования Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями и представительствами размера платы за аренду государственного имущества, утвержденный приказом Фонда госимущества от 01.04.11 г. № 502 (далее – Порядок № 502);
• Перечень документов, которые подаются арендодателю для заключения договора аренды имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный приказом Фонда госимущества от 15.02.13 г. № 201;
• Порядок предоставления арендатору согласия арендодателя государственного имущества на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного государственного имущества, утвержденный приказом Фонда госимущества от 25.05.18 г. № 686;
• Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный постановлением КМУ от 31.08.11 г. № 906 (далее – Порядок № 906);
• Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, которое относится к государственной собственности, утвержденный приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774 (далее – Типовой договор).

Для передачи в аренду имущества коммунальной собственности органы местного самоуправления (далее – ОМС) принимают соответствующий порядок, который действует на территории территориальной громады и устанавливает особенности передачи в аренду коммунального имущества, в том числе и долю перечисления арендной платы за него в местный бюджет.

Арендой считается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности (ст. 2 Закона № 2269). Из этого определения следует, что указанные арендные отношения возникают в результате заключения в письменной форме договора аренды, который должен предусматривать все определенные законом существенные условия. Согласно ст. 761 ГК право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может выступать также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды.

В соответствии со ст. 5 Закона № 2269 арендодателями являются, в частности, государственные (коммунальные) предприятия, учреждения и организации – в отношении недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 200 м² на одно предприятие, учреждение, организацию, и другого отдельного индивидуально определенного имущества.