Администрирование арендной платы за землю

Земельным кодексом Украины (далее – ЗКУ) и Законом Украины «Об аренде земли» (далее – Закон) определено, что в случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), незавершенного строительства, размещенный на земельном участке, находящемся в аренде у предыдущего владельца, к приобретателю одновременно переходит право аренды земельного участка, на котором размещен такой объект, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца такого объекта ( часть статьи 120 ЗКУ, часть статьи 7 Закона).

Также согласно требованиям ст. 377 Гражданского кодекса Украины к лицу, приобретшему право собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано в определенном законом порядке, одновременно переходит право частной собственности, право пользования земельным участком, на котором размещен объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего владельца такого объекта недвижимого имущества в порядке и на условиях, определенных Земельным кодексом Украины.

Перечень оснований для прекращения договора аренды земли приведен в ст. 31 Закона. Следовательно, факт перехода права собственности на объект недвижимости к новому владельцу является лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком землепользователем.

Поскольку земельные участки, находящиеся в пользовании юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом, то «автоматичность» перехода прав пользования земельным участком при переходе права собственности на ней объект недвижимости от землепользователя к новому собственнику имущества не происходит.

Доказательством «неавтоматичности» такового перехода является положение част. 1 ст. 116 ЗКУ, а именно, юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных ЗКУ, или по результатам аукциона.

Налоговым кодексом Украины (далее – Кодекс) определено, что плательщиком арендной платы является арендатор земельного участка. Объектом налогообложения является земельный участок, предоставленный в аренду. Основанием для начисления арендной платы за земельный участок есть договор аренды такого земельного участка (ст. 288 Кодекса).

Официальным признанием и подтверждением государством факта приобретения, изменения или прекращения соответствующего права, в том числе прекращения права аренды земельного участка, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений (п. 1 част, первой ст. 2 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Вместе с этим следует отметить, что органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, заключающие договоры аренды земли, должны до 01 февраля подавать контролирующему органу по местонахождению земельного участка перечни арендаторов, с которыми заключены договоры аренды земли на текущий год, и информировать соответствующий контролирующий орган о заключении новых, внесении изменений в существующие договоры аренды земли и их расторжении до 01 числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли указанные изменения (абз. второй п. 288.1 ст. 288 Кодекса).

Учитывая изложенное и то, что контроль соблюдения земельного законодательства и взимания платы за землю относится к полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов (ст. 33 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине»), а также то, что органы местного самоуправления являемся стороной договоров аренды земельных участков, заключенных с предыдущими владельцами объектов недвижимости (арендодателями), информируем органы местного самоуправления об имеющихся рисках налогового администрирования арендной платы за землю в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенного на арендованном предыдущим владельцем такого имущества земельного участка и обращаем внимание на приведение в соответствие действующих договоров аренды в части замены второй стороны такого договора (арендатора).

kr.tax.gov.ua