Роз’яснення для громад: Як виправити помилку, яка виникла під час реєстрації права власності на нерухоме майно?

Експерти Програми USAID DOBRE підготували роз’яснення на тему: «Як виправити помилку, що виникла під час реєстрації права власності на нерухоме майно?».

Помилки, описки або неточності в правовстановлювальних документах, можуть створити власнику проблеми, що унеможливлять вільно вчиняти правочини з цим майном до моменту їх виправлення. У роз’ясненні:

• типи помилок;
• способи виправлення помилок;
• плата за внесення виправлень.

Стаття 316 Цивільного кодексу України  визначає, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону з власної волі, незалежно від волі інших осіб.

Правовстановлюючий документ на право власності - це документ, який посвідчує правовий зв'язок конкретного майна з особою його власника та складений у порядку, передбаченому законодавством.        

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України від 01.07.2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952) , можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону.

Помилки, описки  або неточності в правовстановлювальних документах, можуть  створити власнику проблеми, що унеможливлять вільно вчиняти правочини з цим майном до моменту їх виправлення.

Всі допущені помилки можна узагальнити. 

Важливо! Технічною помилкою, що можбути виправлена державним реєстратором без додаткових процедур є граматична описки, друкарська, арифметична чи інше уточнення. Інші обставини, які впливають на необхідність унесення змін до правовстановлювальних документів чи реєстраційних записів про права у відповідні державні реєстри, регулюються за іншими процедурами. Наприклад, збільшення площі нерухомого майна, що виникло в процесі його перепланування або реконструкції, потребуватиме проведення повторної технічної інвентаризації об’єкта, яка визначить зміни характеристик такого майна за певний період часу. Ця процедура регулюватиметься, у першу чергу Порядком проведення технічної інвентаризації.

Виправлення технічних помилок можливо здійснити:

• без звернення до суду;
• в судовому порядку.

Найпростішим  способом  виправлення помилок є  звернення до державного реєстратора (в ідеалі – того, який здійснював відповідну реєстрацію). При цьому слід врахувати, що така реєстрація проводиться державними реєстраторами, а також може здійснюватися нотаріусами, як спеціальними суб'єктами, на яких покладаються функції державного реєстратора прав (ці функції мають не усі нотаріуси).

Вже в умовах воєнного стану законодавче регулювання порядку виправлення окремих помилок, пов’язаних з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно було відкориговане. Зокрема, чинною редакцією абз. 1 ч. 2 ст. 26 Закону № 1952 встановлено, що у разі допущення технічної помилки (граматичної описки, друкарської, арифметичної чи іншої помилки) під час внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав державний реєстратор самостійно виправляє таку помилку, за умови що документи за результатом розгляду заяви заявнику не видавалися.

У разі якщо після отримання заявником документів за результатами розгляду заяви виявлено технічну помилку, допущену під час реєстрації прав, зокрема помилку у відомостях про суб’єкта речового права, обтяження, відомостях про речове право, обтяження, відомостях про нерухоме майно, у тому числі його технічних характеристиках, або якщо відбулося виправлення такої помилки в документах, що подавалися для державної реєстрації прав, або відбулася зміна адреси об’єкта нерухомого майна, такі помилки, відомості виправляються державним реєстратором на підставі заяви особи, відомості про речові права, обтяження речових прав якої містять таку помилку.

А ось у випадку, коли виправлення відбуваються внаслідок задоволення скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав або підтвердження факту використання ідентифікаторів доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав іншими особами, помилки виправляються посадовою особою Міністерства юстиції України, його територіальних органів або на підставі рішення Міністерства юстиції України, його територіальних органів - державним реєстратором, яким допущено технічну помилку.

Важливо! Виправлення помилки, відомостей, що впливають на права третіх осіб, здійснюється державним реєстратором виключно за наявності згоди таких осіб або на підставі судового рішення.

Щодо плати за внесення виправлень. У разі виправлення технічної помилки, допущеної з вини заявника, справляється адміністративний збір у розмірі 0,04 прожиткового мінімуму для працездатних осіб  (у 2023 році це 110 грн.). При цьому, згідно з п. 8 ч. 9 ст. 34 Закону № 1952 органи державної влади, органи місцевого самоврядування звільняються від сплати адміністративного збору, якщо виправлення вчиняється у звичайні строки. Якщо потрібне термінове (прискорене) внесення виправлень, усі категорії «пільговиків» сплачують збір у звичайному порядку.

Зверніть увагу, що сільська, селищна, міська рада, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав, згідно з п. 9 ч. 9 ст. 34 Закону № 1952 може прийняти рішення про звільнення від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав. Це може бути актуально для внесення певних уточнень чи інших операцій з реєстрацією прав на нерухоме майно у вашій громаді в умовах воєнного стану.

Заява про виправлення технічних помилок згідно до Вимог до оформлення заяв та рішень у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених наказом Мінюсту від 21.11.2016 р. № 3276/5, може бути подана двома способами:

• за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (так звана «паперова форма»);
• за допомогою Єдиного державного вебпорталу електронних послуг чи інших інформаційних систем, що забезпечують ідентифікацію користувача з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри, для подання заяв у сфері державної реєстрації прав в електронній формі, забезпечення доступу до результатів надання адміністративних послуг у сфері державної реєстрації прав, отримання відомостей з Державного реєстру прав (електронна форма).

Подання заяви у паперовій формі не означає, що заявник має написати чи роздрукувати відповідний текст самостійно. Особа, до якої звертається заявник із заявою про виправлення помилки (тобто державний реєстратор або нотаріус із відповідними функціями) самостійно вносять необхідні відомості до реєстру та виготовляють заяву шляхом її друку за допомогою програмних засобів ведення Реєстру на аркушах паперу форматом А4.

На заяві в паперовій формі проставляється підпис заявника (заявників), на заяву в електронній формі накладається кваліфікований електронний підпис заявника (заявників).

У разі, якщо помилка є похідною – тобто неправильний реєстраційний запис, відомості у свідоцтві чи витягу про право власності, договорі оренди тощо були обумовлені недоліками первинного документу (наприклад, рішення органу приватизації житлового фонду органу місцевого самоврядування,  балансоутримувачів чи органів управління майном містило помилку), слід спочатку звернутися до особи, органу, що видав такий документ або до його правонаступника. Рішення такого органу (особи) про внесення виправлень у первинний документ буде підставою для звернення власника (користувача) до державного реєстратора чи нотаріуса для внесення відповідних змін у запис про державну реєстрацію прав та видачу нового витягу із відкоригованими відомостями.

Ще одним способом виправлення помилок буде подання відповідної заяви до суду. Цей спосіб слід використовувати виключно у випадках, коли досудове врегулювання не допомогло виправити виявлені помилки. І не тому, що цей спосіб є довшим, складнішим і дорожчим. Такою є вимога закону.

Застосувати процедуру встановлення фактів, які мають юридичне значення, можна за наявності таких обставин:

• відповідно до закону, такі факти породжують юридичні наслідки, це означає, що саме від них залежить виникнення, зміна або припинення майнових прав;
• чинне законодавство не передбачає іншої можливості їх встановлення;
• заявник не може іншим чином отримати чи відновити втрачені документи, які посвідчують факти, які мають юридичне значення.

Заява особи про встановлення факту, що має юридичне значення, подається до суду за місцем її проживання. Така заява подається в порядку окремого провадження, визначеного Главою 6 Розділу  IV «ОКРЕМЕ ПРОВАДЖЕННЯ» Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК).

Зокрема, п. 6 ч. 1 ст. 315 ЦПК передбачає, що до таких бути віднесені факти належності правовстановлюючих документів особі, прізвище, ім’я, по батькові, місце і час народження якої, що зазначені в документі, не збігаються з прізвищем, ім’ям, по батькові, місцем і часом народження цієї особи, зазначеним у свідоцтві про народження або в паспорті, а також інші факти, від яких залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав фізичних осіб, якщо законом не визначено іншого порядку їх встановлення (ч. 2 ст. 315 ЦПК).

Заява повинна бути складена з додержанням вимог щодо складання позовних заяв. Відповідно до статті 175 Цивільного процесуального кодексу України заява подається в письмовій формі. До заяви додаються докази, що підтверджують викладені в заяві обставини. Заява підписується заявником або його представником із зазначенням дати її подання.

Крім стандартних вимог до позовної заяви, заява про встановлення факту, що має юридичне значення, повинна містити такі обов’язкові відомості:

• який факт заявник просить встановити та з якою метою;
• причини неможливості усунення помилок та відновлення документації, що посвідчують цей факт;
• докази, що підтверджують факт.

Також необхідно буде  сплатити судовий збір і додати до заяви відповідний документ про сплату.

https://decentralization.gov.ua