Сторони договору оренди не можуть на власний розсуд установити дату його укладення – Верховний Суд

Закон від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161), зокрема абзац третій ч. 1 ст. 15 та друге речення ч. 1 ст. 19, імперативно встановлює, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії. 

Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить таким імперативним нормам, у тому числі на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі № 161 моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі. 

На цьому акцентувала Велика Палата Верховного Суду. 

Відповідно до обставин справи, яка перебувала на розгляді Великої Палати ВС, 17 листопада 2020 року селищна рада й товариство уклали договір оренди, за умовами якого рада передала товариству земельну ділянку в платне користування на один рік. 24 травня 2021 року на підставі цього договору товариство зареєструвало за собою право оренди вказаної ділянки. 22 листопада 2021 року селищна рада ухвалила рішення щодо припинення дії договору у зв’язку із закінченням строку, на який його укладено, а також щодо поділу земельної ділянки. 

На думку товариства, наведені рішення селищної ради спрямовані на односторонню відмову від виконання умов договору, строк дії якого не закінчився, а також на протиправне заволодіння нерухомим майном, яке входить до складу розташованого на земельній ділянці майнового комплексу, що належить товариству на праві власності, що стало підставою для звернення до суду, зокрема, про визнання незаконними і скасування рішень селищної ради та реєстраційних дій, вчинених після поділу спірної земельної ділянки. 

Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Натомість суд апеляційної інстанції ухвалив нове рішення про відмову в задоволенні позову. 

Скаржник посилався на те, що в п. 37 договору сторони домовилися, що він набирає чинності після підписання та державної реєстрації, а тому немає підстав вважати, що у сторін договору виникли права та обов’язки за цим правочином до його реєстрації. 

Велика Палата ВС зауважила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким із тексту ст. 182, 640, 657, 732, 745 Цивільного кодексу (далі – ЦК) виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону № 161 – ст. 18 та 20 про обов’язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі. 

Як зазначила ВП ВС, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання – для договорів із 1 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов’язки в зобов’язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов’язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення ч. 1 ст. 19 Закону № 161 у редакції, чинній на час підписання договору). 

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав та обов’язків у зобов’язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору й набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов’язального характеру зобов’язально-правовими способами. 

ВП ВС зазначила, що умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (ст. 6 ЦКУ). Інакше правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. 

Абзац третій ч. 1 ст. 15 та друге речення ч. 1 ст. 19 Закону № 161 імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину й саме із цієї дати починається перебіг строку його дії. 

Тому сторони договору оренди землі не можуть урегулювати свої відносини у спосіб, який суперечить зазначеним імперативним нормам цього Закону № 161, зокрема на власний розсуд установити інші правила визначення моменту початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. Умови договору оренди землі, що не відповідають указаним імперативним нормам, не змінюють визначеного в Законі № 161 моменту, з якого розпочинається перебіг строку дії договору оренди землі. 

Отже, викладена в п. 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням ч. 1 ст. 19 Закону № 161, а тому вказана умова не змінила визначений у цьому Законі момент, з якого розпочався перебіг строку дії договору. 

Узявши до уваги те, що річний строк дії договору почався з дати його укладення (з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання – 17 листопада 2020 року) і сплинув на час ухвалення спірних рішень селищної ради та вчинення на їх підставі відповідних реєстраційних дій, ВП ВС погодилася з висновком суду апеляційної інстанції про відсутність порушеного права товариства. 

Постанова ВП ВС від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23). 

Верховний Суд 

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm