Стороны договора аренды не могут по своему усмотрению установить дату его заключения – Верховный Суд

Закон от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161), в частности абзац третий ч. 1 ст. 15 и второе предложение ч. 1 ст. 19, императивно устанавливает, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия. 

Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим таким императивным нормам, в том числе по своему усмотрению установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать даты ее заключения. Условия договора аренды земли, не соответствующие указанным императивным нормам, не изменяют определенный в Законе № 161 момент, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли. 

Это акцентировала Большая Палата Верховного Суда. 

Согласно обстоятельствам дела, которое находилось на рассмотрении Большой Палаты ВС, 17 ноября 2020 года поселковый совет и общество заключили договор аренды, по условиям которого совет передал обществу земельный участок в платное пользование на один год. 24 мая 2021 года из этого договора общество зарегистрировало за собой право аренды указанного участка. 22 ноября 2021 года поселковый совет принял решение о прекращении действия договора в связи с истечением срока, на который он заключен, а также относительно раздела земельного участка. 

По мнению общества, приведенные решения поселкового совета направлены на односторонний отказ от выполнения условий договора, срок действия которого не истек, а также на противоправное завладение недвижимым имуществом, которое входит в состав расположенного на земельном участке имущественного комплекса, которій принадлежит обществу на праве собственности, что послужило основанием для обращения в суд, в частности, о признании незаконными и отмене решений поселкового совета и регистрационных действий, совершенных после разделения спорного земельного участка. 

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции принял новое решение об отказе в удовлетворении иска. 

Жалобщик ссылался на то, что в п. 37 договора стороны договорились, что он вступает в силу после подписания и государственной регистрации, а поэтому нет оснований считать, что у сторон договора возникли права и обязанности по этой сделке до ее регистрации. 

Большая Палата ВС отметила, что с 1 января 2013 года вступил в силу Закон от 11.02.2010 № 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и других законодательных актов Украины», которым из текста ст. 182, 640, 657, 732, 745 Гражданского кодекса (далее – ГК) исключена ссылка на государственную регистрацию сделок, а из Закона № 161 – ст. 18 и 20 об обязательности государственной регистрации договоров аренды земли. Вместо этого закон предусматривает проведение государственной регистрации права аренды, в частности, на основании заключенного в установленном порядке договора аренды земли.

Как отметила БП ВС, следует разграничивать момент заключения договора аренды земли (это момент достижения сторонами согласия по всем существенным условиям и подписания – для договоров с 1 января 2013 года), из которого у его сторон возникают права и обязанности в обязательственных правоотношениях, и момент возникновения на основании указанной сделки вещного права, связанного с моментом государственной регистрации такого права (третье предложение ч. 1 ст. 19 Закона № 161 в редакции, действующей на время подписания договора). 

Если момент заключения договора аренды земли (возникновение у его сторон прав и обязанностей в обязательственных правоотношениях) и регистрация на основании этой сделки права аренды земли (возникновение у арендатора вещного права) не совпадают по времени, то в промежутке между заключением договора и приобретением арендатором земельного участка путём регистрации соответствующего вещного права договор действует, а у сторон есть право защищать свои нарушенные договорные права обязательственного характера обязательственно-правовыми способами.

БП ВС отметила, что условия договора, по которым должно быть достигнуто согласие, не должны противоречить законодательно определенным условиям, при которых такой договор может быть заключен (ст. 6 ГК). Иначе сделка (ее отдельные условия), не соответствующая закону, не создает правовых последствий, на которые она направлялась, поскольку применение императивной нормы закона не может зависеть от воли частных лиц. 

Абзац третий ч. 1 ст. 15 и второе предложение ч. 1 ст. 19 Закона № 161 императивно устанавливают, что дата заключения договора аренды земли является существенным условием этой сделки и именно с этой даты начинается течение срока его действия. 

Поэтому стороны договора аренды земли не могут урегулировать свои отношения способом, противоречащим указанным императивным нормам настоящего Закона № 161, в частности,по своему усмотрению установить другие правила определения момента начала течения срока действия этой сделки или не указывать даты ее заключения. Условия договора аренды земли, не соответствующие указанным императивным нормам, не изменяют определенного в Законе № 161 момента, с которого начинается течение срока действия договора аренды земли. 

Следовательно, изложенное в п. 37 договора условие о вступлении его в силу после его государственной регистрации противоречит правилам исчисления срока действия договора аренды земли, императивно установленным вторым предложением ч. 1 ст. 19 Закона № 161, поэтому указанное условие не изменило определенный в этом Законе момент, с которого началось течение срока действия договора. 

Принимая во внимание то, что годовой срок действия договора начался с даты его заключения (с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям и подписания – 17 ноября 2020 года) и истек на время принятия спорных решений поселкового совета и совершения на их основании соответствующих регистрационных действий, БП ВС согласилась с заключением суда апелляционной инстанции об отсутствии нарушенного права общества. 

Постановление БП ВС от 06.03.2024 по делу № 902/1207/22 (производство № 12-80гс23). 

Верховный Суд

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm