Как облагается НДФЛ от продажи гражданином недвижимого имущества, полученного в подарок, находящегося в собственности менее 3 лет?

Доход от продажи физическим лицом недвижимого имущества, полученного в подарок, находящегося в собственности менее трех лет, подлежит налогообложению на общих основаниях по ставкам 5 или 18 процентов (в зависимости от количества проданных объектов в течение отчетного (налогового) года) при получении дохода резидентом и по ставке 18 процентов при получении дохода нерезидентом.

Согласно пункту 172.10 статьи 172 НКУ продажа резидентами и нерезидентами наследуемого (полученного в подарок) объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям статьи 172 НКУ.

Согласно пункту 172.1 статьи 172 НКУ не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена):

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке);
• земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определенные статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения;
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая) , а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Условие пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним для целей налогообложения, не определяется отдельно.

Вместе с тем, согласно абзацу первому пункта 172.2 статьи 172 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит) , предоставленный в иностранной валюте), из указанных в пункте 172.1 статьи 172 НКУ или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 статьи 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной пункт 167.2 статьи 167 НКУ ( 5 процентов).

Согласно абзацу второго пункта 172.2 статьи 172 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в пункте 172.1 статьи 172 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в пункте 172.1 статьи 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ (18 процентов), кроме случаев, если указанное в абзаце втором пункта 172.2 статьи 172 НКУ имущество получено налогоплательщиком по наследству.

Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ (18 процентов), кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество, имущественные права получены налогоплательщиком наследство (абзац третий пункта 172.2 статьи 172 НКУ).

Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, а также доход от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены плательщиком налога по наследству, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 НКУ (5 процентов) (абзац четвертый пункта 172.2 статьи 172 НКУ).

Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором пункта 172.2 статьи 172 НКУ, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (абзац пятый пункта 172.2 статьи 172 НКУ).

Доход от продаж в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта, имущественных прав (абзац шестой пункта 172.2 статьи 172 НКУ).

Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:

• а) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);
• б) средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
• в) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
• г) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
• ґ) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
• д) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, переданного в качестве компенсации по таким договорам;
• е) регистрационное собрание, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
• есть) стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 9 экз. 4 раздела XX «Переходные положения» НКУ;
• ж) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) плательщиком налогов – акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);
• з) расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости;
• и) расходы, понесенные на приобретение неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости;
• и) денежная сумма, указанная в жилищном сертификате на приобретение объекта жилой недвижимости, полученного налогоплательщиком в качестве компенсации за поврежденный/уничтоженный объект недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины от 23 февраля 2023 года № 2923-ІХ «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, и Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных оружием Украины».

Объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарованием.

Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства будущего объекта недвижимости, раздельного объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, относительно которого уплачена частично цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, на суммы разрешенных расходов производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо – таким лицом.

При этом, если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, менам или иному отчуждению соответствующих объектов, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и в случае если стороной соответствующего договора есть юридическое лицо или самозанятое лицо.

Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией об имущественном положении и доходах.

Пунктом 172.9 статьи 172 НКУ определено, что доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами – нерезидентами, облагается налогом согласно статье 172 НКУ в порядке, установленном для резидентов, по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ.

https://zp.tax.gov.ua