Как обществу заказать экспертную денежную оценку земельного участка. Практические рекомендации

Земельные ресурсы являются основой для формирования пространственного и стратегического планирования развития общества, а также источником финансового наполнения местного бюджета общин.

Органы местного самоуправления имеют широкий спектр полномочий в сфере управления земельными ресурсами, включая владение, пользование и распоряжение земельными участками всех категорий и форм собственности, а также механизмы контроля за использованием и охраной земель, ответственность за прозрачность, рациональность и эффективность их использования.

Местные советы при реализации полномочий часто сталкиваются с нарушениями в сфере землепользования. Поэтому всесторонний и повсеместный анализ состояния использования земель, оценка потребностей и определение инструментов применения управленческих, технических, правовых мер по защите интересов общества и увеличения соответствующих поступлений в местные бюджеты, обеспечение экологической безопасности и создание благоприятной инвестиционной среды – первоочередные задачи для каждого местного совета.
Эксперты Проекта USAID «ГОВЕРЛА» продолжают предоставлять практические рекомендации по налаживанию качественных земельных отношений в общине в рамках серии публикаций «Землепользование в общине. Практические рекомендации».
Второй материал этой рубрики посвящен тому, как сообществу заказать экспертную денежную оценку земельного участка.

Кто имеет право заказать изготовление отчета по экспертной денежной оценке земельного участка с целью его выкупа – орган местного самоуправления или лицо, которое намерено его выкупить?

Граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки государственной и коммунальной собственности путем выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве собственности. Кроме того, граждане Украины, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком государственной или коммунальной собственности, а также юридические лица, которым на момент вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о восстановлении системы оформления прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и усовершенствования законодательства об охране земель» принадлежало право постоянного пользования земельными участками государственной или коммунальной собственности, которые согласно статье 92 ЗКУ не могут приобретать земельные участки на праве постоянного пользования, арендаторы земельных участков, которые получили право аренды земельных участков для ведение крестьянского (фермерского) хозяйства путем переоформления права постоянного пользования относительно указанных земельных участков до вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины о проведении земельных торгов», имеют право на покупку овлю таких земельных участков без проведения земельных торгов.

Согласно статье 128 ЗКУ, продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственного (кроме земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации) и коммунальной собственности, производится местными государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления в пределах их полномочий. .

Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской совет или государственный орган приватизации. В заявлении (ходатайстве) указываются месторасположение земельного участка, его целевое назначение, размеры и площадь, а также согласие на заключение договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка.

Орган государственной власти, Совет министров Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления в месячный срок рассматривает заявление (ходатайство) и принимает решение о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка (если такой проект отсутствует) и/или о проведении экспертной денежной оценки земельного участки.

Цена земельного участка определяется по экспертной денежной оценке, проводимой субъектами хозяйствования, являющимися субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель в соответствии с законом, по заказу органов государственной власти, Совета министров Автономной Республики Крым или органов местного самоуправления. Финансирование работ по проведению экспертной денежной оценки земельного участка осуществляется за счет внесенного покупателем аванса, что не может быть больше 20 процентов стоимости земельного участка, определенной по нормативной денежной оценке земельного участка.

Следовательно, заказчиком изготовления экспертной денежной оценки земельного участка коммунальной собственности с целью ее выкупа гражданами и юридическими лицами (как владельцами недвижимого имущества, которое на них располагается, так и лицами, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком) может быть исключительно орган местного самоуправления. Исполнителями услуг по экспертной денежной оценке земельных участков могут быть исключительно субъекты хозяйствования, являющиеся субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке земель» и Закона Украины «О цене имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельность в Украине».

Нужно ли для отбора субъекта оценочной деятельности по экспертной денежной оценке земельного участка принимать положения о конкурсном отборе субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земли?

Действующим законодательством Украины не предусмотрена обязательность проведения конкурсного отбора субъекта оценочной деятельности в сфере оценки земель при необходимости органа местного самоуправления в заказе услуг по изготовлению экспертной денежной оценки земельных участков коммунальной собственности.

Однако с целью усовершенствования порядка привлечения органами местного самоуправления субъектов оценочной деятельности - субъектов отбор исполнителей этих услуг может осуществляться на конкурсной основе. В таком случае орган местного самоуправления должен разработать и утвердить решение сессии «Положение о конкурсном отборе субъектов оценочной деятельности», утвердить состав конкурсной комиссии для проведения конкурсного отбора субъектов оценочной деятельности и обнародовать это решение на официальном сайте совета. В дальнейшем для заказа услуг по экспертной денежной оценке земельных участков коммунальной собственности руководствоваться исключительно нормами утвержденного Положения.

Обращаем ваше внимание, что в случае проявления желания у собственника недвижимого имущества выкупить земельный участок государственной или коммунальной собственности с рассрочкой платежа в соответствии с пунктом 9 статьи 128 ЗКУ, расчеты за приобретение земельного участка могут производиться с рассрочкой платежа с согласия сторон, но не более чем пять лет. Порядок осуществления расчетов с рассрочкой платежа определен Постановлением Кабинета Министров Украины №381 от 22.04.2009 года, которым в пункте 11 предусматривается, что «уполномоченный орган определяет на конкурентных началах юридическое или физическое лицо, являющееся субъектом оценочной деятельности в понимании статьи 6 Закона Украины "Об оценке земель"». В таком случае обязательно наличие утвержденного «Положения о конкурсном отборе субъектов оценочной деятельности». Ввиду того, что на этапе получения разрешения на проведение экспертной денежной оценки земельного участка с целью его выкупа орган местного самоуправления не может предусмотреть или в дальнейшем возникнет желание у владельца недвижимого имущества воспользоваться правом выкупа земельного участка с рассрочкой платежа, поэтому целесообразно было бы разработать и утвердить такое Положение для унификации подхода к выбору субъектов оценочной деятельности на проведение экспертной денежной оценки земельных участков коммунальной собственности независимо от условий их выкупа.

Справочно: В настоящее время действуют такие акты, которыми утверждаются отдельные порядки проведения конкурсного отбора субъектов оценочной деятельности: Приказ Национального агентства Украины по вопросам выявления, розыска и управления активами, полученными от коррупционных и других преступлений №78 от 23.03.2022 года «Об утверждении Порядка проведения конкурсного отбора субъектов оценочной деятельности», приказ Министерства аграрной политики и продовольствия Украины №579 от 25.09. В 2012 году «Об утверждении Порядка закупки услуг по выполнению работ по землеустройству, оценке земель и определению исполнителя земельных торгов на конкурентных началах» утратил силу.

https://decentralization.gov.ua