Усунення диспропорцій в НГО земель: що змінює постанова Кабміну № 676 для громад

Уряд ухвалив довгоочікувані зміни до Методики нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. Постанова КМУ № 676 від 27 травня 2026 року виправляє технічні та методологічні перекоси, які роками призводили до штучного заниження вартості землі та позбавляли місцеві бюджети справедливих доходів.

За оцінками Міністерства економіки, довкілля та сільського господарства, лише оновлення підходів до оцінки курортних зон додатково приноситиме місцевим бюджетам близько 300 млн грн щороку.

Нижче наведено детальний аналіз ключових нововведень для фінансистів та землевпорядників органів місцевого самоврядування (ОМС).

Раніше визначення рентного доходу залежало виключно від кількості населення адміністративного центру громади. Через це, якщо в межах громади були інші, більші чи економічно активніші населені пункти, оцінка земельних ділянок на всій території громади занижувалася.

Тепер уряд скасував цю жорстку прив&;язку:

• Термін «територія територіальної громади» замінено на «населений пункт» у ключових розрахункових пунктах
• Громадам офіційно дозволено використовувати для розрахунків показники найбільш розвиненого чи найбільшого за чисельністю населеного пункту своєї ТГ
• Якщо технічна документація складається на окреме село чи селище, яке не є адмінцентром, норматив рентного доходу та граничні максимальні зональні коефіцієнти (\(К_{м4}\)) приймаються відповідно до чисельності населення у цьому конкретному населеному пункті.

Це ліквідує штучні перекоси у вартості податку на околицях.

Після ухвалення Методики в 2021 році нормативна оцінка земель курортного призначення суттєво знизилась, через що санаторії та відпочинкові комплекси сплачували до бюджетів ТГ мізерні податки.

Нова постанова повністю змінює правила гри:

• Землі оздоровчого призначення чітко розділили за критерієм розташування — в межах та за межами населених пунктів
• Відтепер оздоровчі землі в межах міст та селищ оцінюватимуться за вищим показником — за тим же коефіцієнтом, що й забудовані земельні ділянки населених пунктів, оскільки вони активно використовуються і приносять комерційний дохід
• До переліку населених пунктів, що мають курортно-рекреаційне значення, офіційно включено місто Одеса (зміни 676.... p. 3). Це дозволить приморській громаді мобілізувати значні додаткові кошти від елітної берегової землі

Досі в законодавстві існував правовий вакуум: не було чіткого механізму, як саме оцінювати земельні ділянки при розширенні меж населених пунктів до моменту, поки не буде проведена повна нова оцінка всієї території. Постанова № 676 нарешті запроваджує прозорий та зрозумілий алгоритм для таких випадків, що дозволить громадам одразу залучати нові території до повноцінного оподаткування.

Уряд заклав у документ кілька важливих спрощень для бізнесу та виконавців робіт:

• Укрупнення оціночних районів: Максимальну площу одного оціночного району в межах населеного пункту збільшено з 1000 до 1500 гектарів, що значно пришвидшить розробку документації
• Актуальні дані про якість землі: Дозволено уточнювати агровиробничі групи ґрунтів для сільськогосподарських ділянок на основі реальних сучасних ґрунтових обстежень за рішенням власника або розпорядника
• Запобіжник від махінацій: Проведення таких обстежень задля «ручного» зниження оцінки суворо заборонено для тих земель, які згідно з загальнонаціональною документацією вже визначені як особливо цінні групи ґрунтів

Оновлена Методика набуде чинності через місяць з дня її офіційного опублікування.

Децентралізація