Распоряжение землями, на которых размещено госимущество: судебная практика

Органы местного самоуправления не имеют права распоряжаться землями, на которых расположены объекты недвижимого имущества государственных предприятий или хозяйственных обществ, в уставных фондах которых государству принадлежат доли (акции, паи) (постановление ВХСУ от 22.03.17 г. по делу № 920/175/16).

Суть дела

Истец – ликвидатор публичного акционерного общества (далее – Истец, ПАО). Ответчики – городской совет и общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне Истца – Фонд госимущества. Истец обратился в суд с иском, в котором просит суд:

• отменить пункт решения городского совета о продлении ООО срока действия договора аренды земельного участка для обслуживания зданий и сооружений завода;
• расторгнуть договор аренды земельного участка между городским советом и ООО.

ПАО – это новое наименование ОАО «N-ский завод по ремонту дизель-поездов» (далее – ОАО), основанного в соответствии с решением Минтранса путем преобразования государственного предприятия. ПАО основано на государственной собственности с долей государства 100 %, учредителем предприятия является Минтранс, органом управления – Фонд госимущества. ПАО владеет земельным участком на условиях постоянного пользования, что подтверждается государственным актом на право постоянного пользования землей. Земельный участок предназначен для производственных целей и обслуживания зданий и сооружений ПАО.

Определением хозяйственного суда Сумской области от 06.10.08 г. по заявлению кредитора ГНИ возбуждено производство по делу о банкротстве ПАО, введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Постановлением хозяйственного суда от 05.08.14 г. ПАО признано банкротом и открыта ликвидационная процедура, назначен ликвидатор.

14.08.07 г. между ОАО и ООО заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – зданий и сооружений завода под буквой «А». 25.09.13 г. между городским советом и ООО заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения – земли коммерческого использования.

Истец считает, что спорный земельный участок относится к государственной собственности, передан ему на условиях постоянного пользования и не может быть передан городским советом в аренду ООО. Следовательно, обжалуемый договор аренды земельного участка заключен, по мнению Истца, с нарушением норм действующего законодательства. Поэтому Истец обратился в суд.

Аргументы ответчиков

Городской совет считает, что утверждение Истца о том, что спорный земельный участок относится к государственной собственности, является ложным, поскольку в извлечении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности от 04.11.13 г. указано, что форма собственности спорного земельного участка – коммунальная, ее владелец – городской совет.

ООО подал в суд возражения на исковое заявление, в которых отмечает, что спорный земельный участок с 19.03.07 г. был передан городским советом в пользование (аренду) обществом на основании договора аренды земли, который был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством Украины. Этот договор действовал до 14.08.07 г., то есть до момента покупки недвижимости ООО. В 2008 году между городским советом и ООО был заключен договор аренды земли сроком на 5 лет. А 28.09.13 г. между теми же сторонами заключен новый договор аренды земли, который зарегистрирован 04.11.13 г. На сегодняшний день договор действует.

Судебные решения

Решением хозяйственного суда от 22.08.16 г. иск ликвидатора о признании незаконным и отмене решения и расторжения договора аренды земли удовлетворен полностью. Постановлением апелляционного хозяйственного суда от 22.12.16 г. апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, а решение хозяйственного суда – без изменений. Постановлением ВХСУ от 22.03.17 г. кассационная жалоба оставлена без удовлетворения. Постановление апелляционного хозяйственного суда и решение хозяйственного суда оставлены без изменений.

Аргументы суда

Согласно ч. 1 ст. 125 Земельного кодекса (далее – ЗК) (в редакции от 25.10.01 г.) право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации. Право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами. В соответствии со ст. 92 ЗК (в редакции от 25.10.01 г.) право постоянного пользования земельным участком – это право владения и пользования земельным участком, который находится в государственной или коммунальной собственности, без установления срока. Права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности получают лишь предприятия, учреждения и организации, которые относятся к государственной или коммунальной собственности.

В государственной собственности есть имущество, которое принадлежит государству Украина. От имени и в интересах государства Украина право собственности осуществляют соответственно органы государственной власти (ст. 326 Гражданского кодекса, далее – ГК). Судом отмечено, что, поскольку ПАО основано на государственной собственности с долей государства 100 %, земельный участок был передан государству, распоряжение им осуществляют исключительно соответствующие государственные органы.

Согласно ч. 3 ст. 84 ЗК (в редакции от 09.02.06 г., действовавшей во время исключения городским советом земельного участка государства) к землям государственной собственности, которые не могут передаваться в коммунальную собственность, принадлежат, среди прочих, земельные участки, на которых расположены государственные, в том числе казенные, предприятия, хозяйственные общества, в уставных фондах которых государству принадлежат доли (акции, паи).

В соответствии со ст. 80 ЗК той же редакции определялось, что территориальные общества реализуют свое право собственности именно (и только) на земле коммунальной собственности. Приобретается же земля территориальными обществами в собственность и при передаче им земель государственной собственности (ч. 4 ст. 83 ЗК). Основаниями прекращения права пользования земельным участком является, среди прочего, исключение земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК (ст. 141 ЗК в редакции от 09.02.06 г.). А ст. 117 ЗК устанавливала, что передача земельных участков государственной собственности в коммунальную собственность и земельных участков коммунальной собственности – в государственную собственность проводится в порядке, установленном ЗК для юридических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 117 ЗК (действующей на сегодняшний день редакции) передача земельных участков государственной собственности в коммунальную собственность или наоборот производится по решениям соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, которые осуществляют распоряжение землями государственной или коммунальной собственности в соответствии с полномочиями, определенными ЗК.

В решении органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка в государственную или коммунальную собственность указываются кадастровый номер земельного участка, его место расположения, площадь, целевое назначение, сведения об обременении вещных прав на земельный участок, ограничениях по его использованию. На основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного участка в государственную или коммунальную собственность составляется акт приемки-передачи такого земельного участка. Такие решения вместе с актом приемки-передачи земельного участка являются основанием для государственной регистрации права собственности государства, территориальной громады на него.

Учитывая вышесказанное, суд пришел к выводу, что земельный участок ПАО, который расположен исключительно под зданиями и сооружениями, приобретенными ООО, мог исключаться городским советом лишь в случае передачи этой земли в коммунальную собственность. Следовательно, городской совет действовал с превышением своей компетенции. Поэтому обжалуемые решения подлежат признанию недействительными.

Исходя из изложенного, суд отменил, в частности: пункт решения городского совета о продлении срока действия договора аренды ООО; пункт решения городского совета об исключении и предоставлении земельных участков, которым было решено исключить из землепользования Истца спорный земельный участок в связи с отчуждением зданий, сооружений в пользу ООО, и расторгнул договор аренды между городским советом и ООО.