Звільнення від сплати орендної плати в умовах карантину: ВС вказав на важливий аспект

Звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин.

Запровадження Кабінетом Міністрів України обмежувальних заходів під час карантину (у тому числі заборона роботи, яка передбачає приймання відвідувачів) само по собі не свідчить про принципову неможливість використання відповідачем орендованого майна в розумінні частини 6 статті 762 ЦК України.

На цьому наголосив Верховний Суд  у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в справі №  911/3067/20.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що Державне підприємство «М» просило стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «К» орендну плату за користування приміщеннями кафе за період з березня по липень 2020 року, тобто у період карантину, нарахувавши суму боргу в розмірі відповідно до умов договору оренди.

Суди обох інстанцій стягнули з відповідача 25% від суми нарахованої орендної плати, оскільки таке зменшення орендної плати за користування державним майном на період карантину було встановлено постановою Уряду.

Позиція позивача полягала в тому, що орендна плата в зменшеному розмірі, відповідно до постанови Уряду, може бути застосована лише в разі внесення змін у договір оренди щодо розміру орендної плати. Відповідач у свою чергу вважав, що взагалі має бути звільненим від сплати орендної плати з огляду на те, що не міг користуватися орендованим майном внаслідок заборони діяльності закладів харчування в період карантину.

Позиція Верховного Суду

ВС зазначив, що застосування частини 6 статті 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.

Тобто, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.

Підставою звільнення від зобов’язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об’єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати в приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.  

При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.

ВС підкреслив, що при цьому звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору, а тому може застосовуватись за виключних обставин, наприклад, відсутності доступу до найманого приміщення, неможливості орендаря перебування в ньому та зберігання речей тощо.

Суди попередніх інстанцій встановили, що у підтвердження обставини неможливості користування орендованим майном відповідач послався на запровадження Кабінетом Міністрів України в спірний період заборони на роботу суб`єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, а також надав сертифікат Торгово-промислової палати України про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили).

Однак запровадження Кабінетом Міністрів України обмежувальних заходів під час карантину (у тому числі заборона роботи, яка передбачає приймання відвідувачів) само по собі не свідчить про принципову неможливість використання відповідачем орендованого майна в розумінні частини 6 статті 762 ЦК України. Як встановлено судами, відповідач не довів повного припинення ним господарської діяльності в період карантину, у тому числі внаслідок відсутності доступу до майна, тоді як позивач у цей період забезпечив відповідачу доступ до орендованого майна та фіксував прохід працівників останнього до приміщення терміналу D аеропорту.

У зв`язку з встановленими обставинами фактичного користування відповідачем орендованим майном суди відхилили надану відповідачем довідку про форс-мажорні обставини (обставин непереборної сили).

При цьому Верховний Суд зауважив, що зміст доводів касаційної скарги відповідача свідчить про помилкове ототожнення ним неможливості використання орендованого майна, тобто повну відсутність доступу до майна (що не було ним доведено у даній справі) з неможливістю отримання прибутку в очікуваному розмірі в спірний період, що не підпадає під дію норми частини 6 статті 672 ЦК України.

Верховний Суд залишив рішення суду першої та апеляційної інстанції без змін.

sud.ua