Оренда держмайна: що з ПДВ?

Засоби (в т.ч. суми авансового внеску), який перераховує орендар в рахунок оплати вартості послуг оренди державного нерухомого майна, операції з поставки якого є об'єктом оподаткування, фактично є оплатою вартості таких послуг.

Разом з тим, перерахування частини суми авансового внеску відповідно до пропорцій, зазначеними в п. 132 Порядку № 483 (в розмірі 30%), орендодавцем держмайна балансоутримувачу такого майна не тягне податкових зобов'язань у сторін.

Податкова накладна складається на дату податкових зобов'язань балансоутримувачем майна на переможця аукціону виходячи з суми авансового внеску, що надійшов від переможця на рахунок орендодавця і підлягає розподілу. Така ПН підлягає реєстрації в ЄРПН.

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 07.07.2021 р. № 2679/ІПК/99-00-21-03-02-05

Державна податкова служба України розглянула звернення щодо оподаткування ПДВ операцій з надання в оренду державного майна та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Як зазначено у зверненнях, між регіональним відділенням Фонду державного майна (далі - орендодавець), балансоутримувачем та орендарем укладено договір оренди державного нерухомого майна. Згідно з умовами договору оренди переможець електронного аукціону перераховує авансовий внесок з орендної плати за 2 місяці оренди (далі - авансовий внесок) на поточний рахунок орендодавця. Надалі орендодавцем перераховується 30 відсотків такого внеску балансоутримувачу.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу I ПКУ).

Відповідно до пункту 5.3 статті 5 розділу I ПКУ інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Згідно з нормами чинного законодавства платники податку зобов'язані самостійно декларувати свої податкові зобов'язання та визначати сутність і відповідність здійснюваних ними операцій тим, які визначені ПКУ.

Відповідно до пункту 44.1 статті 44 розділу II ПКУ для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені пунктом 44.1 статті 44 розділу II ПКУ.

Правові, економічні та організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, передачею права на експлуатацію такого майна, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, регулюються Законом України від 03 жовтня 2019 року № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна».

Порядок передачі в оренду державного та комунального майна затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03 червня 2020 року № 483 (далі - Порядок № 483).

Відповідно до пункту 80 Порядку № 483 до укладення договору оренди або в день підписання такого договору переможець електронного аукціону зобов'язаний сплатити на рахунок, зазначений орендодавцем, авансовий внесок у розмірах та порядку, що передбачені проектом договору оренди майна, опублікованим в оголошенні про передачу майна в оренду, а в разі проведення електронного аукціону на продовження договору оренди - також вартість невід'ємних поліпшень (у разі їх здійснення чинним орендарем згідно з пунктом 158 Порядку № 483) у сумі, зазначеній в оголошенні про продовження договору оренди.

Орендодавець державного майна зараховує авансовий внесок у рахунок майбутніх платежів орендаря з орендної плати та перераховує його відповідно до пропорцій, що визначені, зокрема, пунктом 132 Порядку № 483.

Згідно з пунктом 132 Порядку № 483 у разі коли орендодавцем майна є Фонд державного майна орендна плата за нерухоме майно державних підприємств, установ, організацій (крім підприємств, установ та організацій галузі кінематографії, що належать до сфери управління МКІП, - на період до 31 грудня 2021 року, та державних підприємств, організацій, установ та закладів, яким указом Президента України надано статус національних та які провадять діяльність з організації конгресів і торговельних виставок) спрямовується:

• 70 відсотків орендної плати до державного бюджету,
• 30 відсотків балансоутримувачу майна.

Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820 (далі - примірний договір).

Відповідно до пункту 3.5 Незмінюваних умов примірного договору в день укладення договору або до цієї дати орендар сплачує орендну плату за кількість місяців, зазначену у пункті 10 Незмінюваних умов примірного договору (авансовий внесок з орендної плати), на підставі документів, визначених у пункті 3.6 примірного договору оренди.

Сума орендної плати, сплаченої авансом відповідно до пункту 3.5 Незмінюваних умов примірного договору, підлягає зарахуванню в рахунок сплати орендної плати за перші місяці оренди після підписання акта приймання-передачі майна (пункт 3.10 Незмінюваних умов примірного договору).

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ).

Не є об'єктом оподаткування ПДВ операції з оплати орендної плати чи концесійного платежу за договорами відповідно оренди чи концесії цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (його структурного підрозділу), якщо орендодавцями чи концесієдавцями за договорами виступають органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, а платежі відповідно до закону зараховуються до Державного бюджету України або місцевого бюджету (підпункт 196.1.15 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ).

Пунктом 188.1 статті 188 розділу V ПКУ визначено, що до складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.

Пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ визначено, що датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Згідно з пунктами 201.1, 201.7 та 201.10 статті 201 розділу V ПКУ при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, кваліфікованого електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі - ЄРПН) у встановлений ПКУ термін.

Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на поточний рахунок як попередня оплата (аванс) особою, яка здійснює постачання товарів/послуг, на особу, якій здійснюється постачання товарів/послуг, та лише за умови, що така господарська операція мала місце або було здійснено перерахування авансу в рахунок оплати вартості товарів/послуг, постачання яких буде здійснено у майбутніх звітних періодах.

У податковій накладній зазначаються в окремих рядках обов'язкові реквізити, зокрема повна або скорочена назва, зазначена у статутних документах юридичної особи або прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, зареєстрованої як платник податку на додану вартість, - продавця товарів/послуг; повна або скорочена назва, зазначена у статутних документах юридичної особи або прізвище, ім'я та по батькові фізичної особи, зареєстрованої як платник ПДВ, - покупця (отримувача) товарів/послуг (підпункти «в» і «д» статті 201 розділу V ПКУ).

Податкова накладна, складена та зареєстрована в ЄРПН платником податку, який здійснює операції з постачання товарів/послуг, є для покупця таких товарів/послуг підставою для нарахування сум податку, що відносяться до податкового кредиту (пункт 201.10 статті 201 розділу V ПКУ).

Отже, операція з надання послуг з оренди нерухомого майна, яке знаходиться на митній території України, у тому числі що належить до державної власності, відповідно до пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ є операцією з постачання послуг, яка є об'єктом оподаткування ПДВ та оподатковується ПДВ за ставкою 20 відсотків незалежно від того, в якому співвідношенні буде здійснюватися розподіл орендної плати (крім операцій, визначених підпунктом 196.1.15 пункту 196.1 статті 196 розділу V ПКУ).

За операцією з постачання послуг з оренди державного майна податкові зобов'язання з ПДВ визначає платник ПДВ - балансоутримувач такого майна на дату «першої події» (на дату зарахування коштів від орендаря або на дату оформлення належним чином документа, який містить відомості про господарську операцію та підтверджує її здійснення). На дату виникнення податкових зобов'язань балансоутримувачем державного майна на орендаря складається податкова накладна та реєструється в ЄРПН.

Щодо питань 1, 3 та 4

Кошти (у тому числі суми авансового внеску), що перераховує орендар в рахунок оплати вартості послуг з оренди державного нерухомого майна, операції з постачання якого є об'єктом оподаткування, фактично є оплатою вартості таких послуг.

Отже, суми авансового внеску, які надійшли від переможця електронного аукціону (орендаря) на поточний рахунок орендодавця та підлягають розподілу між балансоутримувачем та державним бюджетом, включаються балансоутримувачем до бази оподаткування ПДВ. Тому на дату зарахування таких коштів на відповідний рахунок орендодавця балансоутримувач зобов'язаний визначити податкові зобов'язання з ПДВ виходячи з вартості таких послуг при умові, що отримання таких коштів є першою подією за операцією з надання майна в оренду.

Водночас перерахування частини суми авансового внеску відповідно до пропорцій, вказаних у пункті 132 Порядку № 483 (у розмірі 30 відсотків), орендодавцем державного майна балансоутримувачу такого майна, не зумовлює податкових зобов'язань з ПДВ у обох сторін.

Щодо питання 2

Податкова накладна складається на дату виникнення податкових зобов'язань платником ПДВ - балансоутримувачем державного майна на переможця електронного аукціону (орендаря) виходячи з суми коштів авансового внеску, що надійшли від переможця електронного аукціону (орендаря) на поточний рахунок орендодавця та підлягають розподілу. Така податкова накладна підлягає реєстрації в ЄРПН у визначений ПКУ термін.

Додатково інформуємо, що згідно з пунктом 528 підрозділу 10 розділу XX ПКУ тимчасово, на період по останній календарний день місяця (включно), в якому завершується дія карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України на всій території України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), зупиняється перебіг строків, встановлених, зокрема статтею 52 розділу II ПКУ щодо надання контролюючими органами індивідуальних податкових консультацій в письмовій формі.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу II ПКУ).