Что следует проверить перед покупкой недвижимости на вторичном рынке?

Покупка недвижимости – ответственный шаг, который должен начинаться не только с осмотра квартиры, но и с ее проверки.

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно провести комплексную проверку юридической чистоты недвижимости. Этот процесс предусматривает анализ документов, относящихся к собственности на недвижимое имущество, а также выявление каких-либо обременений, которые могут повлиять на правомерность и законность сделки.

Такая проверка позволяет избежать рисков, связанных с недействительными правами собственности, отягощениями или судебными спорами, которые могут возникнуть уже после заключения соглашения.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости на вторичном рынке нужно проверить документы, подтверждающие право собственности.

К документам, подтверждающим право собственности, относятся:

• заключенный в установленном законом порядке договор, предметом которого является недвижимое имущество, объект незавершенного строительства или будущий объект недвижимости, вещные права на которые подлежат государственной регистрации или его дубликат, в частности:
  •  договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственный договор;
  •  договор о разделе наследственного имущества;
  •  договор о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;
  •  договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
  •  договор о выделении доли в натуре (разделение);
  •  ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
  •  договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, заключенный в соответствии с требованиями законодательства;
  •  договор аренды жилья с выкупом.
•  договор, которым устанавливается доверительная собственность на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, и акт приема-передачи недвижимого имущества, являющегося объектом доверительной собственности;
•  свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины или его дубликата;
•  свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликата;
•  выданные нотариусом свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов) и свидетельства о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов), если публичные торги (аукционы) не состоялись или их дубликатов;
•  свидетельства о праве собственности, выданного органом приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде или его дубликата;
•  свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного до 01 января 2013 органом местного самоуправления или местной государственной администрацией, или его дубликата;
•  вступившее в законную силу судебное решение относительно приобретения, изменения или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости;
•  определения суда об утверждении (признании) мирового соглашения;
•  другие документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

Проверка документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на имущество. Проверка наличия обременения вещных прав

Сделки по отчуждению и залогу имущества, право собственности на которое подлежит регистрации, удостоверяются при подаче документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают.

Подтверждение факта наличия у лица определенных вещных прав обеспечивается путем использования Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав), а именно получение сведений из него в режиме реального времени.

Информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременения вещных прав содержит актуальные на дату и время ее предоставления сведения о зарегистрированных вещных правах, обременения вещных прав, имеющиеся в Государственном реестре прав, а также соответствующие сведения из его неотъемлемой архивной составной части или сведения об отсутствии зарегистрированных вещных прав, об отсутствии зарегистрированных вещных прав, об отсутствии зарегистрированных вещных прав.

По желанию лица информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременения вещных прав также может дополнительно содержать сведения о приобретении, изменении и прекращении вещных прав, обременениях вещных прав, а также о внесенных изменениях в соответствующие сведения Государственного реестра прав и его неотъемлемой архивной составной части в хронологическом порядке.

Для получения информации из Государственного реестра прав в бумажной форме (Актуальная и Детализованная информация) необходимо обращаться к государственному регистратору прав на недвижимое имущество, администратору центра предоставления административных услуг или помощнику нотариуса, а в электронной форме (только Актуальная информация) информацию можно получить с помощью Портала Дія.

Обращаем внимание, что система государственной регистрации прав в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон) введена в Украине с 01 января 2013 года.

До 01 января 2013 года государственная регистрация права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась, в частности, согласно Временному положению о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07 февраля 2002 года № 7/5, зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18 февраля 2002 года за № 157/6445 (утратило силу), регистраторами бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) в Реестре прав собственности на недвижимое имущество и на бумажных носителях ( БТИ.

Государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитута) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) до 01 января 2013 года проводилась территориальными органами земельных ресурсов (абзац третий пункта 3 раздела ІІ «Заключительные и переходные положения» Закона Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VІ «О внесении изменений в Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины ограничений» и других законодательных актов Украины»).

На сегодняшний день обеспечение проведения государственной регистрации прав, согласно части первой статьи 6, статьи 10 Закона, относится к полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевского, Севастопольского городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администраций, нотариусов.

Проверка другой важной информации

Советуем убедиться, что в Государственном реестре прав не зарегистрированы судебные решения о запрете совершения регистрационных действий и/или заявления владельца объекта недвижимого имущества о запрете совершения регистрационных действий относительно собственного объекта недвижимого имущества, основания для приостановления государственной регистрации прав.

Также отмечаем необходимость пересмотреть, не была ли осуществлена перепланировка, не снесены ли опорные стены. Если да, то это должно быть надлежащим образом оформлено через разрешительные документы с выдачей нового технического паспорта.

Кроме того, рекомендуем проверить отсутствие долга за коммунальные услуги. Эта проверка поможет избежать возможных проблем.

Чтобы быть уверенным, что квартира не является объектом судебных споров и на нее не наложен арест, следует проверить информацию о ней и его владельце с помощью Единого государственного реестра судебных решений.

В то же время необходимо убедиться, что отчуждатель недвижимого имущества не внесен в Единый реестр должников и в него не применены санкции в соответствии с Законом Украины «О санкциях».

Информацию о субъектах, к которым применены санкции, можно проверить по данным Государственного реестра санкций.

Информация по состоянию на 15.08.2025

Министерство юстиции Украины