Освобождение от уплаты арендной платы в условиях карантина: ВС указал на важный аспект

Освобождение от уплаты арендной платы является существенным вмешательством в правоотношение сторон договора, поэтому может применяться при исключительных обстоятельствах.

Введение Кабинетом Министров Украины ограничительных мер во время карантина (в том числе запрет работы, предусматривающий прием посетителей) само по себе не свидетельствует о принципиальной невозможности использования ответчиком арендованного имущества в понимании части 6 статьи 762 ГК Украины.

Об этом заявил Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда по делу № 911/3067/20.

Обстоятельства дела

Из материалов дела известно, что Государственное предприятие «М» просило взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «К» арендную плату за пользование помещениями кафе за период с марта по июль 2020 года, то есть в период карантина, начислив сумму долга в размере в соответствии с условиями договора аренды.

Суды обеих инстанций взыскали с ответчика 25% суммы начисленной арендной платы, поскольку такое уменьшение арендной платы за пользование государственным имуществом на период карантина было установлено постановлением Правительства.

Позиция истца заключалась в том, что арендная плата в уменьшенном размере, согласно постановлению Правительства, применима только в случае внесения изменений в договор аренды относительно размера арендной платы. Ответчик в свою очередь считал, что вообще должен быть освобожден от уплаты арендной платы, учитывая, что не мог пользоваться арендованным имуществом вследствие запрета деятельности заведений питания в период карантина.

Позиция Верховного суда

ВС отметил, что применение части 6 статьи 762 ГК Украины и освобождение нанимателя от платы за пользование арендованным имуществом определяющим условием такого увольнения является наличие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

То есть наниматель должен доказать обстоятельства, свидетельствующие о том, что имущество не использовалось или не могло быть использовано, и он не отвечает за эти обстоятельства.

Основанием освобождения от обязательства платить арендную плату эта норма определяет объективную невозможность использовать переданное в аренду имущество (быть допущенным в помещение, находиться в нем, хранить в помещении вещи и т.п.) из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

При оценке таких обстоятельств презюмируется неизменность условий хозяйствования (пользования имуществом) или состояния объекта аренды, а арендатор должен представить доказательства наличия тех обстоятельств, которые он ссылается в обоснование своих требований, а также доказать, что эти обстоятельства возникли по независимым от него причинам , в частности, вследствие изменения конъюнктуры на рынке товаров, работ, услуг по вине арендодателя, из-за действия непреодолимой силы и т.п. Если арендатор по независимым от него обстоятельствам в течение определенного времени был полностью лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, то на основании этой нормы Закона он вправе ставить вопрос о полном освобождении его от внесения арендной платы.

ВС подчеркнул, что при этом освобождение от уплаты арендной платы является существенным вмешательством в правоотношение сторон договора, поэтому может применяться при исключительных обстоятельствах, например, отсутствии доступа к наемному помещению, невозможности арендатора пребывания в нем и хранения вещей и т.д.

Суды предыдущих инстанций установили, что в подтверждение обстоятельства невозможности пользования арендованным имуществом ответчик сослался на введение Кабинетом Министров Украины в спорный период запрета на работу субъектов хозяйствования, предусматривающего прием посетителей, а также предоставил сертификат Торгово-промышленной палаты Украины о форс-мажорных обстоятельствах (обстоятельства непреодолимой силы).

Однако введение Кабинетом Министров Украины ограничительных мер во время карантина (в том числе запрет работы, предусматривающий прием посетителей) само по себе не свидетельствует о принципиальной невозможности использования ответчиком арендованного имущества в понимании части 6 статьи 762 ГК Украины. Как установлено судами, ответчик не доказал полного прекращения им хозяйственной деятельности в период карантина, в том числе вследствие отсутствия доступа к имуществу, тогда как истец в этот период обеспечил ответчику доступ к арендованному имуществу и фиксировал проход работников последнего в помещение терминала D аэропорта.

В связи с установленными обстоятельствами фактического пользования ответчиком арендованным имуществом суды отклонили предоставленную ответчиком справку о форс-мажорных обстоятельствах (обстоятельствах непреодолимой силы).

При этом Верховный Суд отметил, что содержание доводов кассационной жалобы ответчика свидетельствует об ошибочном отождествлении им невозможности использования арендованного имущества, т.е. не подпадает под действие нормы части 6 статьи 672 ГК РФ.

Верховный Суд оставил решение суда первой и апелляционной инстанции по-прежнему.

sud.ua