Как территориальным общинам вернуть земельные участки, украденные рейдерами?

Рейдерство. Большинство людей, слышащих это слово, представляют себе силовые увлечения. Однако рейдерство бывает тихим и почти незаметным, а его участники – вовсе не обязательно вооруженные крепыши. Именно с таким «тихим» рейдерством столкнулось большинство общин. Имеют ли они шанс вернуть утраченное?

Децентрализация и земельная реформа, наконец, дала возможность общинам полноценно использовать землю для своего экономического развития: продавать земельные участки на аукционах, передавать их в аренду, проектировать и строить социально важные объекты. Однако оказалось, что значительная часть земель уже была передана кому-то... Как общинам найти ресурс для развития и вернуть эти земли?

Проект «Земля без коррупции», реализуемый юридической компанией MORIS при поддержке программы USAID АГРО, предлагает пошаговую инструкцию для общин.

Этап 1: Юридический и земельный аудит

Что такое юридический и земельный аудит? В данном случае – это сбор и анализ информации о проблемных земельных участках и правах на них. Организовать этот процесс община может своими силами, например, поручив эту работу местному землеустроителю. Порядок действий для аудита таков:

Для начала нужно проанализировать земельные массивы, воспользовавшись публичной кадастровой картой, собственными базами данных или дублирующими реестрами.

Затем отсеять не проблемные участки и не вызывающие подозрений и вопросов - распаеванные поля, оформленные участки под домами и огородами.

После этого провести анализ сомнительных участков. Обычно это отрезки в конце полей, участки, сформированные за счет зеленых зон, примыкающие клочки к дорогам, городским площадям и т.п., а еще часто лесополосы. Обратить внимание следует также на большие массивы земли – более 4 га.

После сбора информации по кадастру и записи кадастровых номеров, нужно проанализировать реестр прав. При этом может помочь местный государственный регистратор. Основное внимание должно быть уделено основаниям возникновения права, таким как государственные акты, решения и т.д.

В случае обнаружения сомнительных участков можно сделать запросы в местный архив, а если решения городского совета не сданы в архив – поискать в городском совете протоколы сессии, решения и т.п. Довольно часто, когда речь идет о землях вне населенных пунктов, искать информацию приходится и в архивах районных государственных администраций, Госгеокадастра и тому подобное.

Затем собранную информацию должен проанализировать юрист. Ведь у некоторых органов местного самоуправления были случаи, когда земельные участки забирали так называемые "регистрационные рейдеры" с помощью поддельных документов (государственных актов, решений сельских и городских советов, Госгеокадастра и т.п.). Только юрист сможет выявить подобный факт.

Этап 2: Иски в суд

Если, наконец, удалось выявить участки, оформленные с помощью поддельных документов, то следующий шаг - это подача исков в суды о истребовании земельных участков в собственность общины.

Основной способ защиты права собственности – это виндикационный иск. Этот иск позволяет владельцу требовать возврата своего имущества, если оно находится у кого-либо другого, и при этом между ними нет договора. То есть, если у вас есть право на имущество, но вы его потеряли, и кто-то другой владеет им без вашего согласия или без заключения договора, вы можете обратиться в суд с виндикационным иском, чтобы вернуть свое.

При этом собственник имеет право вернуть свое имущество от кого-либо, кто является последним его собственником и получил его незаконно. Это можно сделать независимо от того, сколько раз имущество уже меняло собственников, а предварительные соглашения по этому имуществу не следует признавать недействительными.

Как вернуть перепроданные участки?

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Украины, если кто-то продал имущество, не имея на это права, новый владелец, не знавший об этом, может остаться его владельцем. Это происходит, если согласно статье 388 ГК забрать имущество обратно у него уже нельзя.

Согласно части первой статьи 388 ГК, если вы купили что-то у лица, не имеющего права это продавать, и вы не знали об этом, предыдущий собственник может потребовать возврата своего имущества только в нескольких случаях, если:

• оно было похищено у владельца или лица, которому он передал имущество во владение
• оно выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.

Таким образом, если земля была отобрана у общины без ее согласия (т.е. без решения сессии), местный совет может надеяться на возвращение этого участка, даже если новый владелец добросовестен и приобрел его за деньги. Общество имеет право обратиться в суд с иском о возвращении земли, незаконно находящейся в чужих руках. Это подтверждает Постановление Верховного Суда от 30 августа 2023 г. по делу № 712/9803/20.

При этом для защиты прав собственника не стоит тратить время на оспаривание решений государственных или местных органов, договоров и других документов, подтверждающих право на землю, ведь ответчиком будет последний владелец земельного участка.

Земельные участки,выделены с нарушением закона

Другой крупный пласт земельных участков, возврат которых можно требовать, это земельные участки, выделенные с нарушением закона (с возможной коррупционной составляющей).

Эти участки можно условно разделить на несколько категорий:

• выделены с процедурными нарушениями. В частности, это могут быть: земли выделены без всех необходимых согласований, земли переданы лицам, которые не имели на то право (повторная приватизация);
• выделены с нарушением генерального плана и целевого назначения. Таких случаев немало: передача дорог, проездов, промышленных земель под частную застройку;
• отдельная и интересная категория - это переданные в частную собственность земли природно-заповедного фонда, зеленых насаждений и, внимание, земли водного фонда.

В таких случаях эффективно будет сотрудничество с местной прокуратурой, которая от имени общины может подавать иски о истребовании земельных участков.

Почему же следует обратить особое внимание на земли водного фонда?

Земли водного фонда

Дело в том, что ЗК Украины вообще не предусматривает возможность передачи в собственность земельного участка в пределах прибрежной защитной полосы для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений.

В настоящее время сложилась однозначная и положительная судебная практика, согласно которой земли водного фонда могут быть возвращены обществу путем предъявления иска об устранении препятствий без ограничения сроков исковой давности. В этом случае важно доказать, что эти земли являются именно землями водного фонда.

Случаются, правда, и забавные случаи, когда подаются иски прокуратурой со ссылкой на то, что земельный участок принадлежит к водному фонду, поскольку на старых картах на нем был ручей.

И действительно, согласно статье 1 ВК Украины водный объект – природный или созданный искусственно элемент окружающей среды, в котором сосредотачиваются воды (море, лиман, река, ручей, озеро, водохранилище, пруд, канал, а также водоносный горизонт).

Однако даже если прокурор или община докажет, что на земельном участке расположен ручей как водный объект, земельный участок может быть возвращен территориальному обществу – пример постановление Верховного Суда от 19 июня 2024 года по делу №686/18872/21.

Итак, даже несмотря на то, что некоторые рейдерские и коррупционные сделки по землям общин, казалось бы, закончились для коррупционеров успехом и «пришлись порохом» из-за давности, община все равно может, а даже точнее – должна вернуть свои земельные активы. Ведь это залог увеличения поступления в местные бюджеты и дальнейшее развитие. Возвращайте свое.

https://decentralization.ua