Как владельцу прекратить договор аренды земельной доли (пая) в связи с нежеланием продлевать аренду на новый срок

Руководитель Офиса противодействия рейдерству Министерства юстиции Украины Виктор Дубовик подробно рассказал об особенностях порядка пайки земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям. По его словам, почти 30 лет назад Указом Президента Украины «О порядке пайки земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 № 720/95 было принято решение провести разделение на паи земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и кооперативам. , в том числе созданным на базе совхозов.

Разпаивание земель предполагало определение размера земельной доли в коллективной собственности каждого члена сельскохозяйственного предприятия без выделения земельных участков в натуре (на местности). Каждому члену такого предприятия был передан в собственность «пай» — условный земельный участок, размер которого определялся исходя из общей площади земель, переданных сельскохозяйственному предприятию и количеству членов предприятия.

Для подтверждения права собственности на земельный пай его владельцу выдавался сертификат. Сертификат на право на земельную долю (пай) действителен до выделения собственнику земельной доли (пая) в натуре (на местности) земельного участка, что предусмотрено в пункте 17 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины (далее — ЗК Украины).

Владельцам земельной доли (пая) в соответствии с положениями раздела IX «Переходные положения» Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV (далее — Закон № 161-XIV) гарантировано выделение им в натуре (на местности) земельных участков право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения. После выделения в натуре (на местности) таких земельных участков договор аренды земли перезаключается на тех же условиях, что и раньше заключен, и может быть изменен только с согласия сторон. Прекращение действия договора аренды допускается только в случаях, определенных Законом №161-XIV.

Кроме того, глава Офиса противодействия рейдерству напомнил, что соответствующее выделение в натуре земельного участка должно быть осуществлено до 01.01.2025 (часть вторая статьи 13 Закона Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)").

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 12.10.2021 по делу № 233/2021/19 о приведенных нормативных положениях по аренде пая отметила, что:

• парламент легитимизировал соответствующие отношения, предоставив лицу, не являющемуся владельцем участка, возможность правомерно передать пользование им временно другому лицу, а также предусмотрел обязательную трансформацию «обязательной» аренды в «вещную» после выделения земельной доли (пая) в натуре ( на местности);
• особенностью договора аренды земельной доли (пая) является, в частности, то, что его предметом является не конкретный земельный участок, а земельная доля (пай), которая относится к общему массиву участков, выделенному участникам коллективного сельскохозяйственного предприятия;
• владелец сертификата на право на земельную долю (пай), то есть арендодатель по договору аренды земельной доли (пая), не имеет полномочий собственника по конкретному земельному участку, в отношении которого заключает настоящий договор. Несмотря на это, к арендатору фактически переходит право пользования частью земной поверхности, соответствующей арендованному паю, в пределах общего массива неопределенных земельных участков – земель соответствующего коллективного сельскохозяйственного предприятия (КСП), подлежащих распаеванию на местности как земельные участки;
• нельзя утверждать, что после распаевания общего массива неопределенных земельных участков на местности и выделения в натуре земельного участка, соответствующего арендованному паю, соответствующая часть земной поверхности, которой пользуется арендатор, исчезает. Происходит только изменение его юридического статуса;
• выделение земельного участка в натуре и приобретение права собственности на него: 1) не влияет на действительность договора аренды земельной доли (пая) и не препятствует выполнению настоящего договора; 2) не может быть обстоятельством, являющимся основанием для расторжения договора в соответствии со статьями 651, 652 ГК РФ, в частности, «существенным изменением обстоятельств»; 3) не обусловленные причинами, которые заинтересованная сторона (арендодатель) не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности (пункт 2 части второй статьи 652 ГК РФ), а является прямым следствием сознательных действий этой стороны.

Прекращение действия договоров аренды земельных паев имеет место только после их перезаключения в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок или в судебном порядке по определенным законом основаниям.

Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда в постановлении от 05.12.2022 по делу № 233/4580/20 отметил, что, разрешая споры по перезаключению или расторжению договора аренды земельной доли (пая), следует учитывать, что изменение правового режима земельной доли (пая) и юридического статуса владельца сертификата на право на земельную долю (пай) не влекут автоматическое прекращение ранее заключенного договора аренды земельной доли (пая), кроме случаев, когда стороны предусмотрели это в договоре.

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 01.09.2020 г. по делу № 233/3676/19 отметила, что стороны в договоре аренды пая договорились о его перезаключении как договора аренды земли. При этом в соответствии с частью второй раздела IX «Переходные положения» Закона № 161-XIV не усматривается, что перезаключение договора аренды земли является правом, а не обязанностью. «Эта норма императивна относительно продления действия договора аренды и предусматривает необходимость согласия сторон только для изменения других условий договора. Заключение договора аренды пая на 20 лет, очевидно, свидетельствует о намерении сторон на момент его заключения обеспечить длительную стабильность своего положения в этом правоотношении и в таком случае отказ арендодателя от перезаключения и попытки расторгнуть договор уже через 6 лет с начала срока аренды нельзя считать добросовестным. », – добавил Виктор Дубовик.

Итак, анализируя особенности прекращения договора аренды земельной доли (пая), следует руководствоваться положениями ЗК Украины и Закона № 161-XIV.

Как уже отмечалось выше, нормой раздела IX «Переходные положения» Закона № 161-XIV установлено, что прекращение действия договора аренды допускается только в случаях, определенных настоящим Законом.

Статьей 31 Закона № 161-XIV предусмотрено одно из оснований прекращения договора аренды земли – истечение срока, на который он был заключен.

В случае если такой договор содержит условие его возобновления по истечении срока, на который он заключен, следует применять положения статьи 126-1 ЗК Украины.

Так, согласно требованиям частей 2 - 4 указанной статьи ЗК Украины, если договор содержит условие о его возобновлении по истечении срока, на который он заключен, этот договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях.

Возобновлением договора считается возобновление договора без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее — Государственный реестр прав) сведений о возобновлении договора.

Сторона договора, желающая воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора подает в Государственный реестр прав заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.

В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок.

Таким образом, владельцу сертификата по земельной доле (паю) в случае нежелания возобновлять договор аренды земли на новый срок требуется:

• при наличии в договоре условия о его возобновлении по истечении срока, на который он заключен – не позднее чем за месяц до даты окончания действия такого договора, подать к государственному регистратору или нотариусу заявление об исключении из Государственного реестра прав сведений о возобновлении договора;
• при отсутствии такого условия - по истечении срока действия договора и в случае неуведомления арендатором о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок (при его наличии), заключить договор аренды с другим арендатором.

https://minjust.gov.ua