Устранение диспропорций в НГО земель: изменяющее постановление Кабмина №676 для общин

Правительство приняло долгожданные изменения в Методику нормативной денежной оценки (НГО) земельных участков. Постановление КМУ № 676 от 27 мая 2026 г. исправляет технические и методологические перекосы, которые годами приводили к искусственному занижению стоимости земли и лишали местные бюджеты справедливых доходов.

По оценкам Министерства экономики, окружающей среды и сельского хозяйства, только обновление подходов к оценке курортных зон будет дополнительно приносить местным бюджетам около 300 млн грн ежегодно.

Ниже представлен детальный анализ ключевых нововведений для финансистов и землеустроителей органов местного самоуправления (ОМС).

Ранее определение рентного дохода зависело только от численности населения административного центра общины. Поэтому, если в пределах общины были другие, более или экономически более активные населенные пункты, оценка земельных участков на всей территории общины занижалась.

Теперь правительство отменило эту жесткую привязку:

• Термин «территория территориального общества» заменен на «населенный пункт» в ключевых расчетных пунктах
• Гражданам официально разрешено использовать для расчетов показатели наиболее развитого или наибольшего по численности населенного пункта своей ТГ
• Если техническая документация составляется на отдельную деревню или поселок, не являющийся админцентром, норматив рентного дохода и предельные максимальные зональные коэффициенты (\(К_{м4}\)) принимаются в соответствии с численностью населения в этом конкретном населенном пункте.

Это ликвидирует искусственные перекосы в стоимости налога в окрестностях.

После принятия Методики в 2021 году нормативная оценка земель курортного назначения существенно снизилась, из-за чего санатории и комплексы отдыха платили в бюджеты ТГ мизерные налоги.

Новое постановление полностью изменяет правила игры:

Земли оздоровительного назначения четко разделили по критерию расположения - в пределах и за пределами населенных пунктов

Теперь оздоровительные земли в пределах городов и поселков будут оцениваться по более высокому показателю — по тому же коэффициенту, что и застроенные земельные участки населенных пунктов, поскольку они активно используются и приносят коммерческий доход.
В список населенных пунктов, имеющих курортно-рекреационное значение, официально включен город Одесса (изменения 676.... p. 3). Это позволит приморскому обществу мобилизовать значительные дополнительные средства от элитной береговой земли.
До сих пор в законодательстве существовал правовой вакуум: не было четкого механизма, как именно оценивать земельные участки при расширении границ населенных пунктов до того момента, пока не будет проведена полная новая оценка всей территории. Постановление №676 наконец-то вводит прозрачный и понятный алгоритм для таких случаев, что позволит общинам сразу привлекать новые территории к полноценному налогообложению.

Правительство заложило в документ несколько важных упрощений для бизнеса и производителей работ:

• Укрупнение оценочных районов: Максимальная площадь одного оценочного района в пределах населенного пункта увеличена с 1000 до 1500 гектаров, что значительно ускорит разработку документации
• Актуальные данные о качестве земли: Разрешено уточнять агропроизводственные группы почв для сельскохозяйственных участков на основе реальных современных грунтовых обследований по решению собственника или распорядителя
• Предохранитель от махинаций: Проведение таких обследований для «ручного» снижения оценки строго запрещено для тех земель, которые согласно общенациональной документации уже определены как особо ценные группы почв

Обновленная Методика вступит в силу через месяц со дня ее официального опубликования.

Децентрализация