Обязательная переоценка объектов аренды у балансодержателя

Основные средства: учет, использование и списание

Балансодержатели потенциального объекта аренды госимущества должны обязательно проводить его переоценку. По каким правилам переоценивается такое имущество и как отразить операции по переоценке в учете балансодержателя, рассмотрим в этой статье.

Объекты аренды

Отношения, связанные с передачей в аренду имущества, которое находится в государственной и коммунальной собственности, регулируются Законом от 03.10.19 г. № 157-IX «Об аренде государственного и коммунального имущества» (далее – Закон № 157).

Объекты аренды определены ч. 1 ст. 3 Закона № 157. К ним относятся:

• единые имущественные комплексы предприятий, их обособленных структурных подразделений;
• недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения, а также их отдельные части);
• другое отдельное индивидуально определенное имущество;
• имущество, которое не вошло в уставный капитал, а также имущество, запрещенное к приватизации, которое в случае преобразования государственного предприятия в хозяйственное общество может предоставляться такому обществу на правах аренды;
• имущество, относительно которого в уставный капитал внесено право хозяйственного ведения;
• имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за акционерными обществами и их дочерними предприятиями в процессе их образования и деятельности;
• имущество, переданное в уставный капитал акционерных обществ на праве хозяйственного ведения;
• имущество органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, государственных и коммунальных учреждений и организаций, ВСУ, СБУ, Госпогранслужбы и т. п.

Перечень объектов, которые не могут быть объектами аренды, определен ч. 2 ст. 3 Закона № 157.

Арендодатели

Арендодателями являются (ч. 2 ст. 4 Закона № 157):

• Фонд государственного имущества, его региональные отделения и представительства – относительно единых имущественных комплексов, недвижимого имущества (зданий, сооружений, их отдельных частей), а также имущества, которое не вошло в уставный капитал, являющееся государственной собственностью;
• органы, уполномоченные представительными органами местного самоуправления – относительно единых имущественных комплексов, недвижимого имущества и сооружений, имущества, которое не вошло в уставный капитал, которое находится в коммунальной собственности;
• балансодержатели;
• государственное предприятие по обеспечению функционирования дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных межправительственных организаций – относительно недвижимого имущества и другого отдельного индивидуально определенного имущества этого предприятия, которое передается дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, представительствам международных межправительственных организаций.

Имущество, арендодателем которого является балансодержатель

Статьей 1 Закона от 02.06.05 г. № 2633-IV «О теплоснабжении» определено, что под термином «балансодержатель (дома, группы домов, жилого комплекса)» понимается собственник соответствующего имущества или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество.

! Балансодержателем (дома, группы домов, жилого комплекса) является собственник соответствующего имущества или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество.

Согласно пп. «г» ч. 2 ст. 4 Закона № 157 балансодержатели являются арендодателями:

• недвижимого имущества, общая площадь которого не превышает 400 м² на одного балансодержателя, если меньший размер площади не установлен решением представительского органа местного самоуправления или отраслевыми особенностями аренды имущества – относительно объектов коммунальной собственности;
• недвижимого имущества для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, общественных, общественных и политических мероприятий – на срок, не превышающий 5 календарных дней (далее – к. д.) на протяжении 6 месяцев, а также относительно имущества, которое передается субъектам избирательного процесса для проведения публичных мероприятий (собраний, дебатов, дискуссий) во время и на период избирательной кампании;
• недвижимого имущества для организации и проведения научно-практических, культурных, художественных, гражданских, общественных и политических мероприятий – на срок, не превышающий 30 к. д. на протяжении одного года относительно каждого арендатора, если балансодержателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение, организация, которая осуществляет деятельность по организации конгрессов и торговых выставок;
• другого отдельного индивидуально определенного имущества.

Балансодержатель может принять решение о намерении передачи имущества в аренду как по собственной инициативе, так и по инициативе арендодателя. После принятия балансодержателем решения о намерении передачи имущества в аренду он вносит информацию о потенциальном объекте аренды в ЭТС (электронную торговую систему) и включает его в один из Перечней объектов, относительно которых принято решение о передаче в аренду (на аукционе или без проведения аукциона; ч. 4 ст. 6 Закона № 157).

Определение стоимости объекта аренды

Стоимость объекта аренды устанавливается на уровне его рыночной (оценочной) стоимости, при условии что:

• объектом аренды является единый имущественный комплекс государственного или коммунального предприятия;
• объект аренды предлагается для передачи в аренду без проведения аукциона;
• объект аренды используется на основании договора аренды, заключенного без проведения аукциона или конкурса, и арендатор желает продолжить договор аренды на новый срок.

Рыночная (оценочная) стоимость объекта аренды определяется согласно Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением КМУ от 10.08.95 г. № 629. Рыночная (оценочная) стоимость объекта аренды для целей аренды определяется по заказу балансодержателя.

Арендатор, определенный по результатам аукциона, или арендатор, которому был передан в аренду объект без аукциона, обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды (ч. 5 ст. 8 Закона № 157).

Переоценка объекта аренды

Стартовая арендная плата за объект аренды определяется по его балансовой стоимости по состоянию на последнее число месяца, предшествующего дате определения стартовой арендной платы.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона № 157 балансодержатель потенциального объекта аренды должен обязательно осуществить его переоценку в случае, если:

• у объекта аренды нет балансовой стоимости;
• остаточная балансовая стоимость объекта аренды равна нулю;
• остаточная балансовая стоимость объекта аренды составляет меньше чем 10 % его первоначальной балансовой стоимости (балансовой стоимости по результатам последней переоценки).

Переоценка осуществляется после внесения информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС и до размещения объявления о передаче имущества в аренду. После переоценки потенциального объекта аренды балансодержатели обязаны увеличить балансовую стоимость соответствующего имущества согласно результатам оценки в соответствии с правилами бухгалтерского учета. Однако между требованиями Закона № 157 относительно обязательной переоценки объекта аренды и правилами переоценки основных средств (далее – ОС), установленными НП(С)БУГС в бухучете, возникают определенные расхождения.

Так, п. 3 разд. ІІІ НП(С)БУГС 121 «Основные средства» предусмотрено, что балансодержатель может переоценивать собственные ОС, которые используются им в своей деятельности, если остаточная стоимость этих объектов существенно отличается от их справедливой стоимости на годовую дату баланса. В случае переоценки объекта ОС осуществляется одновременная переоценка всех объектов группы ОС, к которой относится этот объект.

Вместе с тем объект ОС, относительно которого принято решение о передаче его в аренду, должен быть переведен в состав инвестиционной недвижимости на основании пп. 4 п. 1 разд. ІІІ НП(С)БУГС 129 «Инвестиционная недвижимость».

! В бухучете нормы НП(С)БУГС 121 не применяются к ОС, которые подпадают под определение инвестиционной недвижимости (п. 3 разд. І НП(С)БУГС 121).

Пунктом 8 разд. ІІ НП(С)БУГС 129 определено, что не подлежит переоценке инвестиционная недвижимость, которая учитывается по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации, с учетом потерь от уменьшения полезности и выгод от ее восстановления.

В письме ФГИУ от 05.02.21 г. № 10-24-2411 (далее – Письмо № 2411) разъяснено, что, исходя из определения термина «национальное положение (стандарт) бухгалтерского учета», приведенного в абзаце девятом ст. 1 Закона от 16.07.99 г. № 996-XIV «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине», балансодержатель может осуществить переоценку объекта аренды по МСБУ 40 «Инвестиционная недвижимость».

Согласно п. 30 МСБУ 40 субъект хозяйствования (далее – СХ) может выбрать своей учетной политикой модель справедливой стоимости инвестиционной недвижимости или модель оценки по себестоимости и применять эту политику ко всей инвестиционной недвижимости

В п. 32 МСБУ 40 сказано, что все СХ должны определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с целью оценки (если СХ использует модель справедливой стоимости) или раскрытия информации (если СХ использует модель себестоимости). Поощряется, но не требуется, чтобы СХ оценивал справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки независимым оценщиком.

Справедливой стоимостью является цена, которая была бы получена от продажи актива или уплачена за передачу обязательства во время обычной операции между участниками рынка на дату оценки.

! В случае критически низкой остаточной балансовой стоимости объекта аренды арендодатель должен принимать меры и рекомендовать балансодержателю осуществить переоценку объектов аренды согласно их справедливой (рыночной) стоимости.

Если недвижимость становится инвестиционной недвижимостью, которая будет отражаться по справедливой стоимости, субъекту хозяйствования нужно применять МСБУ 16 «Основные средства» до даты изменения в использовании. СХ должен рассматривать любую разницу на эту дату между балансовой стоимостью недвижимости согласно МСБУ 16 и ее справедливой стоимостью так же, как и в случае переоценки согласно МСБУ 16 (п. 61 МСБУ 40).

То есть, если балансодержателем принято решение относительно ОС (недвижимости) о передаче его в аренду и возникает существенная разница между его балансовой и справедливой стоимостью, в таком случае применяются правила переоценки, предусмотренные в учете для ОС.

При такой переоценке не возникает необходимости переоценивать все объекты группы ОС. Вместо того переоцениваться может конкретный объект аренды с одновременным его переводом в учете балансодержателя в инвестиционную недвижимость.

Итак, в бухучете балансодержателя переоценка ОС, которое переводится в инвестиционную недвижимость как потенциальный объект аренды, проводится и отражается по правилам, определенным разд. ІІІ НП(С)БУГС 121.

Бухгалтерский учет

Первоначальная стоимость и сумма износа ОС, которые переоцениваются, определяются умножением соответственно первоначальной стоимости и суммы износа ОЗ на индекс переоценки. Индекс переоценки определяется делением справедливой стоимости ОС, которое переоценивается, на его остаточную стоимость.

Если остаточная стоимость ОС равна нулю, то их переоцененная остаточная стоимость определяется прибавлением справедливой стоимости этого объекта к его первоначальной (переоцененной) стоимости без изменения суммы износа объекта. К тому же для ОС, которые продолжают использоваться, обязательно определяется ликвидационная стоимость (п. 5 разд. ІІІ НП(С)БУГС 121).

Сумма дооценки остаточной стоимости ОС субъектом госсектора зачисляется в капитал в дооценках, а сумма уценки – в состав расходов отчетного периода.

После проведения переоценки потенциального объекта аренды его переводят в инвестиционную недвижимость (п. 1.35 Типовой корреспонденции субсчетов бухгалтерского учета для отражения операций с активами, капиталом и обязательствами распорядителями бюджетных средств и государственными целевыми фондами, утвержденной приказом Минфина от 29.12.15 г. № 1219).

Рассмотрим это на примере.

Пример

На балансе бюджетного учреждения учитывается здание, которое определено как потенциальный объект аренды.

Первоначальная стоимость здания – 958 730 грн.

Сумма начисленной амортизации в конце года – 877 240 грн.

Остаточная балансовая стоимость здания – 81 490 грн (менее чем 10 % его первоначальной балансовой стоимости).

Справедливая стоимость согласно отчету об оценке – 85 500 грн.

Индекс переоценки – 1,0492 (85 500 грн : 81 490 грн).

Переоцененная первоначальная стоимость – 1 005 899,52 грн (958 730 грн х 1,0492).

Переоцененный износ – 920 400,21 грн (877 240 грн х 1,0492).

Сумма дооценки первоначальной стоимости – 47 169,52 грн (1 005 899,52 грн – 958 730 грн).

Сумма дооценки износа – 43 160,21 грн (920 400,21 грн – 877 240 грн).

В учете учреждения эти операции отражаются так:

(грн)

Выводы

Балансодержатели могут быть арендодателями недвижимости и другого индивидуально определенного имущества, перечень которого приведен в пп. «г» ч. 2 ст. 4 Закона № 157.

Частью 2 ст. 8 Закона № 157 установлено, что балансодержатель потенциального объекта аренды должен обязательно осуществить его переоценку в случае, если:

• у объекта аренды нет балансовой стоимости;
• остаточная балансовая стоимость объекта аренды равна нулю;
• остаточная балансовая стоимость объекта аренды меньше, чем 10 % его первоначальной балансовой стоимости (балансовой стоимости по результатам последней переоценки).

Переоценка осуществляется после внесения информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС в порядке и до размещения объявления о передаче имущества в аренду.

В случае переоценки объекта ОС по правилам, предусмотренным разд. ІІІ НП(С)БУГС 121, балансодержатель обязан одновременно осуществить переоценку всех объектов группы ОС, к которой относится этот объект.

Объект ОС, относительно которого принято решение о передаче в аренду, должен быть переведен в состав инвестиционной недвижимости. Инвестиционная недвижимость, которая учитывается по первоначальной стоимости, уменьшенной на сумму начисленной амортизации, переоценке не подлежит.

ФГИУ в Письме № 2411 разъяснил, что балансодержатель может осуществить переоценку объекта аренды по МСБУ 40.

Если недвижимость становится инвестиционной недвижимостью, которая будет отражаться по справедливой стоимости, то любая разница на эту дату между балансовой стоимостью недвижимости согласно МСБУ 16 и ее справедливой стоимостью СХ должен рассматривать по тем же правилам, как и в случае переоценки ОС.

В случае такой переоценки не возникает потребности переоценивать все объекты группы ОС. Переоцениваться может конкретный объект аренды с одновременным его переводом в учете балансодержателя в инвестиционную недвижимость.