Елена Шуляк: "Жилищная политика в Украине впервые будет работать по европейским правилам"

Недавно вступил в силу Закон «Об основных принципах жилищной политики», отменяющий советский Жилищный кодекс и вводящий новые правила в жилищной сфере. Что заменит квартирные очереди, кто будет безвозмездно получать жилье от государства, что такое социальная аренда и аренда с правом выкупа — об этом в интервью пресс-службе Аппарата Верховной Рады рассказала председатель Комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

Закон «Об основных принципах жилищной политики» называют самой большой реформой жилищной политики за годы независимости. Что он изменил для людей, у которых сегодня нет собственного жилья?

В первую очередь отмечу: мы наконец-то отменили Жилищный кодекс 1983 года. Это документ советских времен, согласно которому страна жила более сорока лет и держала людей в многолетних квартирных очередях, где граждане стояли десятилетиями, так и не получив жилья. Это была имитация заботы о человеке, а не настоящий механизм.

Новый закон изменяет саму философию. Государство больше не сулит абстрактное «бесплатное жилье прежде», а строит систему реальных инструментов. Безвозмездное жилье от государства сохраняется только для четко определенных категорий – военнослужащих, спасателей, полицейских и детей-сирот. Для всех остальных, кто годами стоял в очередях, вводятся две принципиально новые формы: доступное жилье, которое можно приобрести на льготных условиях, и социальное жилье, которым можно пользоваться на условиях социальной аренды.

Для человека без своего жилья это означает переход от ожидания к выбору. Вместо бумажной очереди она получает несколько действенных путей решения жилищного вопроса — тех, что уже десятилетиями работают в странах Европейского Союза. То есть, мы строим жилищную политику по европейской модели, и это один из наших конкретных шагов на пути к членству в ЕС.

Документ предусматривает несколько инструментов: льготную ипотеку, финансовый лизинг, социальную аренду и аренду с правом выкупа. Как человеку понять, какой механизм подходит именно ему? Куда обращаться за консультацией?

Логика проста: инструмент зависит от того, может ли человек приобрести жилье в собственность и на каких условиях. Если у семьи стабильный доход и она готова стать собственником, то это блок доступного жилья: несколько видов льготной ипотеки, обновленный механизм жилищно-строительных кооперативов, финансовый лизинг. Если же приобрести жилье человек сейчас не может, ему предусмотрена социальная аренда.

Чтобы этот выбор не зависел от ручного управления чиновника, сердцем реформы мы сделали цифровизацию. Будет создана единая информационно-аналитическая система в сфере жилья. Это будет своеобразный цифровой хаб, объединяющий данные о людях, имеющийся жилищный фонд и все доступные программы и автоматически взаимодействующий с государственными реестрами. Человек сможет самостоятельно видеть, какие программы государства или его общины ему доступны, а система будет гарантировать, что его очередь и право на поддержку зафиксированы и защищены.

За консультацией и непосредственным предоставлением жилья человек сможет обратиться к своей общине и операторам жилья. Закон предусматривает два типа таких операторов: оператор социального жилья – это будет муниципальная некоммерческая организация, работающая с уязвимыми группами, – и оператор доступного жилья – бизнес. Именно такой прозрачный цифровой подход отвечает стандартам ЕС по добродетельности и подотчетности.

Существуют ли ограничения по доходу семьи, стоимости жилья, его площади или региона, где можно воспользоваться государственной поддержкой?

Здесь важно четко понимать природу принятого закона: он рамочный. Это базовое законодательство, определяющее принципы и архитектуру реформы, но не содержащее конкретных цифр. Поэтому в самом законе вы не найдете ни формулы расчета арендной платы, ни критериев отбора, ни норм площади. Разработку этих механизмов и всю практическую имплементацию закон делегирует Кабинету Министров.

А ключевые параметры социального жилья, а именно порядок исчисления арендной платы, нормы площади, очередность предоставления жилья, будет определять отдельный специальный закон «О жилом фонде социального назначения». Сейчас над ним работают его принятие предусмотрено на первый квартал 2027 года, и это второй жилищный индикатор нашей программы с Европейским Союзом (Ukraine Facility). То есть конкретные ограничения по доходу, стоимости и площади станут окончательными именно на этом этапе. Это не затягивание, а последовательная европейская практика: сначала заложить прозрачные принципы, а потом наполнить их деталями через подзаконные акты и специальные законы.

Закон предусматривает возможность компенсации до 100% от стоимости социальной аренды. Кто может рассчитывать на такую ​​поддержку и при каких условиях?

Базовый принцип социальной аренды таков: плата за нее не может превышать 30% дохода семьи. Все, что выше этого предела, компенсирует государство или община. То есть для семьи с небольшим доходом уровень компенсации может достигать 70%, а для наиболее уязвимых категорий — и всех 100%, когда социальная аренда становится фактически безвозмездной.

Окончательные критерии, кто именно и при каких условиях получит максимальную поддержку, будет определять тот же специальный закон о фонде социального жилья вместе с порядками Кабинета Министров. Но сама конструкция уже заложена так, чтобы поддержка была адресной: больше получает тот, кто в ней больше нуждается. Это соответствует европейскому подходу к социальному жилью, где государство страхует человека. Еще один немаловажный момент: платежи за социальную аренду не исчезают, а направляются в специальный револьверный фонд, из которого строится новое социальное жилье. То есть система сама себя воспроизводит.

Отдельное внимание закон уделяет внутренне перемещенным лицам, ветеранам и людям, потерявшим жилье из-за войны. Какие преимущества или приоритеты для них предполагает этот закон?

Эти категории действительно в центре реформы, ведь именно полномасштабное вторжение обнажило остроту жилищного вопроса. Наши обязательства закреплены здесь и в программе Ukraine Facility отдельными индикаторами с конкретными суммами. До конца 2027 года из государственного бюджета должно быть выделено по меньшей мере 450 млн. евро на обеспечение жильем лиц с инвалидностью I–II групп, защищавших Украину, членов семей погибших защитников и внутренне перемещенных лиц, защищавших государство, вместе с их семьями. Еще не менее 600 млн евро предусмотрено на компенсации за разрушенное жилье по программе «єВідновлення». В общей сложности речь идет о более чем 43 млрд гривен, которые государство обязано направить на жилищные нужды людей.

Кроме прямых компенсаций, ветераны, ВПЛ и люди, лишившиеся жилья, будут иметь приоритетный доступ к новым инструментам: социальной аренде, а также профильным программам типа «єОселя», условия которой для внутренне перемещенных лиц уже расширены.

Например, по обновленной программе «еселя» для внутренне перемещенных лиц и жителей прифронтовых территорий государство компенсирует до 70% первого взноса (но не более 30% стоимости жилья), а также 70% ежемесячных платежей в течение первого года кредитования. Для таких семей льготная ипотека доступна под 7% годовых. Фактически это снимает самый большой барьер для людей, покупающих собственное жилье впервые, а именно необходимость сразу собрать большую сумму на первый взнос. Именно так государство подставляет плечо тем, кто из-за войны потерял дом и начинает все заново.

Для меня важно, что мы говорим не о разовой помощи, а о постоянной системе, в которой защитник или вынужденный переселенец имеет реальный, гарантированный путь к собственной крыше над головой.

«єОселя» и «єВідновлення»: можно ли воспользоваться несколькими инструментами одновременно, соединив их с новой жилищной политикой, придется ли выбирать только один вид государственной поддержки?

Логика в том, чтобы не заставлять человека выбирать что-то одно, а дать возможность складывать инструменты как конструктор под конкретную ситуацию. «єВідновлення» и «єОселя» уже сегодня можно совмещать: например, если жилье, которое человек хочет приобрести, стоит больше суммы полученного сертификата «єВідновлення», этот сертификат можно использовать в качестве первого взноса, а разницу покрыть льготным кредитом по программе «єОселя». Правительство уже приняло изменения, позволяющие совмещать жилищную составляющую для ВПЛ с программой «єОселя».

Есть только одно принципиальное ограничение, и оно продиктовано нормами международного права — запрет двойной компенсации. То есть получить деньги дважды за одну и ту же потерю нельзя, но комбинировать разные инструменты для достижения одной цели, а именно приобретение собственного жилья, можно. Новая жилищная политика создает для этого единую рамку: все программы — государственные, местные, кредитные — сводятся к одному цифровому пространству, где человеку видно, что и как можно объединить.

Какова эта реформа для евроинтеграции Украины и выполнения наших обязательств перед Европейским Союзом?

Значение прямое и непосредственное. Жилищная реформа является частью наших обязательств по программе Ukraine Facility, от выполнения которой зависит 50 млрд евро поддержки от Европейского Союза на 2024-2027 годы. В программе зафиксированы четыре отдельных жилых индикатора с четкими дедлайнами. Первый — это принятие рамочного закона «Об основах жилищной политики», который мы уже приняли. Следующий – закон о фонде социального жилья. То есть, это не реформа, которая будет когда-то в будущем, а конкретные шаги с датами, которые Украина обязана выполнить и от которых зависит финансирование нашего восстановления.

Но я бы не сводила все только к деньгам. Механизмы, которые мы вводим, а именно социальная аренда, аренда с правом выкупа, фонд социального жилья, операторы жилья, цифровая прозрачность — все это европейские стандарты жилищной политики. Мы отказываемся от советского наследия и строим систему, которая десятилетиями доказала свою эффективность в странах ЕС. По сути, реформируя жилищную сферу, мы не просто выполняем формальное требование, но и делаем жизнь людей в Украине устроенной по европейским правилам. И это, мне кажется, лучшее определение того, что такое настоящая евроинтеграция.

Верховная Рада Украины